Il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza n. 2378 del 19 giugno 2025, ha ricordato che i balconi "aggettanti", che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solamente un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, invece, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non sono a servizio dei piani sovrapposti e, pertanto, non sono di proprietà comune dei medesimi.
Ad essi, dunque, non trova applicazione l'art. 1125 c.c.: i balconi "aggettanti", quindi, sono di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
La vicenda
I condomini proprietari di un appartamento al terzo piano hanno citato in giudizio i proprietari (nudi proprietari) e l'usufruttuaria dell'immobile soprastante, chiedendo di condannarli ad eseguire le opere necessarie al ripristino dello status quo ante del sottobalcone corrispondente al balcone di loro proprietà, in quanto lo stato di degrado della soletta, determinato da infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano sovrastante, aveva reso pericoloso e impraticabile l'utilizzo del proprio balcone.
I convenuti hanno eccepito il difetto di legittimazione passiva della usufruttuaria, in quanto soltanto detentrice dell'appartamento, e sostenuto che le infiltrazioni sarebbero imputabili alle parti comuni del fabbricato. Essi hanno inoltre invocato la concorrente responsabilità degli attori, che avevano praticato numerosi fori nel sottobalcone per installarvi tende da sole, ancorate anche nel frontalino, senza consenso del proprietario sovrastante. Pertanto, hanno richiesto la condanna degli attori alla rimozione immediata delle suddette tende.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la domanda principale degli attori, condannando i convenuti all'esecuzione delle opere necessarie per il completo ripristino del loro sottobalcone deteriorato. Contestualmente, però, il giudice ha accolto anche la domanda riconvenzionale, disponendo la condanna degli attori alla immediata rimozione delle tende infisse al sottobalcone dei convenuti, in quanto ancorate senza il necessario consenso.
Sulla base di quanto accertato in sede tecnica, il giudice ha ribadito che i balconi "aggettanti" costituiscono proprietà esclusiva dei rispettivi appartamenti e che non sussiste alcuna forma di comproprietà tra i proprietari degli appartamenti sovrapposti rispetto alle strutture aggettanti.
Il Tribunale afferma testualmente che "il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore non può agganciare le tende alla soletta del balcone 'aggettante' sovrastante se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante".
I precedenti giurisprudenziali
La pronuncia si pone in linea con i consolidati orientamenti della Cassazione; in particolare si richiama, tra le altre, Cass. n. 15913/2007, secondo cui: "i balconi aggettanti costituiscono esclusiva pertinenza dell'unità immobiliare cui accedono e non sono di proprietà comune degli altri condomini", con la conseguenza che qualsiasi intervento sul sotto-balcone richiede il consenso dell'esclusivo proprietario sovrastante.
Anche Cass. n. 14576/2004 specifica che: "la soletta del balcone aggettante può riconoscersi funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, ma trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né, quindi, di presunzione di proprietà comune".
Considerazioni conclusive
L'orientamento espresso dalla decisione in esame conferma la qualificazione del balcone aggettante come bene di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento cui accede, senza alcun regime di comproprietà tra i piani.
Pertanto, in mancanza di consenso, qualsiasi alterazione materiale della parte inferiore del balcone (e quindi anche il fissaggio di tende da sole o strutture similari da parte dell'appartamento sottostante) configura una violazione del diritto di proprietà del titolare del piano sovrastante, anche laddove il frontalino presenti elementi di natura condominiale.
La tutela accordata in sede civile risponde anche ad esigenze di sicurezza e rispetto della proprietà individuale: l'installazione di strutture senza assenso può sfociare non soltanto nella condanna alla rimozione, ma anche nell'obbligo di risarcimento dei danni, ove vi siano conseguenze ulteriori.
Va altresì ricordato che solo ove si provi l'acquisizione per usucapione del diritto di ancoraggio (ipotesi tuttavia non dimostrata nel caso di specie) può ravvisarsi una legittimità in capo al condomino sottostante.
Dev'essere posta attenzione anche ai risvolti pratici: l'amministratore è legittimato a richiedere la rimozione di tende e strutture prive di autorizzazione, e i condomini devono essere consapevoli che la violazione di tali obblighi comporta l'applicazione di rimedi tipici, compresa la diffida e l'attivazione di azioni giudiziarie.
Quanto agli ulteriori profili di responsabilità (art. 2051 c.c., responsabilità per cose in custodia; artt. 677, 589, 590 c.p.), essi assumono rilievo solo laddove dall'installazione abusiva derivino danni a persone o cose. Non si tratta, però, di profili direttamente incidenti sulla questione del consenso, che resta elemento imprescindibile, salvo diverso titolo acquisitivo.
In sintesi: l'installazione di tende parasole, o qualsiasi altra opera, sul sottobalcone aggettante di proprietà esclusiva altrui, è legittima solo con preventivo consenso del titolare dell'appartamento soprastante; in mancanza, il proprietario può sempre agire per ottenerne la rimozione e per il risarcimento di eventuali danni.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
