Quando un condominio affida a un'impresa appaltatrice lavori straordinari, può emergere la necessità di eseguire opere non previste nel contratto iniziale. In tali ipotesi si pone il problema se l'appaltatore possa procedere autonomamente o debba ottenere una preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, e quali siano le conseguenze in termini di diritto al compenso per i lavori extra.
La vicenda
Un'impresa appaltatrice ha convenuto in giudizio un condominio, chiedendo - previo accertamento della necessità delle variazioni apportate ai lavori oggetto del contratto di appalto - la condanna del condominio al pagamento delle somme residue a saldo del corrispettivo, oltre a ulteriori riserve.
L'appaltatrice ha dedotto di aver sottoscritto con il convenuto un contratto d'appalto per la manutenzione straordinaria dell'edificio (rifacimento ballatoi, terrazzi, recinzioni esterne e facciata), con corrispettivo poi ridotto, prima dell'inizio dei lavori, per esclusione di alcune lavorazioni e applicazione del ribasso.
Ha sostenuto che, iniziati i lavori, era emersa l'inadeguatezza del computo metrico allegato al contratto, poiché erano stati previsti solo circa la metà degli interventi necessari; che il direttore dei lavori (D.L.) aveva riconosciuto la necessità dei maggiori lavori e comunicato all'assemblea la loro indispensabilità; che alcune lavorazioni erano state autorizzate dall'assemblea e contabilizzate nei SAL dal D.L.; che il condominio aveva sospeso i pagamenti e che, nonostante i tentativi di ottenere il saldo per i lavori eseguiti correttamente, restava creditrice di somme rilevanti.
Il condominio si è costituito contestando le domande e affermando che solo una parte dei maggiori lavori era stata autorizzata dall'assemblea (per € 7.800 oltre IVA), mentre per gli altri interventi (sui ballatoi, terrazza condominiale e torrini scala) mancava qualsiasi deliberazione assembleare.
Ha inoltre richiamato una clausola contrattuale secondo cui ogni variante doveva risultare da ordine scritto e ogni ulteriore categoria di lavoro doveva essere concordata con la direzione lavori e deliberata dall'assemblea.
Il condominio ha anche formulato domanda riconvenzionale per danni da esecuzione non a regola d'arte.
Il condominio ha chiesto e ottenuto di chiamare in causa il direttore dei lavori per manleva; quest'ultimo si è difeso eccependo l'improcedibilità per mancata mediazione obbligatoria e sostenendo di aver sempre informato adeguatamente il condominio sulla necessità dei supplementari. È stata altresì chiamata in causa la compagnia assicuratrice del D.L. La causa è stata istruita mediante CTU tecnica ed è stata trattenuta in decisione all'udienza del 20 novembre 2024.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la domanda dell'impresa attrice nei limiti indicati dal CTU, ritenendo indispensabili le maggiori lavorazioni eseguite dalla ditta - propedeutiche tra loro ed essenziali per l'esecuzione a perfetta regola d'arte dei lavori appaltati.
Il giudice ha dato applicazione all'art. 1660 c.c., come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 10891/2017): "le variazioni non previste nel progetto, ove strettamente necessarie per la realizzazione dell'opera, possono essere eseguite dall'appaltatore senza la preventiva autorizzazione del committente ma, in tal caso, ove manchi l'accordo tra le parti spetta al giudice accertarne la necessità e determinare il corrispettivo delle relative opere parametrandolo ai prezzi unitari previsti nel preventivo ovvero ai prezzi correnti".
Sono stati riconosciuti all'impresa € 24.471,13 oltre IVA, con interessi legali dalla messa in mora (30.5.2019); il Tribunale ha escluso l'applicabilità degli interessi moratori ex d.lgs. n. 231/2002.
Dagli atti è risultato che le lavorazioni extra sono state riconosciute dal direttore dei lavori e tempestivamente conteggiate nei SAL, consentendo al condominio di verificarne i conteggi. Il CTU ha confermato che tali lavorazioni erano indispensabili alla corretta esecuzione dell'opera complessiva: "le maggiori lavorazioni eseguite dalla ditta sono indispensabili, in quanto propedeutiche e tra loro connesse nonché essenziali per l'esecuzione a perfetta regola d'arte dei lavori appaltati".
