Può accadere che l'installazione di una canna fumaria sul muro condominiale incida direttamente sulla proprietà esclusiva di un condòmino poiché, ad esempio, invade il suo balcone o ostruisce una finestra oppure ancora genera immissioni di fumo o odori intollerabili, impedendo o limitando il possesso ed il libero godimento del bene di sua proprietà.
In simili situazioni, il condòmino privato del possesso del suo bene, in modo violento o clandestino, può agire in via possessoria promuovendo l'azione di reintegrazione (o spoglio) disciplinata dall'art. 1168 c.c., al fine di essere reintegrato nel possesso.
Parimenti, può promuovere l'azione di manutenzione, disciplinata dall'art. 1170 c.c., per ottenere la cessazione di molestie e turbative che limitino il pacifico godimento del bene o, in caso di spoglio non violento o clandestino, la reintegrazione del possesso.
È necessario, tuttavia, che in capo a colui che agisce a tutela del possesso sussistano i presupposti costitutivi per l'esperimento delle azioni di spoglio e manutenzione finalizzate a far cessare, rispettivamente, condotte che integrano una vera e propria privazione del potere di fatto sulla cosa, tutelato dall'art. 1168 c.c. o che integrano gli estremi di una molestia apprezzabile ai sensi dell'art. 1170 c.c.
Sulla questione della privazione del possesso e del libero godimento del balcone di un condòmino ad opera dell'installata canna fumaria sul muro condominiale, si è di recente pronunciato il Tribunale di Bari con ordinanza del 26 giugno 2025 escludendo, nello specifico caso portato al suo vaglio, la sussistenza di spoglio e di apprezzabili molestie e turbative, per mancanza dei presupposti delle azioni possessorie esperite.
Fatto e decisione
I proprietari di un'unità immobiliare sita in un edificio condominiale, con ricorso ex art. 703 c.p.c. chiedevano al Tribunale, in via cautelare e urgente, con decreto inaudita altera parte o con ordinanza a seguito di comparizione delle parti, di ordinare alla società resistente di rimuovere immediatamente la canna fumaria installata sul muro condominiale dell'atrio nonché di essere reintegrati nel possesso pieno ed esclusivo del balcone.
A sostegno della propria domanda, i ricorrenti deducevano che la resistente aveva ottenuto dall'assemblea condominiale l'autorizzazione ad installare la canna fumaria tra le due colonne di finestre insistenti sulla porta d'ingresso dell'unità immobiliare al cui servizio sarebbe stata adibita e che, invece, l'installazione era stata effettuata invadendo l'area del balcone di esclusiva proprietà dei ricorrenti e limitandone l'uso, senza idonea autorizzazione e all'insaputa degli stessi.
Si costituiva in giudizio la società resistente chiedendo l'inammissibilità o, nel merito, il totale rigetto della domanda attorea sostenendo la mancanza di prova del possesso ultrannuale da parte dei ricorrenti nonché escludendo l'esistenza di un'invasione del balcone/terrazzo dei ricorrenti ad opera della canna fumaria caratterizzata soltanto da una piccola curvatura verso sinistra per evitare le finestre sovrastanti.
Istruita la causa mediante l'espletamento di CTU tecnica, il Tribunale ha rigettato la domanda per insussistenza dei presupposti costitutivi per l'esperimento dell'azione di reintegrazione nel possesso, ai sensi dell'art. 1168 c.c., in capo ai ricorrenti ovvero per mancanza degli elementi dello spoglio: elemento oggettivo (violenza e clandestinità) ed elemento soggettivo (l'animus spoliandi in capo all'autore dello spoglio).
Quanto all'elemento oggettivo, il Tribunale ha ritenuto che la realizzazione della canna fumaria fosse stata eseguita: 1) senza violenza ossia senza mezzi di opposizione alla volontà del possessore o detentore, senza l'uso della forza o di altri strumenti di coercizione e 2) senza clandestinità atteso che l'intervento era stato deliberato dall'assemblea condominiale (della cui convocazione i ricorrenti erano stati messi a conoscenza, avendo, per loro scelta, optato per la non partecipazione) e, dunque, in un contesto di piena conoscibilità da parte dei ricorrenti e degli altri condomini, ed era stato eseguito in modo palese e documentato; clandestinità non sussistente neanche in sede di modifiche in corso d'opera resesi necessarie per rispettare le distanze legali e le esigenze di altri condòmini, ma in ogni caso comunicate ai condòmini e quindi non occultate.
