Nel diritto condominiale e delle locazioni, assumono particolare rilievo sia la questione relativa all'individuazione dei criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti dell'edificio sia quella relativa alla delimitazione degli obblighi del locatore in presenza di vizi dell'immobile locato.
Tali questioni impongono un attento esame e coordinamento della disciplina legale, dell'autonomia contrattuale e della regolamentazione condominiale.
La Corte d'Appello di Napoli (sentenza n. 2476 del 31 marzo 2026) - chiamata a pronunciarsi sulla responsabilità del locatore per la mancata manutenzione dell'immobile locato, a causa dello stato di degrado e della parziale inagibilità del terrazzo di copertura e della ringhiera di proprietà esclusiva del predetto - ha esaminato, in particolare, il rapporto tra regolamento condominiale di natura contrattuale e art. 1126 c.c. ai fini della ripartizione delle spese nonché i limiti della responsabilità del locatore in presenza di vizi conosciuti del conduttore escludendo l'applicabilità dell'art. 1580 c.c. quale rimedio risarcitorio invocato a tutela della salute della conduttrice.
Vizi dell'immobile locato dotato di lastrico solare di proprietà esclusiva e prevalenza del regolamento contrattuale condominiale sul criterio legale di ripartizione delle spese. Fatto e decisione
La vicenda traeva origine da un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile situato in un complesso condominiale dotato di terrazzo di copertura di proprietà esclusiva.
La conduttrice, a seguito di accertamento tecnico preventivo, agiva in giudizio nei confronti del proprietario/locatore e del Condominio lamentando: lo stato di degrado e la parziale inagibilità del terrazzo di copertura e della ringhiera, tali da esporre a pericolo anche l'incolumità della stessa conduttrice nonché il minor godimento dell'immobile locato.
Chiedeva, pertanto, l'accertamento della responsabilità, per omessa manutenzione dell'immobile, del locatore (in via principale) o del Condominio (in via subordinata o in solido con il proprietario) nonchè la condanna dei convenuti, in via esclusiva, solidale o pro quota, all'esecuzione delle opere di ripristino, al risarcimento dei danni e al rimborso delle spese sostenute.
Il Tribunale di Napoli rigettava la domanda nei confronti del locatore, condannava il Condominio al rifacimento della ringhiera ed accertava l'obbligo di rifacimento del lastrico solare ripartendo le spese ai sensi dell'art. 1126 c.c. e cioè per 1/3 a carico del proprietario esclusivo e per i 2/3 a carico dei condòmini.
Avverso tale pronuncia proponeva appello il condòmino proprietario/locatore dell'immobile il quale censurava il criterio di riparto delle spese del lastrico solare sostenendo che dovesse applicarsi il Regolamento condominiale contrattuale che prevedeva la ripartizione tra tutti i condòmini in base ai millesimi nonché deduceva che la manutenzione dovesse gravare esclusivamente sul Condominio.
Interponeva, altresì, appello la conduttrice lamentando il mancato riconoscimento della responsabilità del locatore per omessa manutenzione, l'erronea valutazione da parte del Tribunale circa la conoscenza dei vizi al momento della stipula del contratto di locazione, la mancata condanna al risarcimento del danno da diminuito godimento nonché l'erronea regolazione delle spese di lite.
L'appello della conduttrice veniva riunito all'appello proposto dal proprietario/locale e veniva, poi, qualificato come appello incidentale.
Anche il Condominio si costituiva in giudizio con contestuale appello incidentale chiedendo il rigetto del gravame interposto dalle altre parti e la conseguente conferma della statuizione di primo grado, ad eccezione che per la parte in cui era stata disposta la condanna dell'ente al rifacimento della ringhiera in quanto non rientrante tra le parti comuni.
La Corte ha accolto l'appello del proprietario/locatore e, per l'effetto, in riforma del relativo capo del dispositivo della sentenza impugnata, ha accertato e dichiarato il Condominio appellato tenuto al rifacimento del lastrico solare, con ripartizione proporzionale dei costi tra tutti i condomini secondo la tabella generale del Regolamento condominiale; ha rigettato l'appello proposto dalla conduttrice nonchè l'appello incidentale proposto dal Condominio.
