Le liti condominiali, sovente, insorgono a causa della inerzia della assemblea ad assumere decisioni inerenti alla esecuzione di opere sulle parti comuni.
In proposito, occorre ricordare che, qualora l'impasse nella adozione di una delibera costituisca un pregiudizio per i diritti ed interessi di un condomino, quest'ultimo può esercitare la facoltà prevista e riconosciuta dall'art. 1105, comma IV, c.c., ovvero chiedere la nomina di un amministratore giudiziario ad acta per compiere tutti gli inteventi ed adempimenti necessari alla risoluzione della problematica insorta, nell'ipotesi in cui - appunto - vi siano comprovate esigenze di provvedervi.
A tal riguardo, il recente decreto reso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (8 gennaio 2026) rappresenta l'occasione per approfondire l'argomento e trattare compiutamente i profili giuridici che intervengono e sono dirimenti per l'accoglimento o il rigetto della domanda in tal senso proposta.
La vicenda
Il proprietario di un immobile posto all'interno di un edificio ha promosso ricorso avanti al Tribunale chiedendo di accertare (i) la esistenza di immissioni acustiche oltre la soglia della normale tollerabilità, (ii) la mancata adozione dei provvedimenti doverosi per l'amministrazione della cosa comune, (iii) l'assenza della maggioranza utile a determinare l'esecuzione dei lavori per la eliminazione dei rumori.
Al contempo, il ricorrente ha domandato al Tribunale di disporre la realizzazione degli interventi indicati nella relazione tecnica prodotta, all'uopo nominando un amministratore per il compimento di ogni atto propedeutico a tal fine.
A sostegno della domanda avanzata il condomino ha esposto che nell'ultima assemblea convocata per tale questione non era stata presa alcuna decisione, motivo per cui, ritenuto e considerato che le immissioni lamentate impedivano il godimento della propria abitazione, era stato costretto ad adire l'Autorità Giudiziaria.
Il condominio si è costituito in giudizio sollevando contestazioni alla ricostruzione operata dal ricorrente precisando che, erano stati presentati e discussi in assemblea i preventivi della ditta manutentrice degli ascensori con specifica degli interventi da effettuare a seguito del sopralluogo e verifiche dell'ente ispettivo.
Sul punto, il condominio ha rilevato che, in tale sede, alla unanimità dei presenti, era stata anteposta la risoluzione delle doglianze del condomino rispetto alle prescrizioni di adeguamento comunicate dall'ente ispettivo.
Parimenti, il condominio ha documentato che sono state convocate, successivamente, due ulteriori assemblee dando atto che in quella tenutasi nel mese di luglio era stato accettato il preventivo per la messa in esecuzione dei lavori atti alla eliminazione delle immissioni acustiche.
Al momento della costituzione in giudizio, l'amministratore comunicava di essere in attesa di ricevere i versamenti delle singole quote per la costituzione del fondo speciale e l'avvio delle lavorazioni.
Nelle note scritte depositate prima della decisione della causa, dal un lato, il ricorrente ha insistito per l'accoglimento del ricorso, dall'altro, il condominio ha depositato ricevuta di avvenuto bonifico in favore della ditta di manutenzione dell'ascensore per l'esecuzione dei lavori deliberati.
Il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere per i motivi in appresso illustrati.
Amministrazione della cosa comune e provvedimenti ex art. 1105, comma IV, c.c.
Per una compiuta disamina dell'argomento in esame, appare confacente riportare il disposto dell'art.1105, comma IV, c.c. in aderenza al quale «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
La richiamata norma, dettata in materia di comunione ed applicabile anche al condominio, consente il ricorso all'autorità giudiziaria in tutte le ipotesi in cui possa essere ravvisata una situazione di assoluta inerzia nella gestione della cosa comune.
Tale inerzia può concretizzarsi, in sostanza, per carenza di adozione dei provvedimenti necessari per l'amministrazione dei beni comuni, oppure per mancato raggiungimento della maggioranza richiesta per la assunzione della delibera o, ancora, per difetto di esecuzione della decisione adottata.
È di tutta evidenza come, pertanto, le situazioni illustrate abbiano un unico denominatore: impedire la paralisi nella gestione dei beni o servizi comuni derivante dalla indolenza dei partecipanti al condominio, sia nella fase deliberativa che attuativa.
Pertanto, la nomina di un amministratore ad acta nominato dall'Autorità Giudiziaria assume la chiara funzione di assicurare e rispondere alle esigenze della compagine condominiale con riferimento alle determinazioni da adottare per la conservazione e manutenzione ordinaria/straordinaria delle parti comuni (per un caso in cui il giudice individua direttamente l'impresa incaricata in presenza di inerzia o urgenza, si veda infiltrazioni e lavori di riparazione).
Nel caso che ci occupa, seppur a seguito della introduzione della lite avanti al Tribunale, il condominio ha deliberato l'approvazione del preventivo di spesa presentato dalla ditta manutentrice dell'ascensore avente ad oggetto il compimento degli interventi per interrompere il nesso di causa che ha provocato i lamentati rumori.
Tale delibera, a cui è stata data attuazione con il versamento dell'acconto alla ditta, ha decretato l'intervenuta cessazione della materia del contendere.
In conseguenza, è palese che l'inerzia della assemblea è stata superata per cui il Tribunale non può assumere alcun provvedimento.
Per quanto attiene alle spese e competenze di lite, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione in camera di consiglio, mancano i presupposti per la condanna, in ragione della soccombenza, ex art. 91 c.p.c.
