Appalto condominiale disastroso: condannati il direttore dei lavori (oltre 100 mila euro) e l'amministratore (oltre 25 mila) per omessi controlli

La sentenza n. 970 del 2 dicembre 2025 del Tribunale di Paola si sofferma in modo approfondito sulla responsabilità contrattuale dell'amministratore e del direttore dei lavori in relazione ai vizi delle opere di manutenzione straordinaria deliberate dal condominio e affidate in appalto, con specifico riguardo agli obblighi di vigilanza e controllo durante l'esecuzione dei lavori.

L'iter motivazionale ricostruisce con precisione la ripartizione delle responsabilità tra i diversi soggetti coinvolti (impresa appaltatrice, direttore dei lavori, amministratore), le condizioni per la risoluzione di diritto del contratto di appalto ex art. 1662 c.c., i limiti di proponibilità della domanda risarcitoria nei confronti della curatela fallimentare e l'operatività delle polizze assicurative professionali "claims made".

Particolarmente rilevante, anche in prospettiva applicativa, è la individuazione dei limiti oggettivi della responsabilità di ciascun soggetto e del diverso apporto causale di direttore dei lavori e amministratore nella causazione del danno.

La vicenda

Un condominio ha proposto opposizione avverso un decreto ingiuntivo ottenuto dall'appaltatore per il pagamento del residuo corrispettivo di lavori di ristrutturazione del fabbricato, fondato su due fatture relative a lavorazioni che il condominio assumeva non ultimate e comunque viziate e difformi, vizi riconosciuti dal legale rappresentante dell'impresa anche in sede assembleare.

In via riconvenzionale è stata chiesta la dichiarazione di risoluzione ipso iure del contratto di appalto ai sensi dell'art. 1662 c.c., ovvero, in subordine, la risoluzione per grave inadempimento dell'appaltatore, con condanna al risarcimento del danno.

Il condominio ha altresì chiamato in causa il direttore dei lavori e l'amministratore pro tempore, deducendone la responsabilità solidale con l'appaltatore per omessa vigilanza sull'esecuzione delle opere, mancato controllo sullo stato di avanzamento e mancata tempestiva contestazione dei difetti, anche quando occultati dall'impresa.

L'amministratore ha imputato la tardiva consegna dei lavori alla morosità di alcuni condomini e ha sostenuto che il pagamento contestato fosse stato disposto in esecuzione di deliberazioni assembleari, dopo avere egli stesso formalmente denunciato i vizi all'appaltatrice.

L'amministratore ha poi chiamato in garanzia la compagnia assicurativa presso cui aveva stipulato una polizza di responsabilità civile professionale, che ha eccepito l'inoperatività della copertura sia per tardiva denuncia del sinistro, sia per asserita conoscenza, da parte dell'assicurata, di circostanze idonee a generare richieste risarcitorie prima dell'inizio della copertura.

Nel corso del giudizio, il fallimento dell'impresa appaltatrice ha determinato l'interruzione del processo, poi riassunto nei confronti della curatela, del direttore dei lavori, dell'amministratore e dell'assicurazione.

La decisione

In via preliminare, il Tribunale ha respinto l'eccezione di inammissibilità dell'opposizione per asserita transazione novativa stipulata tra condominio, impresa e direttore dei lavori. È stato accertato che l'accordo transattivo subordinava la rinuncia all'azione giudiziaria e la risoluzione del precedente appalto all'adempimento reciproco di specifiche obbligazioni (ripristino dei vizi da parte dell'impresa, cooperazione del condominio, pagamento dilazionato di una somma concordata); non essendo stato provato il puntuale adempimento di tali obblighi, il giudice ha escluso il perfezionarsi del nuovo assetto negoziale e, quindi, l'effetto impeditivo dell'azione di opposizione.

Nel merito, l'opposizione è stata accolta e il decreto ingiuntivo revocato, in quanto non risultava dimostrata l'ultimazione a regola d'arte dei lavori né l'eliminazione dei vizi denunciati. Il giudice ha ricordato che, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il creditore opposto mantiene la veste sostanziale di attore e sopporta l'onere probatorio sulla sussistenza e sull'ammontare del credito: le fatture e la contabilità redatta dal direttore dei lavori sono idonee, al più, a fondare il decreto ingiuntivo, ma non costituiscono di per sé prova piena del credito se non accettate senza riserve dal committente (Cass. n. 10860/2007).

