Il Tribunale di Ancona (decreto del 7 agosto 2025) ha stabilito che il tribunale può nominare l'amministratore anche nei piccoli condomìni, cioè negli edifici in cui non sono presenti più di otto proprietari diversi; in questa circostanza, però, la designazione è subordinata alla verifica dell'effettiva necessità di un soggetto che si dedichi professionalmente alla gestione del fabbricato, non potendo i condòmini provvedere efficacemente da sé. Approfondiamo la vicenda processuale.
Ricorso per la nomina dell'amministratore nei piccoli condomìni: il fatto
I proprietari di due appartamenti siti in un edificio di complessive quattro unità immobiliari proponevano ricorso ex art. 1129, primo comma, c.c., chiedendo la nomina di un amministratore: a seguito delle dimissioni del precedente, infatti, l'assemblea non aveva provveduto alla designazione di un sostituto.
I ricorrenti si dolevano del grave stato di incuria e abbandono in cui versava il fabbricato, evidenziando la necessità urgente di effettuare una serie di lavori, tra cui: lo spurgo delle fognature; la riparazione di porzioni del tetto da cui provenivano infiltrazioni all'interno del vano scale e degli appartamenti privati; la pulizia delle grondaie; la messa in sicurezza del cancello pedonale; la riparazione del cancello carrabile; la manutenzione dell'illuminazione esterna; la pulizia del giardino.
Il decreto di fissazione dell'udienza, unitamente al ricorso introduttivo, veniva notificato agli altri due proprietari del fabbricato. Uno di essi si costituiva chiedendo il rigetto dell'istanza.
A detta del resistente, la nomina di un amministratore non era obbligatoria né necessaria; al contrario, avrebbe implicato soltanto degli ulteriori costi, aggravando la già precaria situazione finanziaria del condominio.
Il resistente, inoltre, riferiva di aver svolto egli stesso il ruolo di amministratore, senza peraltro aver ricevuto alcun compenso, e che i lavori di cui il fabbricato necessitava erano stati già parzialmente approvati dall'assemblea ma ad essi non era stato dato seguito per via della morosità del condomino non costituitosi in giudizio.
Ricorso per la nomina dell'amministratore nei piccoli condomìni: la decisione
Il Tribunale di Ancona ha accolto il ricorso dei condòmini, pronunciandosi per la nomina di un amministratore esterno.
Il giudice marchigiano ha innanzitutto preso atto della sussistenza di una realtà condominiale, trattandosi di fabbricato in cui erano presenti quattro unità immobiliari distinte che condividevano alcune parti comuni.
In secondo luogo, il tribunale ha potuto rilevare l'effettiva necessità di provvedere all'esecuzione di determinati lavori di rifacimento e manutenzione dell'edificio, potendosi ciò desumere sia dalla documentazione prodotta dai ricorrenti che dalla stessa ammissione del resistente.
La domanda è stata, quindi, correttamente qualificata quale richiesta di nomina di amministratore condominiale ai sensi dell'art. 1129 c.c., pacificamente applicabile anche in caso di piccoli condomìni con un numero di componenti non superiore a otto nei quali l'assemblea non ha, come noto, l'obbligo ma la mera facoltà di provvedere alla nomina di un amministratore, in base alla complessità degli atti di gestione da compiere.
Conseguentemente e allo stesso modo, anche la nomina giudiziaria dell'amministratore, non essendo un atto obbligatorio, presuppone un vaglio non limitato al controllo dell'inerzia o del blocco dell'assemblea ma esteso anche alla valutazione della tipologia della gestione da svolgere nella situazione concreta e, segnatamente, alla verifica dell'impossibilità di procedere con una gestione del condominio non formale o amichevole.
Ne consegue che i singoli condòmini possono ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenere la nomina dell'amministratore ma hanno l'onere di provare la necessità della presenza di quest'ultimo in ragione della tipologia delle attività gestorie da svolgersi non altrimenti eseguibili in via "amichevole".
Nella fattispecie in esame, il Tribunale di Ancona ha ritenuto sussistenti i presupposti per la nomina giudiziale dell'amministratore di condomino, tenuto conto delle numerose assemblee già svoltesi e aventi all'ordine del giorno i lavori indicati come di urgente deliberazione e della conseguente situazione di impasse determinatasi nella gestione dell'edificio.
Trattandosi di una situazione d'emergenza pacifica e non contestata dal resistente, il Tribunale di Ancona ha ritenuto legittimo nominare un amministratore, pur trattandosi di un piccolo condominio con un numero di proprietari non superiore a otto.
Il giudice marchigiano ha infine escluso che la convocazione di una nuova assemblea prima del deposito del ricorso potesse ritenersi una condizione ostativa alla nomina, non essendo una condizione di procedibilità dell'azione ex art. 1129 c.c.
Ricorso per la nomina dell'amministratore nei piccoli condomìni: pagamento delle spese
Nonostante la costituzione del condomino che ha chiesto il rigetto del ricorso, il procedimento per la nomina di un amministratore giudiziario, anche quando riguarda i piccoli condomìni, non ha natura contenziosa ma di volontaria giurisdizione, per cui le spese processuali e legali sostenute restano a carico dei ricorrenti, non potendo il tribunale pronunciare alcuna soccombenza.
