Infiltrazioni in condominio e lavori bloccati, chi fa ostruzionismo paga

La decisione del Tribunale di Caltagirone (sentenza n. 616 del 9 dicembre 2025) ruota attorno alla condotta della proprietaria che, pur lamentando infiltrazioni e sollecitando interventi urgenti sulle parti comuni, ha poi impedito l'accesso indispensabile per l'esecuzione e il completamento dei lavori di risanamento condominiale e della trasformazione (già autorizzata) di una porzione della copertura. Il giudice ha confermato la legittimità della trasformazione parziale del tetto in terrazza piana calpestabile (a cura e spese della stessa proprietaria), ma ha accertato un comportamento ostruzionistico idoneo a paralizzare il cantiere e a impedire anche la riparazione dei danni lamentati, con conseguente condanna al completamento immediato delle opere di propria competenza, al rimborso delle spese legali e al pagamento di una somma ex art. 96 c.p.c. a titolo di responsabilità aggravata.

La vicenda

La proprietaria di due unità immobiliari in un edificio composto da più comproprietari ha adito il Tribunale chiedendo di accertare la necessità e l'urgenza di lavori straordinari sulle parti comuni (tra cui il rifacimento della copertura a due falde e della piccola porzione di terrazza con funzione di copertura), nonché la rimozione dei danni subiti nel proprio appartamento per infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto e dalla terrazza. Ha inoltre domandato il riconoscimento del diritto a trasformare la porzione di tetto inclinato sovrastante i locali sottotetto ad uso esclusivo in soletta piana calpestabile.

Gli altri comproprietari si sono costituiti evidenziando di essersi più volte attivati (convocazioni assembleari, nomina di tecnici, tentativi di avvio delle opere), senza riuscire a completare l'iter in ragione della mancata collaborazione della stessa proprietaria, che avrebbe impedito ai professionisti incaricati di accedere alle sue unità, unico passaggio utile anche per raggiungere la copertura.

All'esito dell'istruttoria tecnica, con sentenza parziale n. 42/2019 era stato riconosciuto il diritto della proprietaria alla trasformazione parziale della copertura, ponendo i costi relativi a suo carico. Successivamente, nella fase esecutiva dei lavori avviati nel 2021 sotto la direzione del CTU/direttore dei lavori nominato dal giudice, la proprietaria ha impedito alle maestranze l'accesso e non ha consegnato la pavimentazione necessaria al completamento della terrazza. Ne è derivata la sospensione delle lavorazioni residue sia sulla terrazza sia sulle opere condominiali collegate.

La decisione

Le domande sono state accolte solo in parte: il Tribunale ha confermato quanto già stabilito con la sentenza parziale sulla trasformazione della copertura (intervento realizzabile dalla proprietaria a propria cura e spese), mentre ha rigettato le ulteriori pretese, valorizzando (i) la mancanza di prova circa la tempestiva conoscenza/denuncia dei danni agli altri comproprietari e (ii) l'accertamento del comportamento non collaborativo della stessa proprietaria, che ha impedito ai tecnici e alle imprese di operare.

In particolare, "dai documenti depositati si evince: che già con delibera del 9.07.2010... era necessario nominare un tecnico; ...in data 6.06.2011 tutti i comproprietari... approvavano all'unanimità le tabelle millesimali... conferivano incarico all'Arch.... per il computo metrico delle opere... anche in questo caso l'attrice non si presentava... i tecnici non potevano accedere all'immobile perché l'attrice non gli permetteva l'ingresso...".

"Da tale ricostruzione storica emerge in piena evidenza il comportamento non collaborativo della [proprietaria] che si poneva al di sopra delle decisioni assunte dall'assemblea dei condomini e non permetteva i necessari sopralluoghi...".

Quanto alle conseguenze, il giudice ha condannato la proprietaria:

(i) a far eseguire immediatamente, a propria cura e spese, il completamento dell'impermeabilizzazione e della pavimentazione della terrazza oggetto del giudizio; (ii) a permettere l'accesso dalla propria unità abitativa alle maestranze e al direttore dei lavori per completare le residue opere condominiali; (iii) a rimborsare le spese di lite liquidate in complessivi € 22.000,00 (già ridotte di un terzo); (iv) a pagare ulteriori € 22.000,00 ex art. 96 c.p.c. in ragione del comportamento ostruzionistico/temerario.

Il passaggio motivazionale centrale è esplicito: "Non può non sanzionarsi l'atteggiamento ostruzionistico e temerario dell'attrice..." e ancora "Tale atteggiamento dell'attrice unita alla infondatezza della domanda principale va sanzionato con l'art. 96 c.p.c.".

