La copertura, assicurata dal terrazzo e/o dal lastrico all'appartamento sottostante, ma anche a tutti quelli che fanno parte della cosiddetta verticale, comporta che il condominio sia responsabile della manutenzione straordinaria del cespite nonché dei danni, eventualmente, arrecati.
Si pensi, ad esempio, alle infiltrazioni provenienti dal lastrico, non adeguatamente coibentato poiché l'impermeabilizzazione si è usurata col trascorrere del tempo. In tale circostanza, come in altre analoghe, il condominio può essere chiamato a risarcire i danneggiati. Tale conseguenza non muta nemmeno nel caso in cui la copertura dovesse essere privata.
Pertanto, è in ragione di questi principi che è sorto il procedimento dinanzi al Tribunale di Torino appena risoltosi con l'ordinanza del 1° aprile 2026. In particolare, questa lite nasceva per iniziativa del proprietario esclusivo di una terrazza a livello. Questi aveva citato in giudizio il condominio che non si era attivato per la manutenzione straordinaria della terrazza, nonostante dalla stessa fossero derivate delle infiltrazioni a carico di due immobili sottostanti. In ragione di ciò, con ricorso cautelare, ex art. 700 cpc, era chiesto che il condominio fosse condannato a eseguire i lavori necessari ed urgenti atti ad impedire il protrarsi delle infiltrazioni e dei danni.
Ebbene, il condominio è responsabile della terrazza a livello esclusiva che copre solo alcuni immobili? Non ci resta che approfondire quanto è accaduto in questo procedimento.
Lastrico o terrazzo esclusivo: chi paga le spese di manutenzione straordinaria?
L'essenziale funzione di copertura, svolta dal terrazzo o dal lastrico di un condominio, comporta che l'ente sia chiamato a provvedere alla manutenzione straordinaria del cespite e/o a rispondere dei danni eventualmente provocati dal bene, anche se dovesse essere privato.
Ciò è affermato in ragione del dettato di legge sul punto «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 cod. civ.)».
Ovviamente, anche la giurisprudenza di legittimità non ha motivo di dissentire sul tema «In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. (Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016)».
Perciò, il condominio non può esimersi dall'intervenire se il terrazzo esclusivo ha bisogno di manutenzione straordinaria. In caso contrario, l'azione legale sarebbe inevitabile e fondata. A quanto pare, però, nella lite in esame non è stato così.
Terrazzo esclusivo che copre solo due appartamenti: il condominio non è responsabile della manutenzione straordinaria
Nella vicenda oggetto del provvedimento del Tribunale di Torino del 01 aprile 2026, l'ufficio ha accertato che il terrazzo in discussione non era condominiale, ma, soprattutto, che non svolgeva da copertura ai vari appartamenti dell'edificio. Esso, infatti, insisteva soltanto su due proprietà private.
Per queste ragioni, la citazione in giudizio del condominio era stata errata. L'ente non era responsabile della manutenzione straordinaria che, invece, era di competenza del titolare del terrazzo e dei proprietari degli immobili sottostanti, secondo le regole di cui all'art. 1126 cod. civ.
Per queste ragioni il ricorso è stato respinto.
Considerazioni conclusive
La regola, secondo la quale le spese e gli oneri risarcitori di un terrazzo esclusivo vedono coinvolgere anche gli appartamenti sottostanti, in ragione dell'essenziale funzione di copertura, è stata sancita dalla legge e dalla giurisprudenza.
Ovviamente, in base a questa regola, i proprietari degli immobili a cui il terrazzo non è sovrapposto non hanno alcun onere e/o responsabilità «il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questa a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, 28/08/2020, n. 18045; Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 6 - 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244)».
In tal senso, perciò, il provvedimento del Tribunale di Torino qui in esame è, decisamente, in linea con la giurisprudenza sull'argomento.