La consulenza tecnica d'ufficio ha evidenziato la presenza di numerosi difetti nelle opere eseguite, lavorazioni non conformi al progetto o non realizzate, nonché la contabilizzazione di lavorazioni inesistenti. Il CTU ha quantificato il costo necessario per il completamento e il ripristino delle opere in euro 127.045,05, accertando:

• che una parte significativa dei prospetti e delle opere esterne non era mai stata oggetto di intervento o lo era stata in modo non conforme e non a regola d'arte;
• che impianti e finiture (tra cui sistema di raccolta acque meteoriche, infissi dei vani scala, impianto di antenna centralizzato) non risultavano eseguiti o non corrispondevano al progetto;
• che erano stati contabilizzati lavori non effettivamente eseguiti.

In tale contesto, il condominio ha legittimamente opposto, ai sensi dell'art. 1460 c.c., l'eccezione di inadempimento, rifiutando il pagamento delle somme richieste a fronte di un'opera incompleta e viziata, senza che l'impresa avesse provato di avere eliminato i difetti contestati.

Quanto alla domanda riconvenzionale, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione di diritto del contratto di appalto ex art. 1662 c.c.. Sulla base del verbale assembleare del 31.08.2015, è stato accertato che:

• i lavori non risultavano ultimati entro il termine contrattuale del 15.11.2012;
• l'assemblea, preso atto dell'incompletezza e dei vizi, aveva concesso all'impresa un ulteriore termine di quattro mesi, fissato al 31.12.2015, per adeguare l'opera alle previsioni contrattuali e completare le lavorazioni pendenti;
• l'impresa non ha dimostrato di avere adempiuto entro tale termine, risultando ancora lavori incompleti e vizi irrimossi.

Richiamando l'orientamento di legittimità, il giudice ha ribadito che l'art. 1662 c.c. attribuisce al committente una facoltà (e non un onere) di fissare un termine per l'adeguamento dell'opera, con la conseguenza che, decorso infruttuosamente tale termine, "il contratto è risoluto, salvo il diritto al risarcimento del danno", senza che il mancato esercizio di detta facoltà comporti decadenza dalle azioni per vizi a lavori ultimati (Cass. n. 9064/1993).

Diversamente, la domanda risarcitoria proposta contro la curatela fallimentare dell'impresa è stata dichiarata improcedibile, in applicazione degli artt. 52 ss. l. fall. e della giurisprudenza che impone di far valere qualsiasi pretesa patrimoniale contro il fallito esclusivamente tramite l'insinuazione al passivo, salvo che la parte interessata dichiari espressamente di voler utilizzare l'eventuale decisione di merito dopo la chiusura del fallimento per agire nei confronti del debitore ritornato in bonis (Cass. n. 17035/2011; Cass. n. 10640/2012).

Con riguardo alla posizione del direttore dei lavori, il Tribunale ha inquadrato il rapporto nella disciplina della prestazione d'opera intellettuale (artt. 2229 ss. c.c.), escludendo l'applicazione dell'attenuazione di responsabilità di cui all'art. 2236 c.c., trattandosi di attività tipiche di direzione lavori prive di speciale difficoltà. È stato ribadito che:

"rientrano nelle obbligazioni del direttore dei lavori l'accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica […] sicché non si sottrae a responsabilità il professionista che omette di vigilare e di impartire le opportune disposizioni […] nonché di controllarne l'ottemperanza da parte dell'appaltatore e, in difetto, di riferirne al committente" (Cass. n. 16987/2025).

Alla luce di tali principi, il giudice ha ritenuto il direttore dei lavori responsabile per inadempimento contrattuale, avendo:

• avallato, mediante la sottoscrizione del certificato di regolare esecuzione e dei SAL, la contabilizzazione di lavori non eseguiti o eseguiti in difformità;
• omesso di vigilare sulla corretta esecuzione delle opere secondo progetto, capitolato e regole dell'arte;
• tollerato la permanenza dei vizi accertati dal CTU, per l'eliminazione dei quali è stato necessario quantificare un ulteriore costo significativo.

È stata pertanto disposta la risoluzione ex art. 1453 c.c. della convenzione di incarico professionale e il direttore dei lavori è stato condannato al risarcimento di euro 101.636,04, pari all'80% del costo necessario al completamento e al ripristino delle opere, percentuale che riflette il grado di incidenza causale della sua condotta, come stimato dal CTU.

Quanto all'amministratore pro tempore, il Tribunale ha richiamato l'orientamento costante secondo cui tra amministratore e condominio intercorre un rapporto riconducibile al mandato con rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c., 1130 e 1135 c.c.), che impone al mandatario di agire con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) e di dare corretta esecuzione alle delibere assembleari.

