«Quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario» (art. 1129, comma primo, c.c.). La disposizione appena citata rappresenta l'addentellato normativo del ricorso per la nomina dell'amministratore giudiziario.
Si tratta di una regola molto più specifica di quella prevista - per la comunione in generale - dall'art. 1105, ultimo comma, c.c., a tenore del quale «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
Le due disposizioni non si escludono, in quanto quella di cui all'art. 1129 c.c. è prevista specificamente per l'ipotesi in cui l'edificio, pur avendo più di otto proprietari diversi, rimanga privo di amministratore, mentre il ricorso all'art. 1105 c.c. è possibile, in via generale, in ogni ipotesi di stasi.
Amministratore giudiziario: la natura non contenziosa del procedimento
Il ricorso per la nomina dell'amministratore giudiziario è proposto al tribunale del luogo ove si trova il condominio; non essendovi un reale contenzione, va iscritto nel registro della volontaria giurisdizione, con la conseguenza che il decreto con cui si conclude il procedimento non deve disporre alcunché in merito alle spese di lite (Trib. Cremona, 17 luglio 2025).
È appena il caso di ricordare che la volontaria giurisdizione racchiude una serie di procedimenti molto diversi tra loro, accomunati dal fatto di non presupporre un conflitto di interessi, cioè una vera e propria controversia, bensì di essere rivolti alla gestione di un negozio o di un affare che richiede necessariamente la collaborazione di un soggetto terzo e imparziale: il giudice.
Trattandosi di volontaria giurisdizione, per l'iscrizione a ruolo del procedimento occorre pagare un contributo unificato pari a 98 euro, oltre a 27 euro per diritti forfetizzati.
Sul provvedimento giudiziario di nomina dell'amministratore è dovuto il pagamento dell'imposta di registro in misura fissa di 200 euro.
Per via della particolare natura del procedimento, inoltre, non occorre che il ricorrente sia assistito da un avvocato.
La notifica del ricorso per la nomina dell'amministratore giudiziario
Il ricorso per la nomina dell'amministratore giudiziario, presentato da uno o più condòmini oppure dall'amministratore dimissionario, va depositato presso il tribunale territorialmente competente e, successivamente, notificato - unitamente al decreto di fissazione dell'udienza - a ogni condomino per la regolarità del contraddittorio.
Qualora però il numero dei condòmini fosse talmente elevato da rendere estremamente difficoltosa la notificazione a ciascuno di essi, il ricorrente può chiedere al giudice di essere autorizzato alla notifica per pubblici proclami ex art. 150 c.p.c.
Il contenuto del ricorso per la nomina dell'amministratore giudiziario
L'istanza per la nomina dell'amministratore giudiziario deve indicare le specifiche ragioni che giustificano il ricorso all'autorità giudiziaria; occorre quindi fornire prova dell'inerzia assembleare, allegando i verbali da cui si evince che l'adunanza non abbia mai potuto - per mancanza dei necessari quorum - o voluto - per opposizione della maggioranza - nominare un amministratore.
Amministratore giudiziario: la mediazione non è obbligatoria
Trattandosi di volontaria giurisdizione, prima di procedere al ricorso per la nomina dell'amministratore giudiziario non occorre effettuare il tentativo obbligatorio di mediazione (art. 5, d.lgs. n. 28/2010).
Questa tesi è corroborata dall'orientamento giurisprudenziale (Trib. Napoli, decreto n. 10441/2025; App. Napoli, 22 aprile 2024, n. 1176; Cass., 18 gennaio 2018, n. 1237; App. Palermo, 29 giugno 2018) secondo cui anche nel caso di revoca giudiziale dell'amministratore non occorra la mediazione obbligatoria, per via dell'assenza di un vero contenzioso.
Il provvedimento di nomina dell'amministratore giudiziario
All'udienza fissata con decreto - che il ricorrente ha cura di notificare agli altri condòmini, come ricordato - il tribunale assume sommarie informazioni da coloro che sono comparsi i quali, ad esempio, possono eccepire l'intervenuta nomina dell'amministratore da parte dell'assemblea. Dopo l'udienza, il collegio decide in camera di consiglio.
Verificata la sussistenza dei presupposti sinora illustrati, il tribunale designa l'amministratore condominiale senza che la compagine possa rifiutarsi: l'unico modo per provvedere alla sua sostituzione è quello di raggiungere un accordo in sede assembleare per la designazione di un amministratore nominato secondo le maggioranze di legge.
In altri termini, dopo la nomina dell'amministratore giudiziario l'assemblea non perde il potere di designare un amministratore ordinario, determinando così la cessazione dell'incarico dell'amministratore giudiziario.
La scelta del tribunale ricade su uno dei professionisti iscritti nell'albo del circondario, previa manifestazione di disponibilità a ricoprire l'incarico.
L'amministratore giudiziario esegue gli identici adempimenti dell'amministratore di nomina assembleare.
Il compenso, in assenza di espressa indicazione nel provvedimento giudiziario, potrà essere calcolato applicando i parametri tariffari dell'albo di appartenenza del professionista incaricato (art. 1709 c.c.); nulla vieta, però, che l'amministratore possa raggiungere un accordo con il condominio.
