Quando la terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo è solo parzialmente aggettante, e dunque una porzione si protende nel vuoto oltre il perimetro dell'edificio senza svolgere alcuna funzione di copertura, l'art. 1126 c.c. non è applicabile a tale parte. È quanto ha affermato la Cassazione nell'ordinanza n. 21572 del 24 giugno 2026.
La vicenda
La controversia nasceva dall'impugnazione, proposta ai sensi dell'art. 702‑bis c.p.c., della delibera assembleare del 17 settembre 2020, con cui era stata approvata la ripartizione delle spese per la straordinaria manutenzione della terrazza a livello, di uso e proprietà esclusiva della ricorrente.
La delibera stabiliva che le spese relative alla parte della terrazza avente funzione di copertura dell'edificio fossero ripartite secondo l'art. 1126 c.c., mentre quelle riguardanti la parte aggettante, priva di funzione di copertura, fossero poste integralmente a carico della proprietaria esclusiva.
La ricorrente contestava tale impostazione, sostenendo che anche la porzione aggettante dovesse essere assoggettata al criterio di riparto previsto dall'art. 1126 c.c.
Nel giudizio di primo grado il condominio si costituiva resistendo, mentre il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo corretta la distinzione tra parte coprente e parte aggettante della terrazza.
La condomina soccombente proponeva appello, denunciando, tra l'altro, la violazione dell'art. 1126 c.c., per avere la delibera illegittimamente posto a suo carico l'intera spesa relativa alla parte aggettante.
La Corte d'Appello rigettava l'impugnazione. I giudici territoriali accertavano in fatto che solo il 40% della terrazza svolgeva funzione di copertura, mentre il restante 60% aveva natura aggettante e utilità esclusiva per la ricorrente. I giudici di secondo grado ribadivano la distinzione tra porzioni aggettanti, prive di funzione di copertura, e porzioni che invece assolvevano tale funzione. Conseguentemente ritenevano corretto porre a carico della ricorrente le spese relative alla parte aggettante, mentre quelle riguardanti la parte coprente dovevano essere ripartite secondo l'art. 1126 c.c.
In ogni caso la Corte d'Appello affermava che l'assemblea condominiale era competente a deliberare lavori anche sulle parti di lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, quando tali interventi riguardano elementi strutturali funzionali alla copertura dell'edificio. La ricorrente proponeva quindi ricorso per cassazione, insistendo sulla nullità della delibera e sulla violazione dell'art. 1126 c.c.
La decisione
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando integralmente la sentenza della Corte d'Appello. I giudici di legittimità hanno richiamato la consolidata distinzione tra parte aggettante della terrazza, destinata al solo godimento del proprietario dell'unità da cui sporge, e parte che svolge funzione di copertura dell'edificio, con conseguente utilità per i condomini sottostanti.
La Cassazione ha quindi ritenuto corretta la conclusione della Corte territoriale secondo cui la parte aggettante della terrazza, pari al 60% della superficie, dovesse gravare integralmente sulla ricorrente, mentre solo il restante 40%, avente funzione di copertura, dovesse essere ripartito secondo l'art. 1126 c.c. La Corte ha anche confermato che l'assemblea condominiale aveva legittimamente deliberato gli interventi, poiché le decisioni relative alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio, spettano all'assemblea stessa, indipendentemente dal regime di proprietà o uso esclusivo.
La Suprema Corte ha inoltre escluso la denunciata nullità della delibera, rilevando che essa si limitava a recepire i criteri di riparto delle spese indicati dal perito e conformi alla normativa e alla giurisprudenza. Ha quindi rigettato il ricorso e condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, dando atto altresì dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1‑quater, D.P.R. 115/2002.
Considerazioni conclusive
Quando il lastrico solare o la terrazza a livello appartiene in proprietà o uso esclusivo a un singolo condomino, il problema della ripartizione delle spese si complica, perché la superficie, pur essendo destinata al godimento di uno solo, continua a svolgere una funzione essenziale per l'intero edificio: quella di copertura. È proprio questa duplice natura, privata nel godimento, comune nell'utilità, che giustifica l'applicazione dell'art. 1126 c.c.
Quando il lastrico solare o una parte di esso non è utilizzato da tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo ottiene un vantaggio maggiore rispetto agli altri e, allo stesso tempo, provoca un maggiore logorio della superficie. È quindi ragionevole che contribuisca in misura più elevata alle spese di riparazione o ricostruzione.
Per questo motivo, il legislatore ha stabilito che il condomino che usa in via esclusiva il lastrico deve sostenere un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi gravano su tutti i condomini che beneficiano della funzione di copertura, in proporzione al valore delle rispettive unità (Cass. n. 19779/2017).
Quando una terrazza esclusiva è solo in parte aggettante, cioè una porzione si protende nel vuoto oltre il perimetro dell'edificio, non si applica integralmente l'art. 1126 c.c. La parte aggettante, infatti, non svolge alcuna funzione di copertura: rappresenta soltanto un ampliamento del piano di calpestio a beneficio esclusivo del proprietario, senza alcuna utilitas per i condomini sottostanti. Per questa ragione, le spese relative ai lavori su tale tratto gravano interamente sul proprietario esclusivo, non potendosi richiamare il criterio del terzo e due terzi previsto dall'art. 1126 c.c. (Trib. Grosseto 17 gennaio 2025, n. 47).
