Rimuovere le tende del vicino, ancorate al sottobalcone, senza accordo configura uno spoglio violento

L'ordinanza del Tribunale di Modena del 19 dicembre 2025 affronta il tema della tutela possessoria a seguito della rimozione coattiva di tende parasole installate da un condomino e ancorate al sottobalcone dell'unità sovrastante. Il Giudice ribadisce, da un lato, i presupposti dell'azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.) e, dall'altro, la netta separazione tra piano possessorio e piano petitorio, con conseguente irrilevanza - nel giudizio ex art. 1168 c.c. - delle contestazioni relative al titolo dominicale e alla violazione del regolamento condominiale.

La vicenda

I proprietari di un appartamento al primo piano avevano installato due tende parasole (nel giugno 2014 e nel dicembre 2022), ancorandole stabilmente ai sottobalconi sovrastanti, appartenenti all'unità immobiliare della proprietaria del piano superiore. Dopo anni di tollerata permanenza delle strutture, la proprietaria sovrastante aveva dapprima inviato una diffida formale alla rimozione - assumendo che il sottobalcone fosse parte della propria proprietà esclusiva - e, successivamente, aveva incaricato una ditta che il 10 settembre 2024 aveva proceduto alla rimozione forzosa delle tende e degli ancoraggi, senza autorizzazione dei proprietari dell'unità sottostante e nonostante l'opposizione manifestata.

Gli interessati hanno agito chiedendo la reintegra nel possesso dei beni rimossi, nonché la cessazione delle turbative e la rimessione in pristino. La controparte ha contestato la domanda eccependo, tra l'altro: (i) la carenza dell'elemento soggettivo dello spoglio, sostenendo di aver agito a tutela della propria proprietà; (ii) la tardività dell'azione rispetto al termine annuale di cui all'art. 1168 c.c.; (iii) l'illegittimità dell'installazione per mancanza di autorizzazione condominiale e per violazione di previsioni del regolamento contrattuale.

La decisione

L'ordinanza accoglie la domanda di reintegrazione nel possesso e ordina alla controparte di reintegrare i proprietari nel possesso dei beni oggetto di spoglio; rigetta, invece, la domanda risarcitoria per difetto di prova del danno e dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale petitoria proposta dalla resistente.

In via preliminare, il Tribunale esclude la decadenza, chiarendo che la tempestività dell'azione va verificata con riferimento alla data di deposito del ricorso e rilevando che, a fronte di una rimozione avvenuta il 10 settembre 2024, il ricorso era stato depositato entro l'anno.

Nel merito, viene ribadito il principio - tipico del giudizio possessorio - secondo cui:

"affinché possa aversi tutela possessoria non occorre provare l'esistenza di un titolo che attribuisca il diritto reale, esclusivo o parziale (...), occorrendo, in via esclusiva, la deduzione e la prova di una mera situazione di fatto protrattasi per un periodo di tempo apprezzabile".

Coerentemente, il Tribunale conferma che è tutelabile anche il possesso illegittimo o abusivo, purché connotato dai caratteri esteriori del diritto reale (Cass. civ. n. 16974/2007; Cass. civ. n. 10470/1991), con la conseguenza che le contestazioni sulla mancanza di autorizzazione assembleare e sulla titolarità dominicale del sottobalcone risultano irrilevanti in questa sede.

Quanto allo spoglio, il Giudice richiama la definizione per cui:

"lo spoglio consiste nella privazione totale o parziale della cosa o, più in generale, nel fatto che impedisce durevolmente al possessore l'esercizio del possesso" (Cass. civ., 28 settembre 1994 n. 7887).

Nel caso concreto, la rimozione materiale delle tende e degli ancoraggi è qualificata come spoglio violento, richiamando l'insegnamento della Suprema Corte:

"La violenza, quale presupposto dell'azione di spoglio ex art. 1168 c.c., implica che lo spoglio venga commesso con atti arbitrari i quali, contro la volontà espressa o tacita del possessore, tolgano a questo il possesso o gliene impediscano l'esercizio (...). Tale elemento soggettivo può essere anche dedotto in via presuntiva dalla circostanza di avere privato del godimento del bene il legittimo possessore contro la sua volontà (...), ed indipendentemente dalla convinzione di agire nell'esercizio di un diritto" (Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2000 n. 11453).

