Spese e anticipazioni non giustificate e disallineamento tra cassa e conto: ex amministratore condannato a oltre 44 mila euro

La redazione del rendiconto condominiale e, più in generale, la puntuale tracciabilità della gestione costituiscono un profilo centrale dell'incarico dell'amministratore, chiamato a rendere conto delle somme riscosse e impiegate e a conservare idonea documentazione giustificativa delle uscite. In tale prospettiva, un controllo contabile (anche demandato a un professionista esterno) può far emergere operazioni prive di adeguato supporto documentale o disallineamenti tra contabilità interna e risultanze bancarie, con conseguente esposizione dell'amministratore a pretese restitutorie/indennitarie nei limiti degli importi rimasti senza giustificazione.

Il Tribunale di Cagliari, con sentenza del 30 dicembre 2025 (R.G. 3821/2015), ha deciso una controversia promossa dal condominio nei confronti dell'ex amministratore, accertando - sulla base di tre elaborati peritali - la presenza di operazioni non supportate da adeguati giustificativi e condannando l'ex amministratore al pagamento delle somme ritenute non giustificate, con riconoscimento del compenso richiesto in via riconvenzionale nei limiti accertati.

La vicenda

Il condominio agiva deducendo che, all'esito di una verifica affidata a un professionista esterno, erano emerse gravi irregolarità nella gestione svolta dall'amministratore nel periodo indicato nell'atto introduttivo (1° ottobre 2010 - 31 dicembre 2012).

In particolare, venivano segnalate, tra le altre:

• mancanza di bilanci preventivi e consuntivi corredati dalla situazione patrimoniale di fine anno;
• assenza di dichiarazioni fiscali e della documentazione relativa a ritenute d'acconto e modelli 770;
• esecuzione in ritardo di pagamenti (fatture, estratti di ruolo Equitalia, fatture di imprese private);
• omesso o ritardato versamento di alcune ritenute d'acconto;
• pagamenti in assenza dei relativi giustificativi fiscali;
• duplici addebiti ai condomini per medesimi titoli (ad esempio consumi idrici e anticipazioni T.F.R. ai dipendenti);
• ulteriori irregolarità inerenti talune fatture (anche con correzioni manuali);
• emissione dal conto condominiale di operazioni "anonime" (bonifici, assegni, pagamenti bancomat) e prelievi in contanti non sorretti da adeguati riscontri documentali.

L'ex amministratore si costituiva resistendo e proponeva domanda riconvenzionale per il pagamento del compenso relativo all'attività svolta nel 2012, pari a euro 3.504,00.

Il giudice disponeva consulenza tecnica d'ufficio al fine di verificare la regolarità della documentazione contabile e individuare pagamenti privi di causale o di destinatario.

All'esito dell'istruttoria tecnica, il Tribunale rilevava la presenza di tre distinti aggregati contabili non comprovati per difetto di idonea documentazione:

• pagamenti non giustificati per euro 12.835,41;
• differenza tra la giacenza di cassa teorica di fine gestione (euro 22.519,87) e il saldo bancario effettivo (euro 1.250,78), pari a euro 21.269,09;
• anticipazioni in favore dell'amministratore (euro 14.161,37) a fronte di un credito per compenso accertato (euro 3.504,00), con differenza pari a euro 10.657,37.

La decisione

Sulla scorta delle verifiche peritali, il Tribunale accoglieva la domanda del condominio nei limiti degli importi accertati dalla C.T.U. e riteneva fondata anche la domanda riconvenzionale sul compenso per il 2012.

In motivazione si legge che la parte attrice "non ha chiesto accertarsi l'inadempimento [dell'amministratore] alle obbligazioni nascenti a suo carico dall'assunzione dell'incarico, ma soltanto la condanna a tenere indenne il condominio dalle conseguenze economiche pregiudizievoli derivanti dalle mancanze lamentate" , risultate solo parzialmente confermate in sede peritale.

Il Tribunale determinava quindi l'importo dovuto dall'ex amministratore in euro 44.761,87, oltre interessi e rivalutazione dalla notificazione dell'atto di citazione (4 maggio 2015) sino al saldo, qualificando il credito come debito di valuta.

Il quadro normativo richiamato

Quanto agli obblighi dell'amministratore in tema di rendiconto e documentazione, il Tribunale ha richiamato espressamente gli artt. 1130, comma 1, n. 10) c.c. e 1130-bis c.c., precisando che:

"Il rendiconto annuale deve contenere le voci d'entrata e d'uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del Condominio…"

Nota di coordinamento temporale

La gestione oggetto di causa è collocata nel periodo 2010-2012, quindi in epoca anteriore all'entrata in vigore della riforma di cui alla L. 220/2012. Nondimeno, la sentenza - resa nel 2025 - assume come riferimento gli artt. 1130 e 1130-bis c.c., oggi vigenti, nel quadro di una domanda risarcitoria volta a ottenere la manleva per poste non giustificate.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., ord. n. 28257/2023: obbligo di rendiconto intellegibile e immediatamente verificabile.
• Cass. civ., ord. n. 10869/2025: diritto dei condomini di esaminare la documentazione contabile.
• Cass. n. 21271/2020: assenza dell'obbligo di allegare i giustificativi all'avviso di convocazione, ferma la messa a disposizione.
• Trib. Roma, 7 marzo 2022, n. 3580: azione contro l'ex amministratore anche dopo l'approvazione dei rendiconti.
• Trib. Genova, 22 gennaio 2025, n. 184: mala gestio e rimborsi per uscite prive di giustificazione.

Considerazioni conclusive

La sentenza valorizza, sul piano probatorio, l'esito della ricostruzione tecnica delle movimentazioni, individuando poste non comprovate (pagamenti privi di giustificativi, disallineamento tra saldo atteso e saldo bancario, anticipazioni non giustificate) e circoscrivendo la condanna all'importo complessivo così accertato. Sul piano pratico, la decisione conferma l'utilità di una ricostruzione analitica per "mastri" come strumento di selezione delle contestazioni effettivamente sostenibili in giudizio.

Sotto il profilo della gestione condominiale, restano centrali due cautele: (i) strutturare il rendiconto in modo da consentire l'immediata verifica delle poste (registro/contabilità, riepilogo, nota sintetica), secondo un criterio di "formalità attenuata" spesso richiamato in dottrina e in giurisprudenza di merito ; (ii) preservare la catena documentale delle uscite (fatture, ricevute, estratti, quietanze), tenendo conto che l'ordinamento riconosce ai condomini il diritto di accesso ai giustificativi e, in caso di contenzioso, la mancanza di riscontri può tradursi in poste "non comprovate" con conseguenze economiche dirette.

In caso di sospetti ammanchi o pagamenti non tracciati, l'esperienza applicativa suggerisce di: conferire incarico a un revisore/consulente per una ricostruzione per movimenti; formalizzare richieste di consegna e accesso alla documentazione; e valutare un'azione mirata alle sole somme oggettivamente non giustificate, evitando di sovrapporre (se non strettamente necessario) profili risarcitori ulteriori che richiedono un autonomo accertamento del danno-conseguenza.

In ogni caso, l'eventuale approvazione assembleare dei rendiconti non costituisce di per sé uno "schermo" rispetto ad atti gestori illeciti o a pagamenti privi di inerenza e giustificazione, come affermato dalla giurisprudenza di merito .