In particolare, la Corte ha ritenuto prevalenti i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare previsti dal Regolamento contrattuale in quanto aventi natura derogatoria del criterio stabilito dall'art. 1126 c.c. Conseguentemente ha riformato la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva accertato che i costi di manutenzione del lastrico fossero ripartiti ex art. 1126 c.c. e non tra tutti i condomini secondo la tabella generale del Regolamento condominiale.
Ha, invece, rigettato l'appello della conduttrice atteso che la stessa si era impegnata in sede di stipula del contratto di locazione ad eseguire i lavori di manutenzione e non aveva dimostrato che il cattivo "stato locativo", rispetto al quale aveva denunciato l'inerzia del locatore, fosse il risultato di una evoluzione peggiorativa non solo dello stato dell'immobile in fase di stipula ma anche di quello cui si era impegnata ad assicurare con l'accollo di lavori di straordinaria manutenzione; conseguentemente, alcun inadempimento poteva configurarsi in capo al locatore.
La Corte ha altresì, rigettato l'appello incidentale del Condominio alla luce di quanto previsto dal Regolamento condominiale contrattuale che individuava quali spese comuni anche quelle di manutenzione delle ringhiere anche di proprietà esclusiva.
Considerazioni conclusive
Il punto centrale della decisione riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva.
Il Tribunale aveva applicato il criterio legale di cui all'art. 1126 c.c. disponendo la ripartizione delle suddette spese nella misura di un terzo a carico del proprietario esclusivo e di due terzi a carico dei condòmini sottostanti.
Tuttavia, la Corte d'Appello ha riformato tale statuizione ritenendo che nel caso concreto dovesse trovare applicazione il Regolamento condominiale di natura contrattuale il quale prevedeva una diversa modalità di riparto, fondata sulla suddivisione delle spese tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.
Com'è noto il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. si applica quando il lastrico solare è di proprietà o uso esclusivo di un condòmino ma svolge funzione di copertura dell'edificio.
La Corte d'Appello ha ricordato che l'art. 1126 c.c. non rientra tra le norme che l'art. 1138 c.c. espressamente qualifica inderogabili dal regolamento condominiale e può, pertanto, essere legittimamente derogato da una pattuizione di natura contrattuale vincolante per tutti i condòmini e i loro aventi causa.
Invero, come chiarito dalla Suprema Corte, il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario ha natura contrattuale se le sue clausole deroghino alle disposizioni di legge sulla titolarità, uso e/o riparto di spese di parti dell'edificio, poiché, in tal caso, il contenuto del regolamento integra una "convenzione" idonea a dettare una disciplina diversa da quella normativa (Cass. SU n. 943/1999).
La deroga al criterio legale di ripartizione delle spese di cui all'art. 1126 c.c. contenuta in un regolamento contrattuale è dunque pienamente valida purché non incida sui diritti inderogabili. In tal senso, la Corte del gravame ha evidenziato che la clausola contrattuale de qua non produce l'effetto di menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti dagli atti di acquisto, operando sul piano del riparto delle spese e non sul contenuto del diritto reale sulle parti comuni e/o di proprietà esclusiva.
Ed ancora, sul punto delle spese di rifacimento della ringhiera del lastrico solare, la Corte nel condannare il Condominio, ha evidenziato che il Regolamento condominiale di natura contrattuale può validamente individuare quali "spese comuni" anche quelle di manutenzione di un bene di proprietà esclusiva.
Sul punto degli obblighi di manutenzione del lastrico solare esclusivo e della ringhiera, il proprietario locatore aveva evidenziato l'esclusiva responsabilità del Condominio ex art. 1130 c.c. con esclusione di una sua personale responsabilità. Dal canto suo, la conduttrice insisteva nell'ascrivere al proprietario-locatore, un grave inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, con la conseguenza che da ciò derivasse il diritto all'esecuzione delle opere e al risarcimento del danno per il minor godimento dell'immobile locato.
