Terrazza a livello con parte aggettante: il condominio paga solo la porzione che copre l'edificio

Quando una terrazza a livello comprende una porzione che copre le unità sottostanti e una porzione che sporge oltre la facciata, l'art. 1126 c.c. opera solo per la parte che svolge funzione di copertura. La parte aggettante, assimilabile al balcone che costituisce prolungamento dell'unità immobiliare cui accede, resta a carico del titolare che ne trae utilità esclusiva, salvo che specifici elementi strutturali o decorativi assumano autonoma rilevanza condominiale.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda sezione civile, con la sentenza 24 giugno 2026, n. 21572, ha respinto il ricorso proposto contro la delibera che aveva distinto le spese di rifacimento della terrazza a livello tra superficie coprente e superficie aggettante. La regola applicata resta legata alla funzione concreta della porzione interessata dai lavori: la contribuzione dei condomini sottostanti si giustifica per l'utilità ricevuta dalla copertura, mentre viene meno per le parti che servono soltanto alla fruizione esclusiva della terrazza.

Accanto al riparto delle spese, la Corte ha confermato anche il potere dell'assemblea di deliberare sugli interventi necessari agli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello che assolvono funzione di copertura, indipendentemente dal regime di proprietà o di uso esclusivo. Nel caso deciso, tuttavia, la delibera è stata letta anche come atto ricognitivo dei criteri di riparto indicati dal tecnico, e non come indebita gestione condominiale di una porzione priva di funzione comune.

La vicenda

Una condomina aveva impugnato la delibera assembleare del 17 settembre 2020 relativa alla ripartizione delle spese di straordinaria manutenzione di una terrazza a livello di proprietà e uso esclusivo. L'assemblea aveva approvato un criterio distinto: per la parte compresa entro i muri perimetrali e destinata anche a coprire l'edificio, le spese erano state ripartite secondo l'art. 1126 c.c.; per la parte aggettante, con funzione di balcone, il costo era stato posto integralmente a carico della titolare esclusiva.

La condomina sosteneva che anche la porzione sporgente dovesse seguire la proporzione legale di un terzo a carico dell'usuario esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti. In appello aveva aggiunto che, se la parte aggettante era davvero di proprietà esclusiva, l'assemblea non avrebbe potuto deliberare lavori su tale porzione, con conseguente nullità della delibera.

Il Tribunale di Trieste ha rigettato la domanda. La Corte d'appello di Trieste, con sentenza n. 458/2022, ha confermato il rigetto, rilevando in fatto che solo il 40% della terrazza aveva funzione di copertura, mentre il restante 60% aveva carattere aggettante e procurava utilità esclusiva alla titolare dell'unità cui la terrazza accedeva.

La decisione

La Cassazione ha respinto entrambi i motivi di ricorso. Per la parte aggettante, la Corte ha ritenuto corretto il criterio adottato dai giudici di merito, poiché l'art. 1126 c.c. presuppone che il lastrico o la terrazza servano anche da copertura alle unità sottostanti. La porzione che sporge dalla facciata e non svolge funzione di sostegno o di necessaria protezione dell'edificio non genera l'utilitas che giustifica il concorso dei condomini coperti.

Il richiamo della Corte d'appello è stato recepito nei suoi termini essenziali:

"È ormai pacifica la distinzione tra parte aggettante (ad esclusivo uso e vantaggio del singolo) e parte (anche) di copertura [...] per cui 'la funzione di copertura del palazzo spetterebbe solo alla parte compresa entro i muri perimetrali, non anche alla parte aggettante'".

Da tale premessa discende la conferma del riparto approvato dall'assemblea. Il 40% della spesa, riferito alla superficie coprente, rimane soggetto all'art. 1126 c.c.; il 60%, riferito alla superficie aggettante, grava sulla titolare della terrazza, perché quella parte non serve alla conservazione di un bene destinato anche all'utilità delle unità inferiori.

La Corte ha poi affrontato il secondo profilo, relativo al potere dell'assemblea. Il principio è diverso ma strettamente collegato al primo: se un elemento della terrazza svolge funzione strutturale di copertura, l'assemblea conserva il potere di deliberare sugli interventi, anche quando il bene sia di proprietà o uso esclusivo. La ragione è la medesima che fonda il concorso nella spesa, cioè l'utilità comune derivante dalla copertura.

La motivazione lo esprime in modo netto:

"Indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio, spettano all'assemblea".

Nel caso concreto, inoltre, la delibera non è stata qualificata come atto invasivo della proprietà esclusiva. Dal verbale risultava che l'assemblea aveva approvato il prospetto del perito, ripartendo le spese in ragione del 40% per la parte coprente e del 60% per quella aggettante, e aveva dato atto dell'incertezza sull'affidamento dell'incarico. Per la Cassazione, la delibera era quindi meramente ricognitiva dei criteri giuridici di riparto e non presentava i vizi denunciati.