L'ordinanza valorizza inoltre la funzione sistematica della tutela possessoria, evidenziando che:

"l'aggressione possessoria integra una particolare tipologia di illecito (...), caratterizzata dalla cosciente modifica di una situazione di fatto operata dall'aggressore con la consapevolezza di star sovvertendo una preesistente situazione possessoria e senza attendere una pronuncia giudiziale (...), costituendo espressione del divieto della cosiddetta 'ragion fattasi'".

Accertate (e non contestate) la materialità della rimozione e la durata ultrannuale del possesso sugli ancoraggi, il Giudice dispone la reintegra nel possesso.

È rigettata la domanda risarcitoria, richiamando il principio per cui, in difetto di prova dell'esistenza e dell'entità del pregiudizio (e non essendo stata limitata la domanda al solo an debeatur), non è ammissibile supplire mediante liquidazione equitativa.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., 28 settembre 1994 n. 7887: nozione di spoglio come privazione totale/parziale o impedimento durevole dell'esercizio del possesso;
• Cass., sez. II, 30 agosto 2000 n. 11453: "violenza" dello spoglio e animus spoliandi, desumibile anche in via presuntiva;
• Cass., sez. II, n. 6428/2014; Cass., sez. II, n. 6055/1996: onere probatorio sulla tempestività dell'azione ex art. 1168 c.c.;
• Cass., n. 16974/2007; Cass., n. 10470/1991: tutela del possesso anche se illegittimo/abusivo, purché con caratteri esteriori del diritto reale.

Considerazioni conclusive

Il provvedimento si colloca nel solco dei principi secondo cui la protezione possessoria tutela lo ius possessionis e non il diritto di proprietà: anche quando l'opera sia stata installata senza titolo o in violazione di regole interne (come quelle di un regolamento contrattuale), la reazione non può consistere in atti arbitrari di "fai da te", ma deve passare per gli strumenti giudiziali; sul piano penalistico, restano sullo sfondo i profili connessi all'esercizio arbitrario delle proprie ragioni (artt. 392 ss. c.p.).

Il Tribunale, coerentemente con l'impostazione dell'art. 1168 c.c., nega spazio ad accertamenti petitori nel medesimo giudizio e, in applicazione del principio di separazione tra tutela possessoria e petitoria, dichiara inammissibile la riconvenzionale volta all'accertamento della proprietà esclusiva del sottobalcone, richiamando la necessità di introdurre la domanda con le modalità previste dall'art. 703, comma 4, c.p.c..

In chiave operativa, il perimetro applicativo del principio va però tenuto distinto da almeno tre profili:

(a) Consenso e tolleranza. La tutela ex art. 1168 c.c. presuppone un possesso effettivo e non meramente tollerato; in altre vicende, si è ribadito che il potere di fatto non deve essere esercitato per mera tolleranza dell'avente diritto e che il consenso (espresso o tacito) può escludere l'animus spoliandi .

(b) Intensità della compressione del potere di fatto. Non ogni interferenza integra spoglio: un approccio più "restrittivo" si rinviene, ad esempio, in fattispecie in cui il giudice ha escluso la reintegrazione per mancanza di una privazione effettiva o gravemente compromissoria delle facoltà di godimento (si veda, sul tema della distinzione tra privazione e mera limitazione, Trib. Bari, ord. 26 giugno 2025) .

(c) Prova dell'elemento soggettivo. L'ordinanza di Modena valorizza la desumibilità presuntiva dell'animus spoliandi dalla condotta di privazione contro la volontà dell'avente possesso. Non mancano, tuttavia, provvedimenti in cui, in concreto, l'azione è stata rigettata per carenza di consapevolezza di agire contro un possesso altrui (cfr. Trib. Potenza, decreto 12 luglio 2024) .

Resta infine distinto (e successivo) il tema della legittimità dell'ancoraggio al sottobalcone e, quindi, degli strumenti per ottenere la rimozione in sede petitoria: su questo versante, la giurisprudenza di merito ha ribadito, in generale, che l'ancoraggio alla soletta/sottobalcone non può prescindere dal titolo/consenso richiesto in base alla natura del balcone e alle regole applicabili (si veda Trib. Messina, 9 luglio 2025 n. 1372) : profilo, però, che l'ordinanza in esame mantiene volutamente sullo sfondo, in quanto estraneo all'accertamento possessorio.

In definitiva, a fronte di una situazione di fatto qualificabile come possesso e di una rimozione coattiva eseguita contro la volontà del possessore, la reintegra ex art. 1168 c.c. opera anche se l'installazione originaria sia contestata come abusiva; la controparte potrà far valere le proprie ragioni in sede petitoria, senza sostituirsi all'autorità giudiziaria mediante iniziative di autotutela.