Le infiltrazioni d'acqua all'interno della proprietà privata sono fonte di responsabilità ex art. 2051 c.c., obbligando al risarcimento il custode del bene da cui promana il danno. In ambito condominiale, ciò si traduce nella responsabilità che incombe sulla compagine ogni volta che le infiltrazioni provengano da un bene comune, come ad esempio il tetto o il lastrico solare.
Com'è noto, è possibile che la superficie posta sulla sommità dell'edificio appartenga a un solo condomino: in questa circostanza, si applicano i principi di cui all'art. 1126 c.c., a mente del quale «quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
Tale disposizione funge da addentellato normativo da cui partire per risolvere il problema dei danni da infiltrazioni causati al box coperto dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva. Approfondiamo l'argomento.
Cos'è la terrazza a livello?
La terrazza a livello è la superficie calpestabile che copre gli appartamenti sottostanti ma che, al contempo, funge da estensione dell'abitazione posta sullo stesso piano della terrazza.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Brindisi, 1° marzo 2012), per terrazza a livello in un edificio condominiale deve intendersi la superficie scoperta posta in cima di alcuni vani e, contestualmente, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante, sicché deve ritenersi destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto.
Differenza tra terrazza a livello e lastrico solare
Sia la terrazza a livello che il lastrico solare sono poste sulla sommità di un edificio; mentre però il lastrico ha un'essenziale funzione di copertura del fabbricato, rappresentandone di fatto il tetto, la terrazza a livello è un ripiano di copertura delimitato da balaustre, ringhiere o muretti, utili a consentire l'affaccio in sicurezza (in questo senso si veda (Tar Campania, 28 giugno 2021 n. 1578).
Come si dividono le spese della terrazza a livello?
Poiché la terrazza a livello svolge anche una funzione di copertura dell'edificio, per la ripartizione delle spese si applica il criterio stabilito per i lastrici solari e, in particolare, quand'essa è di proprietà o uso esclusivo, quello sopra citato dell'art. 1126 c.c.
Dunque, quando la terrazza a livello - come quasi sempre avviene - è di proprietà esclusiva o d'uso esclusivo, le spese si dividono così:
- 1/3 sono a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo;
- 2/3 sono a carico del condominio.
La responsabilità della compagine nell'ipotesi di terrazza o lastrico esclusivi è bilanciata dal potere decisionale attribuito all'assemblea.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Lecce, 16 gennaio 2020 n. 85), il lastrico solare, pur essendo di proprietà esclusiva, è comunque parte della struttura che interessa l'intero edificio e, pertanto, l'assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.
Danni per infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva
I principi esposti sinora si applicano anche nell'ipotesi di responsabilità per i danni causati dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva.
In altre parole, la suddivisione degli oneri prevista dall'art. 1126 c.c. ha valore anche nella ripartizione delle somme dovute a titolo di risarcimento al singolo condomino danneggiato, per cui il proprietario/usuario esclusivo della terrazza deve contribuire per 1/3 mentre la restante parte è a carico del condominio.
Danni per infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello che copre un box
La responsabilità per le infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello non muta nel caso in cui i danni causati riguardino l'unità immobiliare sottostante adibita a box, garage o cantina: il risarcimento va sempre ripartito secondo il criterio speciale di cui all'art. 1126 c.c.
L'unica peculiarità potrebbe aversi nell'ipotesi in cui la terrazza a livello non sia posta in cima all'edificio ma sovrasti un solo immobile: in questo caso, parte della giurisprudenza (Cass., 18 novembre 2021, n. 35316) sostiene che dovrà applicarsi il criterio di ripartizione delle spese previsto per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai di cui all'art. 1125 c.c., a tenore del quale «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».
Il criterio di ripartizione stabilito dall'art. 1126 c.c., dunque, andrebbe applicato soltanto quando il lastrico o la terrazza è posta al sommo di alcuni vani, anche se non necessariamente in cima all'intero fabbricato.
Insomma: secondo l'orientamento giurisprudenziale che appare prevalente, le spese della terrazza che copre un solo vano devono essere ripartite secondo il criterio previsto per i soffitti e i solai, che prevede la divisione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti.
Danni ai beni nel box coperto dalla terrazza esclusiva
Tutto ciò che è stato detto sinora trova applicazione anche nell'ipotesi in cui le infiltrazioni non abbiano danneggiato solo l'unità immobiliare sottostante ma anche i beni contenuti all'interno.
In questa ipotesi, tuttavia, la determinazione dell'entità del risarcimento deve tener conto del principio espresso dall'art. 1127 c.c., a tenore del quale «Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate.
Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza».
In altre parole, il condomino danneggiato non può restare passivo ma deve prendere provvedimenti per ridurre il proprio pregiudizio, ad esempio rimuovendo i beni mobili che potrebbero rimanere irrimediabilmente compromessi dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza sovrastante.
Così la Suprema Corte: «il criterio di imputazione della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onera della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico fra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta incauta della vittima, che assume rilievo ai fini del concorso di responsabilità ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., e deve essere graduata sulla base di un accertamento in ordine alla sua effettiva incidenza causale sull'evento dannoso, che può anche essere esclusiva» (Cass., n. 27724/2018).
Terrazza a livello: quando paga solo il proprietario?
Il condominio può sottrarsi all'obbligo di risarcire il titolare dell'unità immobiliare sottostante la terrazza qualora dimostri che i danni sono imputabili alla responsabilità del proprietario esclusivo.
Si tratta tuttavia di una probatio diabolica in quanto, secondo l'insegnamento della Corte di Cassazione (Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449), allorquando l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini ma sia riservato solo a uno di essi, dei danni che derivino da infiltrazioni alle altre unità immobiliari sottostanti rispondono sia il proprietario esclusivo - in quanto considerato custode del bene - sia il condominio, in considerazione della funzione del lastrico solare o della terrazza a livello di copertura dell'intero edificio.
La Suprema Corte prosegue affermando che, salva la prova contraria, la spesa si ripartisce nella misura di un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello e di due terzi a carico del condominio.
Dunque, per liberarsi della quota che gli toccherebbe, il condominio dovrebbe dimostrare che le infiltrazioni sono imputabili esclusivamente al proprietario, ad esempio nell'ipotesi in cui questi abbia dolosamente provocato il danno.
