La responsabilità per i danni derivanti dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio (nella specie, cornicioni e canali di gronda) può comprendere, oltre ai danni materiali arrecati alla proprietà esclusiva, anche il pregiudizio economico conseguente alla riduzione del canone locativo, ove adeguatamente provato e causalmente ricollegato alla cosa comune.
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 15969 del 14 novembre 2025, ha ricondotto la responsabilità al condominio ex art. 2051 c.c., condannandolo sia all'esecuzione delle opere necessarie sia al risarcimento dei danni patrimoniali riconosciuti in motivazione, comprensivi del lucro cessante documentato.
La vicenda
La proprietaria-locatrice di un'unità immobiliare sita in un edificio condominiale ha agito contro il condominio chiedendo l'accertamento dello stato di degrado dei cornicioni e di ulteriori parti comuni ammalorate, la messa in sicurezza e il rifacimento delle opere necessarie, nonché il risarcimento dei danni subiti. È stata, inoltre, domandata la rifusione delle spese sostenute per il tentativo di mediazione e il ristoro della somma non percepita a titolo di canone locativo, in ragione della ridotta fruibilità del terrazzo (da parte della società conduttrice) conseguente alla situazione di pericolo e ai fenomeni infiltrativi.
È stato dedotto che il grave ammaloramento dei cornicioni avrebbe determinato distacchi di materiale e intonaco, gocciolamenti e tracimazioni d'acqua piovana, con conseguente limitazione del godimento del terrazzo e incidenza sul rapporto locatizio. La conduttrice, lamentata l'impossibilità di fruire pienamente dello spazio esterno, ha comunicato la riduzione e, in seguito, la sospensione del canone, sino alla definizione di un accordo transattivo con la locatrice.
Il condominio, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto delle domande ed ha sollevato eccezione di nullità dell'atto di citazione per asserita genericità. Ha inoltre formulato istanza di autorizzazione alla chiamata in causa di un terzo ex art. 106 c.p.c. (poi respinta) e ha proposto domanda riconvenzionale nei confronti di un soggetto estraneo al giudizio (dichiarata inammissibile).
La decisione
La causa è stata istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio. Il Tribunale ha valorizzato le risultanze peritali, dalle quali è emerso che il cornicione in cemento armato "si presentava danneggiato a seguito delle infiltrazioni provenienti dal […] canale di gronda" e che le cause delle criticità erano riconducibili "alla scarsa manutenzione del canale di gronda posto all'interno dei cornicioni stessi", anche per la presenza di detriti e vegetazione ostruenti e per il deterioramento dell'impermeabilizzazione.
Quanto alle conseguenze, il CTU ha indicato (in sintesi) il degrado diffuso dell'intradosso della copertura sopra i terrazzi con distacchi dello strato di finitura, distacchi dell'intonaco/copriferro del cornicione, degrado del rivestimento in legno in facciata e gocciolamento/verosimile riversamento d'acqua sul terrazzo in occasione di piogge più intense. È stato, inoltre, precisato che "durante il sopralluogo non si sono riscontrati danni nei locali interni" dell'unità immobiliare.
Accertata la persistenza delle criticità e la loro incidenza sul godimento del terrazzo, la responsabilità è stata ricondotta al condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c., evidenziando che "la responsabilità degli occorsi va ricondotta, ex art. 2051 c.c., al convenuto, ben consapevole delle criticità dei suddetti cornicioni" e che "l'acqua piovana, riempiendo i canali di gronda ostruiti e non riuscendo a defluire verso i pluviali di scolo, tracima e va a scrosciare sui terrazzi dell'attrice, creando un effetto cascata".
In punto di lucro cessante, sulla base della produzione documentale (contratto di locazione, comunicazioni della conduttrice, scrittura privata/transazione con riduzione del canone), il giudice ha ritenuto provata la diminuzione del canone mensile percepito, rilevando che "è documentata la diminuzione del canone locativo mensile percepito […] in forza della quale le parti sono addivenute all'accordo di riduzione del canone per euro 600,00 mensili oltre iva, e ciò fino all'esecuzione dei lavori".
Il dispositivo ha quindi previsto: condanna all'esecuzione delle opere individuate e descritte nella relazione peritale; risarcimento dei danni materiali quantificati in euro 3.890,72; risarcimento del danno da mancato guadagno quantificato in euro 27.600,00 (euro 600,00 mensili x 46 mesi), oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo; spese di lite poste a carico del condominio soccombente (liquidate in euro 4.400,00 per compensi, oltre oneri di legge se dovuti); spese di CTU integralmente a carico del condominio (già liquidate con decreto del 10.04.2024).
Le spese di mediazione non sono state liquidate, poiché la procedura è stata ritenuta esperita fuori dai casi in cui costituisce condizione di procedibilità, non ravvisandosi nel caso di specie "materia condominiale" ai sensi degli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs. 28/2010.
I riferimenti giurisprudenziali
In tema di chiamata del terzo e discrezionalità del giudice nel valutare l'opportunità del simultaneus processus, sono stati richiamati Cass. S.U. n. 4309/2010; Cass. n. 7406/2014; Cass. n. 9570/2015; Cass. n. 21706/2019; Cass. n. 2331/2022.
Quanto al profilo probatorio nelle azioni ex art. 2051 c.c., è stato ribadito che spetta a chi agisce provare il danno e il nesso eziologico con la cosa comune, mentre incombe sul custode la prova del caso fortuito idoneo a interrompere il nesso causale.
Considerazioni Conclusive
La pronuncia conferma, nel caso concreto, l'operatività della responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. in capo al condominio per difetto di manutenzione delle parti comuni, con duplice effetto pratico: (i) condanna "in forma specifica" all'esecuzione delle opere necessarie a rimuovere le criticità accertate dal CTU; (ii) condanna risarcitoria sia per il danno emergente, sia per il lucro cessante da riduzione del canone, quando la perdita sia supportata da riscontri oggettivi (qui: contratto, contestazioni del conduttore e accordo scritto di riduzione).
In termini coerenti con tale impostazione, la giurisprudenza di merito riconosce il risarcimento del mancato guadagno in presenza di un nesso causale adeguatamente dimostrato tra danno da infiltrazioni/ammaloramenti comuni e perdita della redditività dell'immobile: si vedano, ad esempio, App. Palermo 25 luglio 2023 n. 1397 e Trib. Genova 4 aprile 2025 n. 958 .
All'opposto, non mancano decisioni più rigorose nel vaglio del danno da mancata locazione, che negano il ristoro ove non sia provata, in modo concreto, l'effettiva inutilizzabilità (o la reale incidenza causale) ai fini della perdita dei canoni: Trib. Catania 14 gennaio 2020 n. 140 . Ne discende che la voce di lucro cessante, pur astrattamente risarcibile, non può essere trattata come automatica e richiede un supporto istruttorio puntuale (documentale o, se del caso, anche tecnico) sul nesso causale e sul quantum.
Resta fermo, infine, che la responsabilità ex art. 2051 c.c. può essere esclusa (o ridotta) soltanto in presenza di una prova rigorosa del caso fortuito o di fattori causali esterni idonei a interrompere il nesso eziologico; e che, sul piano processuale, la qualificazione della controversia ai fini della condizione di procedibilità della mediazione va verificata in concreto, alla luce dell'oggetto della domanda e del perimetro applicativo degli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs. 28/2010, secondo quanto ritenuto in motivazione.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
