Nelle controversie che coinvolgono un condominio, il foro competente va stabilito in base al luogo in cui si trova il caseggiato oppure al circondario del Tribunale dove ha sede lo studio dell'amministratore? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Bari nella sentenza n. 2631 del 3 luglio 2025.
La vicenda
Con atto di citazione notificato, un condominio impugnava il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale, con cui gli era stato intimato il pagamento di € 150.736,77 in favore di un'impresa appaltatrice, oltre agli interessi legali e alle spese della procedura.
Prima di entrare nel merito, l'opponente ha sollevato un'eccezione di incompetenza territoriale, sostenendo che il Tribunale di Bari non fosse competente e che il procedimento dovesse essere trasferito al Tribunale di Brindisi, sezione distaccata di Ostuni, invocando il foro esclusivo del consumatore, ritenendo il condominio assimilabile a tale figura.
Nel merito, l'opponente metteva in discussione la validità del contratto di appalto, sostenendo l'esecuzione dei lavori in modo non conforme a quanto pattuito, la presenza di vizi e difetti nelle opere realizzate e la parziale incompletezza dell'intervento.
I condomini ritenevano che l'impresa appaltatrice fosse gravemente inadempiente, tale da rendere incerta e non esigibile la somma richiesta.
A sostegno della propria posizione il condominio ha prodotto una consulenza tecnica d'ufficio depositata in un precedente procedimento per accertamento tecnico preventivo, che descriveva e quantificava i danni subiti dal condominio a causa dell'inadempimento dell'impresa.
La società appaltatrice si è regolarmente costituita in giudizio per rispondere all'opposizione proposta dal condominio, contestandola in ogni sua parte e chiedendo che il decreto ingiuntivo venisse confermato integralmente.
In particolare, la difesa dell'impresa appaltatrice ha affrontato l'eccezione preliminare sollevata dall'opponente relativa all'incompetenza territoriale del Tribunale di Bari. Secondo la tesi dell'appaltatore, tale eccezione non poteva essere accolta, poiché il foro competente doveva essere individuato proprio nel Tribunale di Bari. A sostegno di questa posizione, la società notava che, ai fini processuali, il domicilio del condominio dovesse coincidere con quello dell'amministratore pro tempore, e che la competenza territoriale fosse attratta dal luogo in cui si svolgeva l'attività di gestione condominiale.
Nel caso specifico, l'amministratore del condominio aveva il proprio studio professionale a Valenzano, località rientrante nel circondario del Tribunale di Bari. Non essendo stato indicato né provato alcun diverso domicilio elettivo da parte del condominio, la società riteneva che la causa fosse stata correttamente instaurata dinanzi al Tribunale di Bari e che, di conseguenza, l'eccezione sollevata dall'opponente fosse priva di fondamento.
La decisione
Il Tribunale ha evidenziato che il condominio ha agito quale consumatore, ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. a), del Codice del Consumo. Secondo il giudice pugliese la tesi dell'appaltatrice, fondata sul domicilio dell'amministratore quale criterio di radicamento della competenza, non è condivisibile.
Come ha osservato il Tribunale lo studio dell'amministratore può essere usato come domicilio per ricevere atti giudiziari destinati al condominio.
Tuttavia, quando si deve stabilire quale Tribunale è competente, soprattutto per emettere un decreto ingiuntivo, ciò che conta davvero è se il condominio può essere considerato consumatore.
Secondo il giudice pugliese se il condominio, come nel caso in esame, agisce per scopi estranei ad un'attività imprenditoriale o professionale, il foro competente sarà quello del luogo in cui il caseggiato è ubicato, ovvero dove si trova il fabbricato oggetto della controversia, poiché la competenza territoriale deve essere stabilita con riferimento alla sede effettiva del consumatore che, nel caso del condominio, coincide con il luogo in cui si trovano i beni oggetto del contratto. Il Tribunale ha riconosciuto l'incompetenza territoriale del Tribunale di Bari, ritenendo invece competente il Tribunale di Brindisi, in quanto foro esclusivo e inderogabile del consumatore ai sensi dell'art. 33, comma 2, lettera u) del Codice del Consumo (D.lgs. 206/2005).
Di conseguenza, lo stesso giudice ha dichiarato nullo e revocato il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bari in data 20 dicembre 2012.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha chiarito che al contratto concluso da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Cass. civ., sez. III, 23/05/2024, n. 14410).
Del resto, anche la Corte di Giustizia dell'Unione Europea, con la sentenza del 2 aprile 2020 nella causa C-329/19, ha precisato che il condominio italiano non rientra formalmente nella definizione di "consumatore" prevista dall'art. 2, lettera b), della Direttiva 93/13/CEE.
Tuttavia, ha riconosciuto come legittimo l'orientamento giurisprudenziale nazionale che estende le tutele previste per i consumatori anche ai condomini, valorizzando la finalità non professionale delle attività da essi svolte.
Alla luce di quanto sopra trova applicazione l'articolo 33, lettera u), del Decreto legislativo 206/2005, con la conseguenza che nelle controversie in cui è parte un condominio, la competenza territoriale spetta in via esclusiva e inderogabile al giudice del luogo in cui il caseggiato è ubicato.
Questo significa che, se un decreto ingiuntivo viene emesso da un giudice diverso da quello territorialmente competente secondo tale criterio, come nel caso in cui venga emesso contro un condominio-consumatore da un Tribunale diverso da quello dove si trova l'immobile, l'eccezione di incompetenza può essere tempestivamente e validamente eccepita (Trib. Napoli 8 maggio 2023, n. 4727).
Quando il giudice dell'opposizione accerta che il decreto ingiuntivo è stato emesso da un Tribunale territorialmente incompetente, non può rimettere la causa al giudice territorialmente competente.
Al contrario, proprio perché ha competenza funzionale sul giudizio di opposizione, è tenuto a chiudere il procedimento pronunciando la revoca o la nullità del decreto impugnato.
In sostanza, l'opposizione si definisce davanti al giudice adito, senza possibilità di rimettere la causa ad altro Tribunale (Trib. Milano 22 aprile 2025 n. 3373).
