La questione della validità del rinnovo dell'amministratore senza una nuova indicazione del compenso è uno dei numerosi temi dibattuti nel diritto condominiale. L'articolo 1129 c.c., nella formulazione introdotta dalla riforma del 2012, richiede che il compenso dell'amministratore sia specificato non solo all'atto dell'accettazione della nomina ma anche in occasione del rinnovo, pena la nullità della stessa.
Tuttavia, nella pratica condominiale accade spesso che l'assemblea rinnovi l'incarico anche per molti anni consecutivi senza tornare a discutere del corrispettivo, dando per scontato che restino valide le condizioni economiche già concordate.
Proprio su questo punto si è aperto un vivace dibattito giurisprudenziale. In merito a tale problema si è recentemente espresso il Tribunale di Agrigento (sentenza n. 112 del 28/01/2026).
La vicenda
Con decreto ingiuntivo, un Giudice di Pace ingiungeva a un condomino il pagamento, in favore del condominio, della somma di euro 2.007,23, oltre accessori e spese, quale importo dovuto a titolo di quote condominiali riferite al consuntivo 2021 e al preventivo 2022, approvati dall'assemblea del 28 giugno 2022, nonché per spese legali stragiudiziali. Il moroso proponeva opposizione, eccependo, tra l'altro, la nullità della nomina dell'amministratore del condominio, per violazione dell'art. 1129 c.c., comma 14. L'ingiunto sosteneva che, sin dal 2018 e nelle successive riconferme del 2019 e del 2022, l'assemblea non avesse mai indicato analiticamente il compenso dell'amministratore, con conseguente nullità delle relative delibere e inesigibilità del compenso professionale incluso nei rendiconti e nel preventivo posti a fondamento dell'ingiunzione.
Alla luce di quanto esposto, il condomino contestava anche la validità della procura alle liti e del ricorso monitorio, ritenendo che fossero stati conferiti da un soggetto privo di un mandato valido. Il Giudice di Pace rigettava l'opposizione, confermando il decreto ingiuntivo e condannando l'opponente al pagamento delle spese di lite. Contro tale decisione il condomino proponeva appello, denunciandone la nullità e l'erroneità.
L'appellante lamentava, in particolare, l'insufficienza della motivazione e la violazione dell'art. 1129 c.c., comma 14, sostenendo che il giudice di primo grado avrebbe dovuto dichiarare la nullità della nomina dell'amministratore e delle delibere assembleari conseguenti.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale, in funzione di giudice di appello, ha dato ragione al condominio. Il Tribunale ha ritenuto infondata la contestazione perché, dagli atti, è risultato che l'assemblea del 28 giugno 2022 non aveva proceduto a una nuova nomina dell'amministratore, ma semplicemente alla sua riconferma.
Il verbale assembleare mostrava chiaramente che i condomini avevano confermato l'amministratore già in carica, mantenendo invariato anche il compenso dell'anno precedente e approvando contestualmente i bilanci consuntivo e preventivo.
Partendo da questo dato, il Tribunale ha richiamato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui la nullità prevista dall'art. 1129, comma 14, c.c. riguarda esclusivamente la nuova nomina dell'amministratore, non anche il rinnovo dell'incarico.
A parere del giudice di appello, la disciplina, infatti, mira a tutelare i condomini quando si trovano di fronte a un amministratore che non conoscono ancora e che deve rendere trasparenti, sin da subito, le condizioni del proprio mandato. Tale esigenza non ricorre quando l'assemblea si limita a confermare un amministratore già operante, del quale i condomini conoscono modalità di gestione, compensi e condizioni contrattuali.
Sulla base di questa ricostruzione, il Tribunale ha escluso che vi fosse alcuna nullità nella delibera di conferma dell'amministratore e, di conseguenza, ha ritenuto pienamente valida anche la procura alle liti da lui conferita.
Considerazioni conclusive
L'art. 1129, comma 14, c.c., stabilisce che "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
Bisogna chiarire che dopo il primo anno, l'incarico potrà essere rinnovato (anche tacitamente) per una sola volta, a condizioni economiche invariate.
Il "rinnovo" non può invece essere confuso con la semplice prosecuzione automatica dell'incarico per un ulteriore anno.
Il termine "rinnovo" è stato utilizzato dal legislatore in senso atecnico e la norma si riferisce, piuttosto, alla conferma vera e propria, cioè ad una (nuova) nomina, al termine del biennio.
A proposito della conferma, una parte della giurisprudenza sostiene che l'art. 1129 c.c. impone l'indicazione del compenso dell'amministratore sia all'atto dell'accettazione della nomina, che del suo rinnovo, restando irrilevante che il compenso sia rimasto invariato rispetto al passato e che l'assemblea sia già al corrente del suo ammontare o ancora che l'importo sia inserito a bilancio preventivo.
Per questa opinione l'art.1129 c.c., comma 14, mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'amministratore al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso delle successive conferme. Pertanto, tale tesi "rigorosa" considera la delibera di rinnovo, non contenente alcuna espressa indicazione al compenso, radicalmente nulla, senza possibilità alcuna di sanatoria (Trib. Roma 7 novembre 2024, n. 16992; Trib. Messina 20 aprile 2023, n. 788). Altra parte della giurisprudenza, in sintonia con la sentenza in commento, ritiene che in caso di conferma dell'amministratore già in carica non sia necessaria una nuova pattuizione sul compenso, rimanendo valido ed efficace quello già approvato in sede di prima nomina (Trib.
Roma 21 settembre 2025, n. 12863). A sostegno di questa tesi si è notato come una analisi più attenta del testo legislativo, metta in evidenza che da un lato l'oggetto della norma sono "la nomina" e "il rinnovo", dall'altro, la severa sanzione della nullità è esplicitamente prevista solo per "la nomina", mentre nulla si dice del "rinnovo" (Trib. Napoli 12 aprile 2025, n. 3660). (per un approfondimento sulle pronunce che dichiarano nulla la delibera di nomina in caso di omessa specificazione del compenso, si veda mancata indicazione del compenso e nullità della nomina)