In linea con Cass. n. 16290/2025, è stato affermato che:

"l'amministratore incaricato dell'attività straordinaria inerente al conferimento di un appalto per la manutenzione del fabbricato non è esonerato dall'obbligo di sorveglianza dell'impresa appaltatrice e del direttore dei lavori, spettandogli, quale rappresentante del condominio, il compito di controllare lo svolgimento dei lavori, verificarne lo stato, accertare che l'esecuzione dell'opera proceda secondo contratto e a regola d'arte, nonché di effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza tra quanto eseguito e le pattuizioni" .

L'inadempimento dell'amministratore è stato ravvisato, in particolare, nell'avere disposto un pagamento in acconto in favore dell'impresa (euro 2.500,00) dopo aver essa stessa, tramite il proprio difensore, formalmente contestato le gravi difformità dei lavori e in assenza di un'effettiva attività di ripristino da parte dell'appaltatrice o di una delibera assembleare che autorizzasse il pagamento nonostante i vizi. In motivazione si legge che, a fronte delle difformità lamentate dai condomini e formalmente comunicate all'impresa, "l'amministratore avrebbe dovuto astenersi dall'effettuare tale pagamento".

Il contributo causale dell'amministratore è stato stimato nel 20% del danno complessivo, con condanna al pagamento di euro 25.409,01, oltre interessi, in favore del condominio.

Infine, sulla domanda di manleva proposta dall'ex amministratore, il Tribunale ha esaminato la polizza di responsabilità civile professionale a struttura claims made, accertando:

• che la richiesta risarcitoria del condominio è stata notificata all'amministratore nel periodo di efficacia della polizza (tacitamente rinnovata) e nei termini previsti per la denuncia del sinistro;
• che i fatti contestati rientravano nel periodo di retroattività contrattualmente previsto;
• che non vi erano elementi idonei a dimostrare una pregressa conoscenza, da parte dell'assicurata, di circostanze atte a generare richieste risarcitorie prima della decorrenza della copertura.

È stato quindi affermato che "non vi sono elementi per affermare che l'assicurata fosse a conoscenza […] di circostanze esistenti prima o al momento della decorrenza della polizza […] atte a generare una successiva richiesta di risarcimento", con conseguente declaratoria dell'operatività della copertura e condanna della compagnia a manlevare l'amministratrice nei limiti di polizza.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

La motivazione si colloca nel solco di orientamenti di legittimità e di merito già consolidati in materia:

• in tema di opposizione a decreto ingiuntivo e onere probatorio del creditore opposto, viene richiamata Cass., sez. I, 22/04/2003, n. 6421, nonché Cass. n. 10860/2007 sull'efficacia probatoria della contabilità di cantiere;
• per la risoluzione di diritto del contratto di appalto ex art. 1662 c.c. e la natura meramente facoltativa del potere di fissazione del termine da parte del committente, è richiamata Cass., sez. II, 27/08/1993, n. 9064;
• sulla autonomia delle azioni contro coobbligati solidali, anche in presenza del fallimento di uno di essi, è menzionata Cass., sez. I, 15/02/2016, n. 2902;
• in ordine all'improcedibilità delle domande patrimoniali contro il soggetto fallito e alla necessità dell'insinuazione al passivo, sono richiamate Cass., sez. I, 05/08/2011, n. 17035 e arresti di merito conformi;
• quanto alla responsabilità del direttore dei lavori per vizi e difformità dell'opera, viene richiamato un orientamento ormai costante che ne sottolinea il dovere di verificare la conformità dell'opera al progetto e alle regole dell'arte e di vigilare sull'esecuzione, con responsabilità anche solidale con l'appaltatore ai sensi dell'art. 2055 c.c. quando concorra causalmente alla produzione del danno (Cass. n. 18521/2016; Cass. n. 18289/2020; Cass. n. 8016/2012; Cass. n. 4900/1993; Cass. n. 22575/2022; in senso conforme, da ultimo, Cass. n. 9514/2024) ;
• per il rapporto di mandato tra amministratore e condominio, si richiamano Cass. n. 35576/2021, Cass. n. 25014/2020 e Cass. n. 3846/2020, oltre alla citata Cass. n. 16290/2025 in tema di vigilanza sugli appalti straordinari .

Considerazioni Conclusive

Il provvedimento offre una ricostruzione puntuale degli obblighi di vigilanza e controllo gravanti, in sede di lavori straordinari, sul direttore dei lavori e sull'amministratore di condominio, valorizzando il dato causale e distinguendo i diversi piani di responsabilità.