Quanto all'elemento soggettivo (animus spoliandi), consistente nella coscienza e volontà dell'autore dello spoglio di privare il possessore del suo potere di fatto sulla cosa, agendo contro la sua volontà implicita o esplicita, anch'esso è stato ritenuto insussistente nella specie in quanto l'intervento di installazione della canna fumaria, e le successive modifiche al progetto, erano stati eseguiti non con l'intento di ledere o privare i ricorrenti del loro possesso sulla terrazza o sull'immobile, bensì in esecuzione di una delibera condominiale (per l'installazione originaria) e, successivamente, per adeguamento a richieste di altri condòmini e a normative sulle distanze (per le modifiche in corso d'opera).
Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto che la realizzazione della canna fumaria, pur potendo essere percepita come "limitativa" della disponibilità dell'immobile o della terrazza dei ricorrenti, non integrasse una condotta tale da privarli del possesso e del libero godimento della terrazza di loro proprietà.
Parimenti, il giudicante ha rilevato l'insussistenza dei presupposti per l'esperimento dell'azione di manutenzione, ai sensi dell'art. 1170 c.c., ovvero per mancanza di un'apprezzabile molestia o turbativa al godimento e all'esercizio del possesso della terrazza o dell'immobile da parte dei ricorrenti in quanto l'ingombro funzionale della canna fumaria sulla proprietà dei ricorrenti non era, per come emerso dalla CTU, di rilevante misura tale da determinare una compromissione sostanziale delle facoltà di uso e godimento del terrazzo.
Considerazioni conclusive
La canna fumaria installata sul muro condominiale che comporti la percezione di un disagio o di una limitazione da parte del singolo condòmino del possesso del suo immobile, del balcone o della terrazza, non legittima un'azione di reintegrazione qualora le facoltà inerenti al possesso non sono annullate o gravemente compromesse in modo da integrare una vera e propria privazione del potere di fatto sulla cosa, tutelato dall'art. 1168 c.c.
L'azione di reintegrazione, ai sensi dell'art. 1168 c.c., richiede, infatti, la sussistenza degli elementi oggettivi ossia la violenza e clandestinità dello spoglio e dell'elemento soggettivo (l'animus spoliandi) consistente nella coscienza e volontà dell'autore di privare il possessore del suo potere di fatto sulla cosa, agendo contro la sua volontà implicita o esplicita.
Non sussiste spoglio violento del possesso qualora la realizzazione della canna fumaria sia stata eseguita senza ricorrere a mezzi eccedenti i limiti di una condotta materiale e senza l'uso della forza o di altri strumenti di coercizione.
Non sussiste spoglio clandestino qualora l'intervento sia stato eseguito in un contesto di piena conoscibilità da parte dei ricorrenti e degli altri condomini perché deliberato dall'assemblea condominiale (della cui convocazione i condòmini erano a conoscenza) e realizzato in modo palese e documentato; parimenti, in caso di modifiche in corso d'opera, non può ravvisarsi clandestinità qualora le variazioni siano state eseguite per rispettare le distanze legali e le esigenze di altri condòmini e siano state comunicate e quindi non occultate.
Non sussiste, infine, l'animus spoliandi qualora l'installazione della canna fumaria, e le successive modifiche al progetto, siano stati eseguiti non con l'intento di ledere o privare i ricorrenti del loro possesso sulla terrazza o sull'immobile, bensì in esecuzione di una delibera condominiale (per l'installazione originaria) e, successivamente, per adeguamento a richieste di altri condòmini e a normative sulle distanze (per le modifiche in corso d'opera).
La realizzazione di una canna fumaria, inoltre, non legittima un'azione di manutenzione ex art. 1170 cc. qualora l'intervento non comporti un'alterazione significativa e oggettivamente apprezzabile del modus possidendi ossia una molestia che si traduca in una lesione attuale e concreta del potere di fatto, tale da superare la soglia della mera insofferenza o di un disagio di lieve entità.
Non ogni minima incidenza o disagio soggettivo è sufficiente a configurare una turbativa idonea a giustificare l'azione di manutenzione e, pertanto, qualora l'ingombro funzionale della canna fumaria sulla proprietà del singolo condòmino non sia di rilevante misura non si integrano gli estremi di una molestia apprezzabile ai sensi dell'art. 1170 c.c.
In tal senso, la giurisprudenza afferma che "in tema di possesso, l'ipotesi della molestia o turbativa si configura solo attraverso un comportamento dell'autore che abbia un congruo ed apprezzabile contenuto di disturbo del possesso altrui e che renda in tal modo più gravoso e notevolmente difficoltoso l'estrinsecarsi della posizione del possessore" (cfr. ex multis Cass. II, n. 1743/2005; Cass. II, n. 11036/2003).
