Revocato l'amministratore che usa il bancomat condominiale per spese non giustificate

Le operazioni eseguite sul conto corrente condominiale con strumenti di pagamento collegati al rapporto intestato al condominio devono essere riconducibili a spese comuni, documentate e verificabili. Quando l'amministratore utilizza la carta o effettua prelievi in contante senza produrre giustificativi e senza consentire il riscontro nel registro di contabilità, la gestione può ricadere nella grave irregolarità prevista dall'art. 1129, comma 12, n. 4, c.c., perché espone i fondi comuni a una confusione tra patrimonio condominiale e patrimonio personale dell'amministratore.

Il Tribunale di Napoli, VI Sezione civile, con decreto ex art. 64 disp. att. c.c., R.G.V.G. n. 11812/2026, deciso il 17 giugno 2026, ha accolto il ricorso di un condòmino e ha revocato l'amministratore che non aveva giustificato numerosi pagamenti effettuati con il bancomat condominiale e ripetuti prelievi di contante dal conto del condominio. La nomina di un amministratore giudiziario è stata invece negata, perché l'assemblea non era ancora rimasta inerte nella scelta del sostituto.

La vicenda

Un condòmino ha chiesto la revoca giudiziale dell'amministratore, deducendo diverse irregolarità nella gestione del fabbricato. Le doglianze riguardavano, tra l'altro, l'omesso aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, il mancato accesso al registro dei verbali, l'omessa informazione su iniziative giudiziarie e su lavori straordinari, nonché plurime anomalie contabili.

Il ricorso si fondava soprattutto sull'uso del conto corrente condominiale. Il condòmino aveva allegato una serie di pagamenti eseguiti mediante bancomat presso esercenti non riconducibili, almeno secondo la prospettazione del ricorso, alla gestione comune, oltre a numerosi prelievi di contante dal conto condominiale. Venivano indicati anche movimenti effettuati presso tabaccherie tramite servizi di pagamento e una discrepanza tra bilanci consuntivi ed estratti conto in relazione al premio assicurativo del fabbricato.

L'amministratore si è costituito chiedendo un rinvio, poiché aveva convocato un'assemblea per rassegnare le dimissioni, e ha comunque contestato la fondatezza della domanda. Il Tribunale ha deciso senza attendere la celebrazione dell'assemblea, ritenendo già sufficienti gli elementi documentali relativi alla gestione del conto corrente.

La decisione

Il Tribunale ha richiamato la struttura dell'art. 1129 c.c. distinguendo correttamente il comma 11, che individua i casi in cui la revoca può essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condòmino, dal comma 12, che elenca, in modo non tassativo, le gravi irregolarità rilevanti.

Il collegio ha escluso ogni automatismo tra irregolarità astratta e revoca, collegando il potere del giudice alla gravità concreta della condotta, alla sua imputabilità e alla lesione del rapporto fiduciario:

"Tuttavia, secondo l'interpretazione che si ritiene preferibile, la norma sembra demandare al giudice una certa sfera di discrezionalità, configurando la revoca, in presenza delle predette circostanze, come facoltativa e non come necessaria - il legislatore, infatti, adotta il termine 'può' - il che, sul piano logico, significa che il giudice dovrà valutare, tra l'altro, anche la reale gravità delle violazioni accertate, la presenza di eventuali circostanze che giustifichino la condotta dell'amministratore e la determinazione di conseguenze pregiudizievoli per il Condominio. [...] la sussumibilità della singola condotta in una delle astratte tipizzazioni legislative costituisce per il giudice solo uno degli elementi in base ai quali apprezzare la sussistenza in concreto della lesione del vincolo fiduciario tra amministratore e condominio, traendosi da esse utili criteri di orientamento, e non un parametro esclusivo di verifica."

Questa premessa ha orientato l'esame dei movimenti bancari. Il condòmino aveva prodotto gli estratti conto relativi agli anni 2023-2025 e aveva indicato, in modo analitico, le operazioni contestate. Nel documento allegato al ricorso risultavano pagamenti con bancomat verso attività di ristorazione, vendita di prodotti alimentari, erogazione di carburante, agenzie di viaggio e altri esercizi. Un ulteriore elenco riportava 53 operazioni di prelievo per un importo complessivo di euro 12.010,00.

