Le controversie che si svolgono in sede di volontaria giurisdizione, le cui decisioni vengono prese non dal giudice monocratico ma dal Collegio riunito in camera di consiglio, sono caratterizzate dall'assenza di un conflitto fra parti contrapposte quanto piuttosto dalla necessità di definire determinate situazioni giuridiche. Nel condominio questo si verifica quando una situazione trovi ostacoli tali da impedire la sua soluzione, oppure quando manchi l'amministratore e non si riesca procedere alla sua nomina.
Per la prima ipotesi si fa riferimento all'art. 1105, comma 4, c.c., rispetto al quale è stato rilevato che il comportamento assente dell'assemblea, per giustificare il ricorso al giudice, finalizzato a superare l'impasse nel quale il condominio si viene a trovare, deve essere valutato secondo parametri termini oggettivi e non soggettivi e deve anche configurare una situazione di totale inattività.
Fatto e decisione
Il Tribunale di Torre Annunziata, riunito in sede collegiale, con decreto in data 02 dicembre 2025, ha respinto il ricorso presentato da un condomino, il quale aveva chiesto che il giudice, ai sensi dell'art. 1105 c.c., disposti gli accertamenti tecnici necessari, determinasse i lavori di manutenzione straordinaria per eliminare gli stati di ammaloramento e di pericolo che interessavano le parti comuni dell'edificio, adottando ogni conseguente provvedimento per l'esecuzione degli stessi.
L'azione incardinata dal condomino in sede di volontaria giurisdizione era fondata sull'asserita inerzia dei condomini (puntuale diserzione da parte degli stessi delle assemblee condominiali) che, protrattasi per anni, aveva portato ad omettere l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su varie parti dello stabile. Tutto ciò aveva provocato un tale stato di degrado, che aveva interessato anche le strutture portanti dell'edificio, oltre a gravare il proprio appartamento da umidità ed infiltrazioni.
Il Condominio si costituiva in giudizio chiedendo, in via principale, che il ricorso ex art. 1105 c.c. fosse dichiarato inammissibile o, comunque, rigettato nel merito. In subordine il convenuto chiedeva che fosse dichiarata cessata la materia del contendere avendo il condominio, nelle more del giudizio, approvato le delibere oggetto di omissione.
Il Collegio ha rigettato il ricorso, nulla provvedendo in ordine alle spese di lite.
Il Tribunale, infatti, non ha ravvisato gli estremi per applicare al caso di specie l'art. 1105, comma 4, c.c., poiché quanto esposto dal ricorrente non poteva configurarsi come inerzia tale da inserirsi nel quadro disegnato dalla norma. In tal modo erano state accolte le difese del condominio, secondo il quale il ricorso all'autorità giudiziaria trova spazio quando l'inerzia dell'amministrazione sfocia in una stasi patologica che rende totalmente impossibile l'assunzione di ogni provvedimento necessario per la gestione del condominio (Cass. 20 aprile 2001 n. 5889).
Pertanto - sempre secondo il convenuto - "tale rimedio non può essere esperito indistintamente tutte le volte in cui le tempistiche assembleari di deliberazione dei lavori di manutenzione straordinaria non corrispondano alle aspettative del singolo condomino".
Tali rilievi sono stati fatti propri dal Collegio, il quale ha evidenziato che l'inerzia lamentata dal ricorrente era consistita in fenomeni (n.d.a. che potremmo ritenere fisiologici nell'ambito della vita di un condominio) quali il mancato raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo di una o più assemblee.
In più è stato considerato che - come rilevato dallo stesso ricorrente ed emerso dalla documentazione in atti - la necessità di eseguire lavori di manutenzione straordinaria era questione risalente negli anni ed era stata affrontata dalle varie assemblee in modo graduale, anche se discontinuo, con un alternarsi di assemblee andate deserte o valide per costituzione ma non per una deliberazione.
Tutto ciò, quindi, ha rappresentato un modus procedendi dell'assemblea privo dei caratteri tali da poter inquadrare la situazione nell'ambito dell'art. 1105 c.c., anche considerando che l'impegno economico per i lavori (facciate, balconi ed aggetti, frontalini, terrazzo di copertura, cornicioni privi di guaine ecc.) era tale da giustificare gli arresti nel percorso per la loro approvazione.
L'art. 1105 c.c. è norma della comunione compatibile con l'istituto del condominio
L'applicabilità dell'art. 1105 c.c. al condominio di edifici e, in particolare, del quarto comma, trova il suo fondamento nel rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c., il quale dispone che quando nella normativa concernente il condominio non si trovi una disposizione che si adatti al caso specifico si può attingere alle disposizioni della comunione in generale.
Il comma 4 dell'art. 1105 c.c. stabilisce che "se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza ovvero se la deliberazione adottata non venga eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può nominare anche un amministratore".
La ratio della disposizione è semplice: la vita condominiale deve essere tutelata dall'inerzia dell'ente stesso, che pone la gestione comune in uno stato di stallo, contrario agli interessi della collettività.