La Corte ha escluso la responsabilità del locatore in quanto la conduttrice, che aveva verificato ed accettato lo stato dell'immobile in fase di stipula contrattuale, si era impegnata a eseguire lavori anche di manutenzione straordinaria rimanendo esonerata dal pagamento del canone per un lungo periodo; lavori che di fatto non erano stati eseguiti dalla conduttrice la quale neanche aveva dimostrato la sussistenza di carenze sopravvenute non solo rispetto alle condizioni dell'immobile accettate al momento della stipula del contratto, ma anche rispetto allo stato locativo cui essa stessa si era impegnata ad assicurare con l'accollo di lavori di straordinaria manutenzione.
La Corte territoriale ha, altresì, escluso l'applicabilità al caso concreto del rimedio ex art. 1580 c.c. richiamato dalla conduttrice al fine di sostenere che il degrado della ringhiera e del terrazzo integrasse una situazione di pericolo per la propria salute così da ottenere una tutela più incisiva nei confronti del locatore.
L'art. 1580 c.c. tutela il diritto alla salute del conduttore dei suoi familiari o dipendenti nel caso in cui i vizi dell'immobile locato rappresentino un serio pericolo per la salute stessa; tutela che vale anche se il conduttore conosceva i vizi al momento della stipula.
Tuttavia, la norma - che ha carattere eccezionale rispetto ai rimedi di cui agli artt. 1218-1453 c.c. e non regola l'ipotesi in cui il locatore si sia reso inadempiente all'obbligo di mantenere la cosa in stato di servire all'uso convenuto (Cass. Civ. n. 23909/2006) - testualmente riconosce al conduttore il solo rimedio della risoluzione del contratto. Né tale norma è in grado di fondare una speciale forma di responsabilità risarcitoria, in quanto, secondo l'interpretazione datane dalla giurisprudenza di legittimità, al conduttore, la cui salute sia minacciata da vizi della cosa a lui noti nel momento della conclusione del contratto, l'art. 1580 cod. civ. attribuisce il rimedio della risoluzione, non anche l'ulteriore rimedio del risarcimento del danno eventualmente subito in conseguenza dei vizi, giacché in tale ipotesi il danno deve ritenersi consapevolmente accettato dal conduttore (Cass. Civ. n. 3636/1998), potendo al più invocare a tal fine le ordinarie forme di responsabilità risarcitoria.
La Corte, dunque, in considerazione del fatto che la conduttrice non aveva richiesto la risoluzione del contratto bensì la condanna del proprietario-locatore all'esecuzione delle opere di ripristino e il risarcimento del danno per il minor godimento dell'immobile, ha ritenuto la norma di cui all'art. 1580 c.c. inconferente con il tipo di tutela richiesta.
L'art. 1580 c.c., dunque, ha funzione tipica di rimedio risolutorio in presenza di un pericolo per la salute ma non anche di rimedio del risarcimento del danno eventualmente subito in conseguenza dei vizi, giacché in tale ipotesi il danno deve ritenersi consapevolmente accettato dal conduttore il quale, conoscendo i vizi dell'immobile al momento della conclusione del contratto ( nella specie, tra l'altro, compensati con il mancato pagamento del canone per un lungo periodo), accetta implicitamente i rischi connessi alle condizioni dell'immobile.
In conclusione, con la pronuncia qui esaminata, la Corte d'Appello di Napoli ha ribadito che il regolamento condominiale di natura contrattuale può validamente derogare ai criteri legali di riparto delle spese del lastrico solare di cui all'art. 1126 c.c. imponendo la distribuzione tra tutti i condòmini secondo i millesimi, con prevalenza sulla disciplina codicistica. Parallelamente, la responsabilità del locatore per vizi dell'immobile deve escludersi quando questi siano preesistenti, conosciuti o accettati dal conduttore non potendo questi invocare l'art. 1580 c.c. per ottenere la tutela risarcitoria o manutentiva, trattandosi di rimedio eccezionale limitato alla sola risoluzione del contratto. Inoltre, le spese relative a beni di proprietà esclusiva possono gravare sul condominio qualora ciò sia espressamente previsto dal regolamento condominiale contrattuale.
