Il lastrico solare è la superficie orizzontale posta sulla sommità dell'edificio, a copertura delle unità immobiliari che si trovano nella sua proiezione verticale. In pratica, si tratta di un tetto calpestabile che, se delimitato da un parapetto o da una ringhiera, consente anche l'affaccio.
Trattandosi di un bene comune (salvo titolo contrario), le spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condòmini che beneficiano della copertura, secondo il criterio dettato dall'ultimo comma dell'art. 1123 c.c. per il condominio parziale.
Anche quando è di proprietà esclusiva, alle spese del lastrico deve partecipare ciascun condomino, secondo lo speciale criterio stabilito dall'art. 1126 c.c.: sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico dei condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La ratio della norma è chiara: il lastrico, anche se esclusivo, conserva la funzione di protezione e copertura per l'intero condominio.
Può tuttavia accadere che il lastrico solare esclusivo, per la sua peculiare conformazione, sporga dal perimetro dell'edificio, non diversamente da quanto faccia un balcone aggettante; in ipotesi del genere, come si ripartiscono le spese? Il criterio di cui all'art. 1126 c.c. è valido anche per la parte che fuoriesce dalla sagoma del fabbricato oppure, limitatamente a questa porzione, si applicano i criteri solitamente impiegati per il balcone aggettante?
L'interpretazione del prevalente orientamento giurisprudenziale induce a ritenere preferibile quest'ultima soluzione.
L'art. 1126 c.c., infatti, pone i 2/3 della spesa a carico dei condòmini «a cui il lastrico solare serve», lasciando intendere che costoro vadano individuati tra i proprietari che effettivamente beneficiano della funzione di copertura e di riparo offerta dalla superficie.
Diversamente, la parte che si proietta al di fuori del perimetro dell'edificio esula dalla funzione anzidetta, per cui i condòmini diversi dal proprietario non hanno alcun interesse a partecipare alla spesa, a meno che la porzione aggettante non contribuisca a formare il decoro architettonico oppure ad assolvere ad un'altra utilità comune.
A queste conclusioni si giunge anche in virtù di quella giurisprudenza secondo cui la particolare suddivisione prevista dall'art. 1126 c.c. trova la sua giustificazione proprio nella funzione di copertura dell'edificio di tale manufatto e non può quindi essere estesa «...a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni… i quali costituiscono distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato» (Cass., 13 dicembre 2013, n. 27942).
In altre parole, la Suprema Corte esclude che possa trovare applicazione l'art. 1126 c.c. nel momento in cui il condominio debba affrontare spese non attinenti alla copertura ma, al contrario, di manufatti che, anche se vicini al lastrico, non influiscono direttamente sulla copertura dell'edificio, come nel caso del parapetto che consente al proprietario di affacciarsi.
È peraltro noto l'orientamento della giurisprudenza in merito alla parte sporgente di un manufatto privato: «In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un [prolungamento] della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass., 30 aprile 2012, n. 6624).
Alla luce di queste considerazioni, deve ritenersi che le spese delle riparazioni o ricostruzioni inerenti al lastrico solare esclusivo sporgente debbano essere ripartite secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c. solamente per quanto concerne la superficie piano che copre l'edificio, mentre siano imputabili al solo proprietario quelle inerenti alla porzione aggettante, sempreché non vadano ripartite tra tutti per via della funzione estetica o del soddisfacimento di altra esigenza comune.
Più specificamente, ne consegue una divisione di responsabilità ed oneri per parti aggettanti è così distribuita:
- a carico del proprietario esclusivo del lastrico gravano le spese relative al piano di calpestio, alla parte interna e a quella inferiore dello stesso;
- a carico del condominio gravano le spese per il ripristino delle parti esterne del lastrico come i frontalini (parte bassa esterna), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera, il parapetto, che andranno suddivise tra i condòmini in base alle tabelle millesimali (Cass., 16 febbraio 2012, n. 2241).
Insomma, quando ci si trova in presenza di un lastrico solare - o di un terrazzo - esclusivo che si proietta al di fuori del perimetro dell'edificio occorre ripartire il manufatto in due parti: quella che funge da copertura (a cui si applica sempre l'art. 1126 c.c.) e la restante che sporge al di fuori del fabbricato (alla quale andranno applicati criteri di ripartizione differente a seconda dello scopo a cui assolve).
È pur vero che, nella pratica, non è sempre facile operare questa distinzione, soprattutto quando la sporgenza è molto ridotta: in ipotesi del genere, è molto più semplice considerare il lastrico come un'entità unitaria, senza distinguere le porzioni sporgenti da quelle coprenti.
Si pensi al rifacimento dell'impermeabilizzazione che è tecnicamente un intervento unico e indivisibile (un'unica membrana su tutta la superficie), con la conseguente difficoltà di scindere i costi pro-quota.
In buona sostanza, quando si è in presenza di sporgenze di scarso rilievo, si potrà procedere con una ripartizione unica secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., tenuto conto anche della tipologia di intervento (ad esempio, impermeabilizzazione) e della difficoltà di scomposizione dello stesso.
