Anche se il terrazzo è aggettante, ovvero se una sua parte sporge dalla facciata dell'edificio condominiale, tutti i condomini le cui unità immobiliari ricevono copertura da esso sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione, sulla base del criterio di riparto fissato dall'art. 1126 c.c.. Lo ha chiarito il Tribunale di Roma con la recente sentenza n. 6278 del 22 aprile 2026.
Fatto e decisione
Nella specie alcuni condomini avevano impugnato le delibere con le quali l'assemblea aveva revocato la precedente delibera con la quale era stata individuata la ditta per l'esecuzione dei lavori da effettuare sui lastrici solari e sugli appartamenti di proprietà di altri condomini, affidandone lo svolgimento ad altra impresa. L'assemblea aveva altresì revocato la precedente delibera con la quale era stato individuato, quale criterio di ripartizione delle spese, quello di cui all'art. 1126 c.c. per la totalità delle opere, deliberando l'adozione di un criterio di ripartizione che distingue la parte aggettante (a totale carico dei proprietari del lastrico solare) da quella non aggettante (da effettuarsi appunto ai sensi dell'art. 1126 c.c.). I condomini contestavano l'invalidità della delibera in questione per aver deciso l'applicazione di un criterio di ripartizione delle spese in contrasto con la legge e il regolamento di condominio, che faceva a sua volta riferimento all'art. 1126 c.c..
Il Tribunale di Roma ha accolto l'impugnazione, ritenendo che la delibera fosse stata effettivamente adottata dall'assemblea in contrasto con il dettato normativo di cui all'art. 1126 c.c., in base al quale le spese per le riparazioni del terrazzo a uso esclusivo - che svolge funzioni di lastrico solare - devono essere addebitate per un terzo a carico dell'utilizzatore esclusivo e per gli altri due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti a tale lastrico, attesa la funzione di copertura che lo stesso espleta a vantaggio delle loro proprietà. Il Giudice capitolino ha ricordato che, ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 c.c., è sufficiente che anche solo una parte dell'unità immobiliare si trovi sotto il terrazzo/lastrico solare affinché la proprietà di detta unità partecipi ai 2/3 delle spese. Pertanto, anche nel caso in cui una porzione del terrazzo/lastrico solare sia in aggetto, la funzione di copertura e il relativo obbligo di contribuzione non possono essere frazionati in proporzione alla sola superficie coperta.
Nella specie, peraltro, l'art. 1126 c.c., senza ulteriori distinzioni, risultava espressamente richiamato dal regolamento condominiale - di natura contrattuale - per la ripartizione delle spese di manutenzione, riparazione e rifacimento. Alla luce di ciò il Tribunale non ha dunque ritenuto legittimo il criterio - approvato con la delibera impugnata - che applicava la ripartizione della spesa nella misura prevista dall'art. 1126 c.c. con riferimento alla sola parte non aggettante del terrazzo/lastrico, addebitando la spesa per la parte aggettante interamente al proprietario del terrazzo, dovendosi invece considerare a tal fine il terrazzo nella sua interezza.
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei 2/3 delle spese occorrenti per le riparazioni dei terrazzi/lastrici solari deriva dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella c.d. colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico interessato dalle riparazioni (cfr. Cass. civ., n. 11484/2017).
Ed è sempre la funzione di copertura svolta dal terrazzo che comporta il fatto che anche il condominio risponda dei danni unitamente al proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo del bene. Infatti, in base a un orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di un terrazzo a livello, per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o il terrazzo, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Quindi, come chiarito dalla Suprema Corte, l'obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dal terrazzo a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è correlato all'accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio, o della parte di esso cui il bene serve, in quanto superficie terminale del fabbricato.
Perché si abbia un terrazzo a livello, equiparato al lastrico solare anche ai fini
dell'art. 1126 c.c. (e dunque perché alla sua manutenzione siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura), è indispensabile che il bene consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell'intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel
corpo del fabbricato. Viceversa, restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti le spese di restauro dei balconi aggettanti dell'edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio.