Il CTU ha anche evidenziato la mancanza del giornale dei lavori (D.M. 49/2018; d.P.R. 380/2001) e, più in generale, la carenza di comunicazioni scritte, pur rilevando la contabilizzazione di talune voci extra già dal primo SAL.
Il Tribunale ha inoltre accolto parzialmente la domanda risarcitoria avanzata dal condominio nei confronti della ditta attrice, dopo aver rigettato l'eccezione di decadenza ex art. 1667 c.c.; rispetto alla stima CTU (rideterminata in € 3.681,92 oltre IVA nella relazione integrativa), ha liquidato € 4.500 oltre IVA per l'eliminazione dei vizi, con interessi legali dalla domanda.
È stata disposta la compensazione ex art. 1243 c.c. tra il maggior credito della ditta (€ 24.471,13 oltre IVA) e il minor credito del condominio per vizi.
È stata rigettata la domanda di manleva proposta dal condominio nei confronti del direttore dei lavori, non essendo emersa una responsabilità dello stesso sotto il profilo della mancata informazione sulle opere extra: "la contabilizzazione delle opere fin dal I SAL… esclude che il direttore dei lavori abbia nascosto al Condominio l'esistenza delle maggiori opere".
Il Tribunale ha però accertato un inesatto adempimento del D.L. in relazione al computo metrico e alla carente documentazione/gestione informativa, con condanna del direttore dei lavori al pagamento, in favore del condominio, di € 1.350, oltre interessi legali.
La preliminare eccezione di improcedibilità per mancata mediazione obbligatoria, sollevata dai terzi chiamati, è stata disattesa.
I riferimenti giurisprudenziali
Il provvedimento richiama puntualmente Cass., n. 10891/2017, secondo cui le variazioni non previste nel progetto possono essere eseguite senza preventiva autorizzazione solo se strettamente necessarie alla realizzazione dell'opera; in assenza di accordo tra le parti spetta al giudice accertarne la necessità e determinare il corrispettivo secondo i prezzi unitari previsti o quelli correnti.
Viene inoltre richiamata Cass., Sez. Un., n. 13533/2001 sul riparto dell'onere probatorio nelle obbligazioni contrattuali, applicata sia alla domanda di adempimento dell'appaltatore, sia alle eccezioni del condominio in tema di vizi (art. 1667 c.c.).
Sul ruolo del direttore dei lavori è citata Cass., n. 27045/2024: "nelle obbligazioni del direttore dei lavori rientrano l'accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto… cosicché incorre in responsabilità il professionista che ometta di vigilare… ovvero di riferire al committente".
Considerazioni conclusive
Dalla motivazione emerge chiaramente che l'appaltatore può procedere all'esecuzione di varianti extra-contrattuali senza preventiva autorizzazione assembleare solo se esse risultino strettamente necessarie alla realizzazione dell'opera secondo regola d'arte (art. 1660 c.c.; Cass. n. 10891/2017).
In tal caso - ove manchi accordo tra le parti - spetta al giudice accertarne la reale indispensabilità e quantificare il compenso dovuto.
Nel caso concreto il Tribunale ha valorizzato:
- l'indispensabilità delle lavorazioni extra, propedeutiche e tra loro connesse, ai fini dell'esecuzione a regola d'arte;
- il riconoscimento e la tempestiva contabilizzazione nei SAL da parte del D.L., che ha reso conoscibili al condominio le maggiori opere e i relativi importi;
- la possibilità per il condominio di verificare i conteggi e di contestare i vizi, con accoglimento parziale della riconvenzionale;
- la presenza di clausole contrattuali su ordini scritti e previa delibera assembleare, che, tuttavia, non ha impedito l'applicazione dell'art. 1660 c.c. a fronte della provata necessità tecnica delle lavorazioni e della loro contabilizzazione.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