Il ricorso è stato rigettato. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 3.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%. La Corte ha dato atto anche dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. II, 16 febbraio 2017, n. 4183: la funzione di copertura della terrazza a livello riguarda la parte compresa nella proiezione verticale dell'edificio e non la porzione aggettante, che resta estranea al criterio di riparto dell'art. 1126 c.c.
• Cass. civ., Sez. II, 2 febbraio 2016, n. 1990: i balconi aggettanti, in quanto prolungamento dell'unità immobiliare, non svolgono funzione di necessaria copertura; possono rilevare come beni comuni solo gli elementi decorativi che incidono sul decoro architettonico dell'edificio.
• Cass. civ., Sez. VI-2, 9 agosto 2017, n. 19779: l'utilità che il lastrico o la terrazza a livello assicurano alle unità coperte giustifica sia il concorso nelle spese, sia il potere assembleare di deliberare sugli interventi strutturali funzionali alla copertura.
• Cass. civ., Sez. VI-2, 10 maggio 2017, n. 11484: i due terzi delle spese ex art. 1126 c.c. gravano sui proprietari delle unità alle quali il lastrico o la terrazza servono da copertura, in proporzione al valore delle rispettive porzioni.
• Cass. civ., Sez. VI-2, 18 novembre 2021, n. 35316: la terrazza a livello, anche se non posta alla sommità dell'intero edificio, è equiparata al lastrico solare quando sia strutturalmente e funzionalmente destinata a coprire vani sottostanti e a servire l'unità cui accede; restano fuori da tale logica i balconi aggettanti privi di funzione di copertura necessaria.
• Cass. civ., Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913: i balconi aggettanti sporgenti dalla facciata costituiscono prolungamento dell'appartamento e non possono essere considerati a servizio dei piani sottostanti ai fini dell'art. 1126 c.c.
• Trib. Vibo Valentia, 24 agosto 2022, n. 29: per la terrazza parzialmente aggettante, il criterio dell'art. 1126 c.c. si applica alla sola porzione che svolge funzione comune di copertura, mentre la parte aggettante resta a carico del proprietario esclusivo.
• Trib. Roma, 22 aprile 2026, n. 6278: in una diversa vicenda di merito, con richiamo anche al regolamento condominiale contrattuale, è stata ritenuta illegittima una delibera che frazionava il riparto tra parte aggettante e non aggettante, considerando il terrazzo nella sua interezza ai fini dell'art. 1126 c.c..

Considerazioni conclusive

La regola applicata dalla Cassazione collega il riparto delle spese alla funzione concretamente svolta dalla porzione della terrazza. L'art. 1126 c.c. governa le spese della parte che copre l'edificio o le unità sottostanti; la parte aggettante, quando resta priva di funzione di sostegno o di necessaria copertura, segue il regime proprio del prolungamento dell'unità immobiliare cui accede.

Gli arresti di legittimità richiamati convergono su un criterio funzionale. Cass. n. 4183/2017 e Cass. n. 15913/2007 separano la porzione coprente dagli elementi aggettanti; Cass. n. 19779/2017 e Cass. n. 11484/2017 spiegano perché, dove vi sia copertura, il condominio partecipa alla spesa e l'assemblea può deliberare sugli interventi necessari. Sul medesimo criterio può vedersi anche il riparto della terrazza a livello aggettante.

La diversa soluzione adottata da Trib. Roma n. 6278/2026 segnala un limite applicativo importante: il criterio può cambiare quando la vicenda sia condizionata da una disciplina regolamentare contrattuale o da un accertamento diverso della funzione del terrazzo considerato nel suo complesso. In tale direzione, per un confronto, v. terrazzo aggettante e spese condominiali e v. lastrico solare con parte aggettante

Nel caso deciso, il dato tecnico del 40% di superficie coprente e del 60% di superficie aggettante ha consentito di applicare distintamente i due regimi. La delibera è rimasta valida perché si è limitata a recepire tale distinzione nel riparto delle spese, senza attribuire al condominio un potere generalizzato sulla porzione destinata all'utilità esclusiva.

La conseguenza pratica è chiara: nelle terrazze a livello miste occorre prima individuare la funzione della porzione interessata dai lavori e solo dopo applicare il criterio di riparto. L'assemblea può intervenire sugli elementi che servono alla copertura dell'edificio; il costo delle parti aggettanti prive di tale funzione resta invece a carico del titolare che ne beneficia in via esclusiva.