Nell'ambito dei rapporti di vicinato e delle dinamiche condominiali, situazioni di fatto e pretese dominicali generano spesso contenziosi di grande conflittualità, soprattutto in materia di passaggi comuni, accesso ai cortili interni, con riferimento ai quali è necessario distinguere tra possesso, tolleranza e diritti reali.
Il nodo centrale della questione è se la mancanza di un titolo che attribuisca il diritto reale, esclusivo o parziale, conformemente al quale viene esercitato il possesso, possa essere legittimamente invocata per negare la protezione possessoria.
Il Tribunale di Napoli Nord, in composizione collegiale, con un'ordinanza del 19 novembre 2025 che si colloca nel solco della giurisprudenza prevalente in materia di azione di reintegrazione nel possesso ex art. 1168 c.c., ha ribadito che il possesso è tutelabile anche se "abusivo" o illegittimo purché abbia i caratteri esteriori di un diritto reale.
L'ordinanza in esame, nell'affrontare un caso di interdetto possessorio in relazione alla limitazione dell'accesso carraio al cortile condominiale attuata mediante la sostituzione dei telecomandi del cancello, offre l'occasione per soffermarsi su alcuni principi fondamentali della tutela possessoria con particolare riguardo alla materialità del potere di fatto sulla cosa e all'animus possidendi.
Reintegrazione nel compossesso del cortile condominiale: confermato lo spoglio per la sostituzione dei telecomandi del cancello. Fatto e decisione
I proprietari delle unità immobiliari facenti parte di un complesso condominiale proponevano ricorso per reintegra nel possesso del cortile comune del vicino fabbricato condominiale.
Sostenevano di aver sempre esercitato, sin dalla costruzione del fabbricato, il compossesso sul cortile accedendovi sia pedonalmente sia con i propri veicoli grazie ai telecomandi del cancello forniti ed utilizzati nel tempo.
Evidenziavano, altresì, di aver partecipato alle opere di manutenzione sia ordinarie che straordinarie che venivano deliberate in assemblea dal vicino complesso condominiale e che, nel corso di una riunione del vicino condominio, l'assemblea aveva deliberato la sostituzione dei telecomandi, limitando l'uso del cortile al solo passaggio pedonale.
Alcuni condòmini, impossibilitati ad entrare ed uscire con i veicoli o a far accedere mezzi di soccorso, richiedevano l'intervento dei Carabinieri, ottenendo un ripristino temporaneo della funzionalità dei telecomandi del cancello.
Constatata, successivamente, una nuova disattivazione dei telecomandi con conseguente impossibilità di accesso carraio al cortile, i ricorrenti ritenevano di aver subito uno spoglio violento con alterazione delle modalità del possesso sino a quel momento esercitato pacificamente ed interrottamente.
Per tali ragioni, i ricorrenti chiedevano di essere reintegrati nel compossesso del cortile comune mediante accesso sia carrabile che pedonale, con il ripristino della funzionalità dei telecomandi e di ordinare all'amministratore del vicino complesso condominiale di non turbare in alcun modo detto compossesso.
Il Tribunale di Napoli Nord accoglieva il ricorso ordinando al Condominio resistente la reintegra dei ricorrenti nel compossesso del cortile comune, mediante accesso pedonale e carrabile con il ripristino della funzionalità dei telecomandi e la rimozione di qualsiasi altro ostacolo all'utilizzo pedonale e carrabile del cortile stesso.
Avverso l'ordinanza proponeva reclamo il vicino Condominio contestando la sussistenza dei presupposti dell'azione di reintegra nel possesso e in particolare lo spoglio violento e clandestino, nonché l'esistenza del compossesso sull'area cortilizia sulla quale non vi era alcun diritto di servitù carraio.
Il Tribunale, in sede di reclamo, ha previamente chiarito che l'ordinanza di primo grado non aveva riconosciuto ai reclamati la facoltà di parcheggiare nel cortile, ma solo l'accesso pedonale e carraio, ritenendo, pertanto, assorbite le doglianze del reclamante sull'indebito riconoscimento da parte del Tribunale della facoltà di parcheggio delle autovetture nel cortile.
Il Collegio ha, dunque, confermato integralmente l'ordinanza reclamata riconoscendo:
- l'esistenza di una situazione di fatto di compossesso dell'area cortilizia esercitato dai reclamati, sul cortile tramite transito pedonale e carraio;
- la configurabilità dello spoglio violento, attesa l'impossibilità di accedere al cortile con l'auto, a causa della sostituzione da parte del Condominio reclamante dei telecomandi che i reclamati avevano in dotazione;
- l'esistenza di poteri materiali corrispondenti a quelli del titolare di un diritto di servitù di passaggio pedonale e carraio, esercitati dai reclamati prima dell'azione materiale costituente spoglio.