A fronte di una contestazione così specifica, il Tribunale ha posto a carico dell'amministratore l'onere di dimostrare la regolarità della gestione, producendo i giustificativi di spesa e il registro di contabilità dal quale ricavare l'annotazione dei prelievi. La difesa si era invece limitata a contestare genericamente la prospettazione del ricorrente, senza ricondurre i movimenti a spese condominiali documentate.

Da tale mancanza è derivata la qualificazione della condotta come grave irregolarità. Il decreto afferma che le operazioni contestate, non essendo state giustificate, "denotano una gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore e dunque integrano la grave irregolarità tipizzata dall'art. 1129, co. XII, n. 4 c.c.". La revoca è stata quindi disposta per grave inadempimento dell'amministratore.

Il Tribunale ha invece respinto la domanda di nomina di un amministratore giudiziale. L'art. 1129, comma 1, c.c. consente l'intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria, nei condomìni con più di otto partecipanti, quando l'assemblea non provveda alla nomina. Nel caso deciso mancava il presupposto dell'inerzia assembleare, perché la richiesta di nomina giudiziale era stata proposta contestualmente alla revoca dell'amministratore in carica e l'assemblea non aveva ancora avuto la possibilità di deliberare sul sostituto.

Le spese di lite sono state poste a carico dell'amministratore revocato, con liquidazione di euro 2.336,00 per compensi professionali ed euro 125,00 per spese, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 29 ottobre 2004, n. 20957: il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore ha natura camerale e di volontaria giurisdizione; il provvedimento incide sul rapporto gestorio ma non definisce con efficacia di giudicato eventuali pretese risarcitorie o restitutorie.
• Trib. Napoli, decreto 26 febbraio 2026: il mancato transito dei versamenti dei condòmini sul conto corrente condominiale, quando le somme restano nella disponibilità dell'amministratore o fuori da un circuito tracciabile, è stato ritenuto idoneo a fondare la revoca giudiziale.
• Trib. Milano, R.G. n. 13046, 30 giugno 2025: l'uso del conto corrente condominiale per pagamenti estranei, prelievi in contante e movimenti provenienti da rapporti di altri soggetti è stato considerato indice di gestione incompatibile con la diligenza richiesta all'amministratore e lesivo del rapporto fiduciario.
• Corte d'appello di Torino, 9 marzo 2020, n. 31: l'anticipazione personale dell'amministratore non integra di per sé grave irregolarità quando la somma transita sul conto condominiale, resta tracciata e consente ai condòmini di verificarne provenienza, destinazione e successiva contabilizzazione.

Considerazioni conclusive

L'amministratore che esegue pagamenti con la carta collegata al conto condominiale o preleva contanti deve poter dimostrare, con documenti e scritture contabili, la riferibilità di ogni uscita alla gestione comune. Nel caso deciso, i pagamenti presso esercizi estranei alla normale amministrazione del fabbricato e i 53 prelievi per oltre dodicimila euro non sono stati accompagnati da giustificativi; la contestazione specifica del condòmino è rimasta priva di una risposta documentale adeguata.

La soluzione si coordina con l'orientamento che considera centrale la separazione patrimoniale imposta dall'art. 1129 c.c. Il mancato utilizzo corretto del conto intestato al condominio è stato ritenuto rilevante anche dal Tribunale di Napoli nel decreto 26 febbraio 2026; sul punto v. anche revoca per mancato uso del conto condominiale. La stessa linea emerge quando il conto viene impiegato per pagamenti estranei o prelievi non giustificati, come nel decreto del Tribunale di Milano indicato nei riferimenti; in tal senso v. uso anomalo del conto condominiale.

Il limite è rappresentato dalle operazioni tracciate e contabilmente intelligibili. La Corte d'appello di Torino, con decreto 9 marzo 2020, n. 31, ha escluso la revoca quando l'anticipazione dell'amministratore passa dal conto condominiale e resta verificabile dai condòmini; per un approfondimento, v. anticipazioni tracciate sul conto condominiale. La differenza non sta nella presenza di un movimento tra patrimoni, ma nella possibilità di controllarne titolo, causa e destinazione.

La revoca rimuove l'amministratore dalla gestione, ma non sostituisce l'assemblea nella nomina del nuovo incaricato se non ricorrono i presupposti dell'intervento giudiziale. Nel caso deciso, il condominio dovrà quindi provvedere alla nomina secondo le regole ordinarie, mentre eventuali domande di restituzione o risarcimento richiederebbero un autonomo giudizio contenzioso (si veda anche utilizzo promiscuo dei conti correnti), fondato sulla prova dei singoli movimenti e del danno patrimoniale.