Tramite questo meccanismo, quindi, in caso di comprovata necessità per il condominio di operare, l'autorità si sostituisce alla mancata volontà assembleare giungendo anche alla nomina di un amministratore, che è soggetto differente dall'amministratore di nomina giudiziaria come previsto dall'art. 1129, comma 1, c.c. In questo caso e solo per i condomìni con più di otto partecipanti, per i quali la nomina del rappresentante è obbligatoria, il condomino oppure l'amministratore dimissionario potranno ricorrere in via giudiziaria.
Nell'ipotesi di cui all'art. 1105 c.c., invece, l'organo amministrativo è operativo, mentre quello che viene meno è l'assunzione di provvedimenti che consentano di proseguire nella gestione del condominio. In pratica, quindi, la figura dell'amministratore nominato ai sensi del quarto comma dell'art. 1105 c.c. non può essere un duplicato di quello già in carica o sovrapporsi ad esso.
La disposizione de qua, inoltre, si caratterizza per il fatto che il diritto di ricorrere all'autorità giudiziaria sembra essere riservato ai soli partecipanti, mentre la legittimazione all'azione non dovrebbe essere preclusa all'amministratore stesso il cui compito, inteso in senso lato, è anche quello di provvedere alla conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Ora, se è vero che i provvedimenti che riguardano la manutenzione straordinaria dell'edificio sono rimessi alla discrezionalità dell'assemblea è altrettanto vero che l'amministratore è pur sempre tenuto a stimolare la stessa per occuparsi di questioni che rientrano nelle sue attribuzioni. Proprio per questo, quindi, ove l'amministratore dovesse registrare un totale disinteresse dei condomini di fronte a problematiche tanto serie da costituire, ad esempio, un pregiudizio per la sicurezza anche verso terzi, appare più che ragionevole ritenere che l'iniziativa giudiziaria possa essere rimessa anche alla sua iniziativa.
Altra differenza che identifica le due ipotesi normative richiamate va individuata nel fatto che nella prima (art. 1129, comma 1, c.c.) il potere del giudice è limitato all'accertamento dei presupposti per l'azione incardinata ed alla scelta di una persona alla quale affidare il totalizzante incarico di amministrazione, mentre nel secondo caso il potere del giudice è molto più ampio tanto da consentirgli di entrare al posto dei partecipanti nella gestione stessa della cosa comune.
Tale distinzione prende forma nella posizione che il giudice assume, per quanto di interesse specifico, in questa seconda ipotesi, tenendo conto che l'inerzia viene consumata dai condomini e non dall'amministratore (in questo caso, infatti, la totale assenza operativa del mandatario verso la gestione del condominio dovrebbe determinare la richiesta della sua revoca giudiziaria).
Quindi il giudice, una volta accertato che l'assemblea sia stata regolarmente convocata ma senza sortire un risultato utile, potrebbe anche decidere di affidare direttamente all'amministratore in carica il mandato specifico di mettere in atto quelle azioni concrete che l'assemblea non ha assunto, vuoi perché sia andata deserta, vuoi perché non abbia raggiunto il doppio quorum per deliberare.
Certamente l'inattività non deve riferirsi ad un solo tentativo, ma deve risultare da un comportamento reiterato e tale da costituire un arresto dell'attività amministrativa, anche di carattere particolare.
Il tipico esempio lo ritroviamo nella necessità di eseguire lavori straordinari nel condominio che, ove non effettuati, possono determinare una situazione di irreversibile degrado. Ma, come spesso avviene, il giudice nomina un "amministratore ad acta" al quale affida tutta una serie di incarichi finalizzati a superare la situazione di blocco gestionale e che, nel caso a momenti richiamato ed oggetto di giurisprudenza (Trib.
Napoli, decr., 20 gennaio 2020, R.G. 7555/2019) possono consistere nella redazione di un computo metrico o nel dare attuazione a quello eventualmente esistente; nella ripartizione dei costi tra i condomini tra i condomini sulla base delle tabelle millesimali; nel sottoporre all'assemblea gli esiti di tali attività; nell'emissione delle bollette di pagamento a carico dei condomini ed alla riscossione dei contributi; nell'individuazione discrezionale o a scelta dell'assemblea della ditta cui affidare i lavori.
Per concludere sul punto, giova ricordare che l'amministratore nominato ai sensi dell'art. 1105 c.c. "non è un ausiliario del giudice ma un soggetto che opera nell'interesse del condominio al fine di superare, con riferimento alla situazione di stallo determinatasi, l'incapacità gestionale del condominio. Egli cesserà dal suo incarico una volta eseguiti gli interventi per i quali è stato nominato, ovvero nel caso in cui l'assemblea dei condomini recuperi la capacità di assumere decisione in ordine alle opere di manutenzione dei beni comuni" (ivi Trib. Napoli cit.).