I riferimenti giurisprudenziali

In motivazione vengono richiamate

• Cass., ord. n. 21570/2012;
• Cass., n. 20732/2016;
• Tribunale Tivoli n. 2428/2015;
• Tribunale Milano sez. III del 25.11.2014;
• Tribunale Milano 21.10.2014;
• Tribunale Firenze nn. 3867/2017 e 2582/2017;
• Cass., Sez. III, ord. n. 17902/2019;

tutte in tema di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., con particolare attenzione alla funzione punitivo-sanzionatoria della condanna e alla sua possibile determinazione in misura ragionevole anche mediante riferimento (in frazione o multiplo) alle spese di lite.

Quanto al profilo sostanziale della modifica della copertura, la soluzione adottata (trasformazione parziale ammessa in quanto tecnicamente compatibile e inidonea a far perdere alla copertura la funzione principale) è coerente con l'indirizzo che valorizza l'art. 1102 c.c. e consente l'uso più intenso della cosa comune, purché restino salvaguardati destinazione e pari uso degli altri partecipanti.

Sul punto, in giurisprudenza si registra una lettura evolutiva che ammette anche "tagli" della falda per realizzare terrazze a tasca, nel rispetto di condizioni tecniche e senza sottrarre definitivamente utilità al bene comune, come evidenziato da Cass. 7 gennaio 2022 n. 290 . In senso conforme, è stato ribadito che la trasformazione è ammissibile se la funzione di copertura rimane integra e vengono garantite impermeabilizzazione e isolamento (ad es. Cass. 29 gennaio 2021 n. 2126) .

Non mancano, tuttavia, arresti più rigorosi sul rispetto delle condizioni tecniche: ad esempio, è stata ritenuta dovuta la rimozione di una terrazza "a tasca" in assenza di adeguato isolamento termico (Cass. 11 settembre 2017 n. 21049) , confermando che l'ammissibilità dell'intervento resta dipendente dal caso concreto e dalla verifica delle prescrizioni tecniche/abilitative.

Considerazioni Conclusive

Nel caso concreto, la condanna al completamento della terrazza e alla collaborazione operativa si fonda sull'accertamento di un comportamento impeditivo che ha paralizzato lavori già avviati e in parte eseguiti, nonché sulla mancata prova che i danni fossero stati tempestivamente portati a conoscenza degli altri comproprietari nell'immediatezza del loro verificarsi. Il Tribunale, infatti, ha valorizzato il dato per cui "è stata [la proprietaria] ad impedire che gli altri condomini potessero disporre i lavori per i quali avevano manifestato la disponibilità", e ha ritenuto non dimostrato che l'aggravamento dei danni dipendesse dall'inerzia altrui.

Sotto il profilo pratico, la vicenda segnala che la tutela giudiziaria (anche quando riconosce un diritto, come la trasformazione della copertura a spese del singolo) non può convivere con condotte che impediscono l'attuazione dei provvedimenti e delle attività tecniche necessarie: l'ostruzionismo, specie se in violazione di ordini del giudice, può tradursi in obblighi di fare (completare le opere) e di consentire (accesso a tecnici e imprese).

In questa prospettiva, pur non essendo richiamato espressamente in motivazione, il quadro civilistico conosce anche la regola generale dell'accesso al fondo quando sia necessario per costruire o riparare un'opera propria o comune (art. 843 c.c.), frequentemente invocata nel contenzioso su ponteggi e cantieri .

L'applicazione dell'art. 96 c.p.c. (con funzione spiccatamente sanzionatoria, secondo la giurisprudenza richiamata) è stata ancorata alla "temerarietà" e alla condotta processuale complessiva, valutata anche alla luce del dovere di lealtà e probità ex art. 88 c.p.c. In termini generali, la responsabilità aggravata richiede una valutazione rigorosa dell'abuso dello strumento processuale e, secondo l'impostazione più ricorrente, la riconducibilità della condotta quantomeno a colpa grave; non è automatica e può essere esclusa quando il contenzioso nasca da un contrasto tecnico oggettivo o da ragioni non pretestuose (si vedano, ad esempio, decisioni che negano la "temerarietà" in presenza di divergenze tra consulenti sulla corretta soluzione tecnica) . In senso opposto, quando la difesa sia ritenuta pretestuosa, la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. viene confermata anche in controversie condominiali "seriali" .

In conclusione: nel perimetro accertato dal Tribunale, chi invoca interventi sulle parti comuni ma poi impedisce sopralluoghi, accesso e completamento delle opere rischia non solo il rigetto delle pretese risarcitorie, ma anche una condanna a cooperare concretamente (completamento delle opere di propria spettanza e accesso al cantiere) e una sanzione processuale per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., quando il comportamento sia ritenuto ostruzionistico e temerario.