Per il direttore dei lavori, la decisione ribadisce che l'incarico non si esaurisce in una mera funzione formale di attestazione dei SAL, ma comporta:

• il controllo progressivo della realizzazione dell'opera rispetto al progetto, al capitolato e alle regole tecniche;
• la verifica della corrispondenza tra le lavorazioni contabilizzate e quelle effettivamente eseguite;
• l'obbligo di segnalare le difformità e i vizi all'impresa e, se necessario, al committente, adottando gli accorgimenti tecnici necessari a prevenire gravi difetti.

Questo assetto è perfettamente coerente con la giurisprudenza che attribuisce al direttore dei lavori una diligenza qualificata e un obbligo di vigilanza non meramente formale, ferma restando la possibilità di escluderne la responsabilità quando il professionista dimostri di avere esercitato in concreto un controllo adeguato e di avere impartito le necessarie direttive all'impresa.

In tal senso, pronunce più recenti hanno chiarito che il direttore dei lavori non risponde automaticamente di ogni errore dell'appaltatore, ma solo se risulta provato un effettivo difetto di vigilanza o di direzione tecnica (App. Napoli 17 agosto 2025, n. 4077) .

Per l'amministratore di condominio, il Tribunale recepisce l'insegnamento di Cass. n. 16290/2025, secondo cui, quando l'amministratore è incaricato della gestione di lavori straordinari - spesso con un compenso aggiuntivo - egli:

• non può limitarsi a un'esecuzione passiva delle deliberazioni assembleari;
• deve esercitare un'attività di controllo effettiva sull'andamento dei lavori, sulla corrispondenza tra quanto eseguito e quanto deliberato, e sulla congruità dei pagamenti;
• è tenuto a sospendere o rifiutare i pagamenti quando sussistano contestazioni sui vizi delle opere non seguite da adeguate iniziative dell'impresa, salvo diversa e motivata deliberazione dei condomini.

La scelta di imputare all'amministratore una quota pari al 20% del danno, a fronte dell'80% attribuito al direttore dei lavori, evidenzia come il giudice valorizzi la diversa intensità del dovere di controllo: tecnico e continuativo per il direttore lavori, gestionale e prudenziale per l'amministratore.

L'amministratore non è, quindi, un mero esecutore di volontà assembleari, ma un soggetto professionalmente tenuto a filtrare le richieste dell'appaltatore alla luce dello stato effettivo delle opere, delle contestazioni già sollevate e dell'interesse della collettività alle parti comuni.

Sul piano assicurativo, la decisione si colloca nel quadro delle pronunce che, in materia di polizze claims made stipulate dall'amministratore, verificano in concreto:

• la tempestività della denuncia del sinistro;
• l'assenza di richieste di risarcimento o di circostanze note prima della decorrenza della polizza;
• la compatibilità dei fatti contestati con il periodo di retroattività convenuto.

Mentre in altri casi è stata esclusa la copertura quando la richiesta risarcitoria risulti anteriore alla decorrenza della polizza, con conseguente rigetto della manleva (ad es. Trib. Civitavecchia 5 gennaio 2023, n. 12, in tema di indebiti prelievi dal conto condominiale) , qui la manleva è stata riconosciuta proprio perché tali presupposti risultavano rispettati.

Analogamente, recenti arresti in tema di polizza "globale fabbricati" hanno confermato che l'assicuratore interviene in manleva dell'amministratore solo se la fattispecie rientra nell'oggetto della copertura e non sussistono cause di sospensione o esclusione (Cass. 28 ottobre 2025, n. 28582) .

Limiti e portata generale dei principi. Le regole in tema di riparto di responsabilità tra appaltatore, direttore dei lavori e amministratore hanno, per la parte ancorata al codice civile (artt. 1662, 1667, 1669, 1703 ss., 1130-1135 c.c.), valore generale. Tuttavia:

• la concreta estensione degli obblighi di vigilanza dell'amministratore può essere modulata, nei limiti consentiti dalla legge, da regolamenti condominiali o da deliberazioni assembleari (ad esempio, con la nomina di comitati tecnici o referenti dei lavori);
• tali fonti interne non possono però esonerare l'amministratore dagli obblighi minimi di diligenza e di corretta gestione delle parti comuni imposti dalla legge, né elidere la responsabilità derivante da pagamenti effettuati in presenza di contestazioni note e non risolte;
• quanto al direttore dei lavori, la responsabilità non è automatica ma richiede la prova del nesso causale tra le sue omissioni di controllo e i vizi dell'opera; in assenza di tale prova, la direzione lavori può essere esente da responsabilità, come evidenziato da recenti pronunce di merito .