Armadio chiuso a chiave nel ripostiglio comune: è turbativa del compossesso e va rimosso

L'articolo 1102 del Codice Civile disciplina l'uso delle parti comuni da parte dei singoli condomini, stabilendo che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La norma consente ai condomini di apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa comune, ma impone limiti precisi per garantire un uso equo tra tutti i partecipanti.

La disposizione vieta di estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini, soprattutto se ciò comporta un mutamento del titolo del possesso. L'obiettivo principale dell'articolo 1102 c.c. è dunque quello di assicurare che nessun condomino possa trarre un vantaggio esclusivo dalla cosa comune a scapito degli altri.

La vicenda

I ricorrenti erano proprietari esclusivi di un appartamento e comproprietari per la quota di 6/16 di un ripostiglio sottoscala sito nello stesso edificio, utilizzato da loro e dal precedente dante causa da ben oltre un anno come deposito di attrezzature da sci e altri beni, nel rispetto del pari utilizzo da parte degli ulteriori comproprietari.

Successivamente, altro comproprietario (titolare della quota di 8/16) aveva spostato e accantonato arbitrariamente i beni dei ricorrenti, posizionando nel sottoscala un armadio alto 120 cm, lungo 96 cm e profondo 69 cm, ancorato stabilmente e chiuso con una serratura a chiave.

In tal modo occupava una parte rilevante dello spazio comune - in particolare quella più agevole per accesso e utilità - lasciando ai ricorrenti solo una parte esigua del sottoscala.

I ricorrenti hanno agito in giudizio lamentando lo spoglio e/o comunque la turbativa del possesso, chiedendo al tribunale di ordinare al resistente il ripristino immediato del preesistente stato dei luoghi mediante rimozione dell'armadio dal ripostiglio.

Il convenuto si è difeso sostenendo che l'armadietto era stato collocato nella stessa area da sempre utilizzata con i propri beni, senza invadere le porzioni usate dagli altri condomini.

La decisione

Il Tribunale di Belluno (N. R.G. 335 del 16.07.2025) ha accolto il ricorso dei condomini, ordinando al resistente il ripristino dello stato dei luoghi mediante rimozione dell'armadio.

"L'utilizzo del ripostiglio comune risulta ostacolato in modo apprezzabile in conseguenza del posizionamento da parte del resistente all'interno dello stesso armadio chiuso a chiave (nella disponibilità del solo resistente), collocato nella parte frontale rispetto alla porta d'accesso (più alta e più comodamente accessibile)".

Il giudice ha evidenziato che "il posizionamento dell'armadio avvenuto all'insaputa dei ricorrenti e contro la volontà dei medesimi - non avendo gli stessi aderito alla corrispondente ripartizione degli spazi - integra una molestia in pregiudizio all'esercizio del compossesso da parte dei ricorrenti".

Tale comportamento ha precluso ai ricorrenti "l'utilizzo di una rilevante area del ripostiglio oggetto di causa (maggiormente comoda rispetto alle altre aree per altezza ed accesso frontale dalla porta)". Il Tribunale ha ritenuto integrati i presupposti per l'accoglimento della domanda possessoria ex art. 1170 c.c., ordinando la rimozione dell'armadio.

In motivazione si legge inoltre che "non valgono ad escludere il predetto compossesso sul bene comune le asserite ripartizioni dello spazio in quanto le allegazioni del resistente in merito alle aree in precedenza occupate dai diversi condomini sono generiche (destra, sinistra, sotto…), indimostrate e, in assenza di specifici riferimenti a spazi e relative misure, indimostrabili".

I precedenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama espressamente Cass. civ., sez. II, 07/12/2006 n.26226: "la quota di proprietà di cui all'art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione ma non in ordine al godimento che deve essere uguale per tutti come prevede l'art. 1102 c.c.". Viene inoltre citata Cass. civ., sez. II, 24/08/2015 n.17072: "È esperibile la tutela possessoria ove il singolo condomino abbia alterato o violato senza il consenso degli altri condomini lo stato di fatto e la destinazione d'una parte comune dell'edificio sì da impedire o restringere il godimento spettante agli altri compossessori 'pro indiviso'". Ulteriore richiamo a Cass. civ., sez. II, 17/10/2006 n.22227 ribadisce che costituisce turbativa tutelabile con l'azione possessoria qualsiasi comportamento che modifichi concretamente le modalità d'utilizzazione della cosa comune limitando apprezzabilmente le facoltà degli altri compossessori.

Considerazioni conclusive

L'ordinanza conferma che l'apposizione stabile e chiusa a chiave - senza consenso - di un armadio su una porzione rilevante dello spazio condominiale costituisce turbativa illegittima al compossesso degli altri partecipanti alla comunione.

L'applicazione dell'articolo 1102 c.c., come interpretata dalla giurisprudenza richiamata dal Tribunale, impone che ciascun condomino possa godere delle parti comuni senza subire limitazioni qualitative o quantitative non concordate dagli altri comproprietari; la maggiore quota non attribuisce alcun diritto preferenziale sul godimento concreto delle parti comuni.

Tuttavia va ricordato che:

• L'esercizio delle azioni possessorie presuppone la prova sia dell'effettivo compossesso ultrannuale sia della concreta limitazione subita; nel caso specifico tali elementi risultavano provati anche tramite documentazione fotografica, come espressamente rilevato dal Tribunale.
• Laddove sussista una diversa regolamentazione pattizia o assembleare sull'uso delle parti comuni (ad esempio divisione materiale convenzionale), i principi sopra esposti potrebbero trovare applicazione diversa o essere derogati nei limiti consentiti dalla legge.

  Nel caso di specie, il Tribunale ha escluso che vi fosse una valida ripartizione convenzionale degli spazi, ritenendo generiche e indimostrate le allegazioni del resistente.

• L'orientamento espresso dal Tribunale è consolidato nella giurisprudenza civile; tuttavia possono residuare margini interpretativi nei casi in cui la modifica apportata sia minima o temporanea oppure vi sia accordo tra tutti i comproprietari interessati.

L'attuale disciplina normativa (artt. 1102 ss., 1118 c.c.) resta pienamente vigente; eventuali future modifiche legislative o orientamenti giurisprudenziali difformi dovranno essere valutati caso per caso alla luce delle circostanze concrete.