Ripartizione spese tetto a falde con il criterio ordinario

Per le spese di manutenzione di un tetto a falde non calpestabile, destinato alla sola copertura dell'edificio e non provato come bene in proprietà esclusiva, il criterio ordinario resta quello dell'art. 1123 c.c.. L'assemblea non può sostituirlo con il riparto previsto per il lastrico solare ad uso esclusivo, perché l'art. 1126 c.c. presuppone un bene diverso sul piano strutturale e funzionale, oltre a un titolo o a una situazione di uso esclusivo effettivamente dimostrati.

Su questa linea si colloca il Tribunale di Nola, sentenza n. 1084 del 17 marzo 2026, che ha annullato due delibere con cui era stato posto a carico di una società un terzo della spesa per il rifacimento della guaina della copertura, sul presupposto che il manufatto fosse assimilabile a un lastrico solare riservato. Il punto decisivo, però, era duplice: da un lato, la copertura era pacificamente un tetto a falde non praticabile; dall'altro, mancava la prova della sua proprietà esclusiva. In tale quadro, il riparto deliberato secondo il modello dell'art. 1126 c.c. è stato ritenuto illegittimo.

La vicenda

Una società costruttrice impugnava le delibere assembleari del 25 ottobre 2023 e del 2 febbraio 2024, con le quali erano stati approvati i lavori di rifacimento della guaina della copertura per un importo complessivo di euro 9.900,00 e ne era stata stabilita la ripartizione per un terzo a carico della società e per due terzi a carico degli altri condomini.

Secondo l'attrice, le deliberazioni erano viziate perché il manufatto interessato dai lavori non era assimilabile a un lastrico solare, ma costituiva un tetto a falde non calpestabile, parte comune dell'edificio; ne derivava, quindi, l'applicazione del criterio generale di cui all'art. 1123 c.c. Il condominio sosteneva invece che, dai titoli di provenienza, emergeva una riserva in favore della società attrice relativa al lastrico solare e che, per tale ragione, il riparto corretto fosse quello dell'art. 1126 c.c.

La decisione

Il giudice ha accolto l'impugnazione e ha annullato le delibere nella parte relativa alla ripartizione delle spese. La motivazione è lineare e si fonda su due passaggi strettamente collegati: la mancata prova della proprietà esclusiva del bene e la non assimilabilità del tetto a falde al lastrico solare.

Il cuore della pronuncia è espresso in un passaggio particolarmente chiaro: "Le delibere oggetto di impugnazione devono essere annullate poiché hanno adottato un criterio di ripartizione delle spese, in relazione ad una specifica spesa, diverso da quello di legge". A questo rilievo il Tribunale aggiunge che, a fronte della contestazione dell'attrice, il condominio non aveva provato la proprietà esclusiva del tetto in capo alla stessa.

La motivazione prosegue con l'accertamento fattuale realmente decisivo: "In punto di fatto non è contestato che il tetto sia non calpestabile ed a falde; da ciò consegue che tale manufatto non è paragonabile al lastrico solare (sia per il lessico utilizzato, sia con riferimento al criterio funzionale non potendosi configurare un uso della cosa, nè esclusivo, né comune, diverso da quello di copertura dello stabile)". Il Tribunale, dunque, non si limita a una distinzione terminologica, ma valorizza la diversa funzione del bene: il tetto a falde, non praticabile, assolve unicamente alla copertura del fabbricato e non presenta quell'attitudine all'uso esclusivo o ulteriore che caratterizza il lastrico.

Da ciò discende il successivo approdo: "Pertanto la riserva contenuta nei titoli di proprietà offerti in produzione non è idonea a provare la proprietà in capo all'attore del tetto dell'edificio. Per l'effetto, trattandosi di parte comune diversa da lastrico solare ad uso esclusivo, deve applicarsi, nella ripartizione delle spese, il criterio legale posto dall'art. 1123 cc".

La decisione merita attenzione anche sotto il profilo assembleare. Le delibere risultavano approvate all'unanimità dei presenti, ma tale dato non equivale all'unanimità di tutti i condomini. Quando si intende derogare ai criteri legali di riparto, infatti, occorre una diversa convenzione unanime, non essendo sufficiente una deliberazione maggioritaria o una mera unanimità dei partecipanti intervenuti all'assemblea. Sul punto la pronuncia si muove in coerenza con l'indirizzo secondo cui i criteri legali non possono essere modificati dalla sola assemblea se manca il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Il Tribunale ha inoltre dichiarato inammissibili perché tardive le domande riconvenzionali di accertamento formulate dal condominio ai punti 2 e 3 della comparsa di risposta, e ha posto le spese di lite a carico della parte convenuta.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2013, n. 27233: in mancanza di una diversa convenzione approvata da tutti i condomini, le spese comuni devono essere ripartite secondo i criteri legali; una delibera assembleare non può modificarli validamente se non vi è unanimità. È il precedente più pertinente sul profilo della inderogabilità dei criteri di riparto.
• Cass. civ., sez. II, 7 ottobre 2019, n. 24927: per la conservazione del tetto, le spese gravano in via ordinaria sui condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà, distinguendosi il tetto dal lastrico solare di uso esclusivo. Il richiamo è utile perché conferma la diversità funzionale tra i due beni.
• Trib. Roma, 8 gennaio 2020, n. 293: il tetto, salvo titolo contrario, è parte comune e le spese di conservazione seguono il criterio dell'art. 1123, comma 1, c.c.; l'assimilazione al lastrico solare ai fini dell'art. 1126 c.c. presuppone invece l'effettiva proprietà esclusiva del bene.
• Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532 e Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338: quando sia effettivamente provata la proprietà esclusiva del tetto, una parte della giurisprudenza ha ritenuto applicabile in via analogica il criterio dell'art. 1126 c.c. Il richiamo serve a delimitare la portata della decisione: qui quel presupposto probatorio è mancato.

Considerazioni conclusive

Il criterio di riparto dipende dalla natura del bene e dalla prova del titolo. Se la copertura è un tetto a falde non calpestabile, destinato soltanto alla protezione del fabbricato, e non risulta dimostrata una appartenenza esclusiva, la spesa va ripartita secondo l'art. 1123 c.c. e la delibera che applica il modello dell'art. 1126 c.c. è illegittima.

Su questo piano la decisione si colloca nella linea che riconduce il tetto al regime ordinario delle parti comuni, valorizzandone la funzione di copertura e la normale soggezione al riparto proporzionale; sul punto v. anche manutenzione del tetto e criterio di riparto. Nello stesso solco si inserisce il rilievo assembleare: la sostituzione del criterio legale richiede il consenso di tutti i condomini e non può essere fondata sulla sola unanimità dei presenti; per un approfondimento, v. deroga ai criteri legali e unanimità.

I precedenti che ammettono l'applicazione analogica dell'art. 1126 c.c. al tetto di proprietà esclusiva non esprimono un contrasto sulla stessa fattispecie, ma operano su un presupposto diverso e decisivo: l'esclusività del bene deve risultare in modo effettivo dal titolo o da una situazione giuridica equivalente; può vedersi anche tetto esclusivo e applicazione analogica dell'art. 1126 c.c.. Nel caso deciso, proprio l'assenza di tale prova, unita alla struttura a falde e alla non praticabilità della copertura, ha impedito di trattare il manufatto come lastrico solare e ha imposto il ritorno al criterio ordinario.