Il reclamo è stato, dunque, rigettato e l'ordinanza reclamata confermata.
Considerazioni conclusive
In punto di diritto, il Collegio ha applicato il principio secondo cui l'azione di reintegrazione nel possesso mira esclusivamente a tutelare lo ius possessionis a prescindere dall'esistenza di un titolo che attribuisca il diritto reale, esclusivo o parziale, conformemente al quale viene esercitato il possesso, occorrendo solo dimostrare che vi sia una mera situazione di fatto, protrattasi per un periodo di tempo apprezzabile, corrispondente alle facoltà esercitabili dal titolare del corrispondente diritto reale, sicché è tutelabile anche il possesso illegittimo ed abusivo, purché abbia i caratteri esteriori di un diritto reale (cfr Cass. civ., sent. n. 16974 del 01.08.2007; Cass. civ., sent. n. 10470 del 07.10.1991).
Il Tribunale ha superato, così, la difesa del reclamante che insisteva sull'assenza di un titolo formale.
Il possesso tutelabile deve, dunque, connotarsi per una relazione materiale con il bene oggetto dello stesso (cosiddetto corpus) - la quale richiede che sullo stesso si esercitino facoltà analoghe a quelle del titolare del corrispondente diritto reale - connotata da un elemento psicologico (cosiddetto animus), integrato dalla volontà di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente alla proprietà o ad un altro diritto reale.
In sostanza, ai fini della tutela possessoria ex art. 1168 c.c. devono sussistere due requisiti: 1) il possesso ( o detenzione qualificata: è esclusa solo la detenzione per ragioni di servizio o di ospitalità) caratterizzato da: esercizio materiale di poteri sulla cosa ( corpus); un comportamento conforme al contenuto di un diritto reale; irrilevanza del titolo; 2) lo spoglio ossia la privazione totale o parziale del possesso con effetto duraturo contro la volontà presunta o espressa del possessore, caratterizzato dalla presenza dell'animus spoliandi (consapevolezza di ledere il possesso altrui).
In tal senso, la costante giurisprudenza ha evidenziato che "da un lato, va verificata l'esistenza, in capo al soggetto agente, di una situazione di possesso (ancorché illegittimo ed abusivo o di mala fede, purché avente i caratteri esteriori della proprietà o di altro diritto reale e non esercitato per mera tolleranza altrui, talché l'esistenza di un titolo di legittimazione a base del possesso rileva unicamente ad colorandam possessionem: sul punto, cfr. Cass. 15 maggio 1998 n. 4908; Cass. 7 febbraio 1998 n.1299) o di detenzione qualificata; dall'altro è necessaria la privazione totale o parziale, purché manifestata con carattere duraturo (Cass. 25 luglio 1981 n. 4820), del possesso (intesa come qualsiasi atto che impedisca o restringa le facoltà inerenti il potere esercitato sulla res: ex plurimis, Cass. 2 dicembre 1994 n.10363) caratterizzato dall'animus spoliandi, consistente nella consapevolezza di sostituirsi nella detenzione o nel godimento di un bene, contro la volontà, manifestata o presunta, dello spogliato (v. Cass.18 luglio 1985 n. 4226; Cass. 22 ottobre 1997 n.10366; Cass. 18/11/2005 n. 24395 ).
Secondo la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, la ricorrenza dell' "animus spoliandi", al fine dell'esperibilità dell'azione possessoria di reintegrazione, è insita nella consapevolezza dell'agente di avere operato contro la volontà, espressa o presunta, del possessore o del detentore, mentre resta a tal fine irrilevante la soggettiva opinione di avere sovvertito la situazione privando il detentore del potere di fatto sulla cosa in attuazione di un diritto proprio o altrui, tenendo anche conto che le azioni possessorie tutelano lo "jus possessionis", pure se in contrasto con un preteso "ius possidendi" (tra le tante Sez. Un. 10.1.1984 n. 171; Cassazione civile sez. II, 07/03/1997 n. 2028).
Nel caso di specie, la sostituzione dei telecomandi da parte del condominio resistente è stata qualificata come atto idoneo a realizzare uno spoglio violento perché compiuto contro la volontà degli altri compossessori (tali in quanto avevano esercitato, per lungo tempo, il transito pedonale e carraio sull'area cortilizia, comportandosi da titolari di un diritto di servitù di passaggio pedonale e carraio,a prescindere dall'esistenza del titolo).
Ricorre, infatti, l'ipotesi dello spoglio quando l'atto compiuto dal compossessore (preteso spoliatore) abbia travalicato i limiti del compossesso (impedendo o rendendo più gravoso l'uso paritario della "res" agli altri compossessori), ovvero abbia comportato l'apprensione esclusiva del bene, con mutamento dell'originario compossesso in possesso esclusivo (Cass. n. 5517/1998; Cass. n. 14878/2002).
