Il proprietario del box auto deve contribuire alle spese di scale e ascensore anche se non le usa

Con la sentenza n. 115 del 27 gennaio 2026 il Tribunale di Cosenza ha ribadito che il proprietario di un box auto interno al condominio, collegato tramite porta interna alle scale e all'ascensore, è tenuto a partecipare alle spese relative a tali beni comuni, anche se non ne fa uso in concreto. L'obbligo contributivo, infatti, viene ricondotto alla possibilità di utilizzo delle parti comuni; l'esonero è ammesso soltanto in presenza di un titolo contrario chiaro (ad esempio, regolamento contrattuale o atto di acquisto) che preveda in modo esplicito l'esclusione.

La motivazione valorizza il dato oggettivo del collegamento tra l'unità immobiliare e le parti comuni, richiamando i criteri legali di riparto e i limiti entro i quali una diversa regolamentazione convenzionale può considerarsi efficace.

La vicenda

Un condomino, proprietario di un box auto al piano interrato e dotato di accesso diretto tramite porta interna alle scale e all'ascensore, ha impugnato la delibera assembleare del 3 agosto 2023, deducendo che gli sarebbero state addebitate somme non dovute nel consuntivo 2022 e nel preventivo 2023: euro 50,37 per il vano scale ed euro 86,49 per l'ascensore (totale euro 136,86), sostenendo che regolamento e tabelle millesimali escludessero i box dalla partecipazione a tali spese.

Il condominio si è costituito eccependo preliminarmente l'incompetenza per valore del Tribunale in favore del Giudice di Pace e, nel merito, chiedendo il rigetto della domanda.

La decisione

Il Tribunale ha respinto l'eccezione di incompetenza e ha rigettato la domanda.

Quanto alla competenza, è stata ritenuta infondata l'eccezione del condominio: "La giurisprudenza qualifica tali impugnazioni quali cause di valore indeterminabile… perché la decisione incide su una pluralità di rapporti condominiali e non solo sull'obbligo economico o meno del singolo attore", con richiamo a Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2016, n. 1680. Il giudice ha evidenziato che la contestazione investiva il criterio di riparto e, quindi, l'intero consesso, prescindendo dall'importo della singola quota oggetto di addebito.

Nel merito, è stato affermato che, "essendo proprietario del box auto interno al condominio e che tramite porta interna accede alle scale e ascensore… deve comunque partecipare alle relative spese di queste ultime essendo beni comuni". Il Tribunale ha ribadito che "Deve pagare perché conta la possibilità di utilizzo, non l'uso effettivo", richiamando Cass. civ., sez. II, ord. 12 settembre 2018, n. 22157 e Cass. civ., sez. II, sentenza 4 dicembre 2025, n. 31675.

L'obbligo contributivo è stato quindi ricondotto alla regola generale secondo cui scale e ascensori rientrano tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c., salvo titolo contrario, con la precisazione che l'esonero opera solo "in assenza di un titolo contrario chiaro (es. il regolamento che escluda esplicitamente la partecipazione)".

Nel caso concreto, il giudice ha escluso la presenza di una clausola esonerativa e ha richiamato, in senso contrario alla tesi del proprietario del box, il testo dell'art. 8 del regolamento condominiale: "le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e relativi accessori… sono ripartite fra tutti i condomini dei diversi piani, (quindi comprende il piano terraneo) cui servono… a norma dell'art. 1124 c.c. in proporzione del valore della rispettiva quota di comproprietà, il tutto come risulta nella tabella 'B' e C' per gli aventi ingresso al piano seminterrato".

In punto di criteri legali di riparto, la sentenza precisa che:

per le scale le spese sono ripartite secondo i millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.); per l'ascensore si applica l'art. 1124 c.c., con ripartizione per metà in base ai millesimi e per metà in funzione dell'altezza del piano dal suolo. Con riferimento ai box a piano terra o interrato, il Tribunale aggiunge che la quota "per piano" può risultare "minima (per come nel nostro caso pari a euro 86,49) o nulla da calcolarsi o se pari a zero resta la quota millesimale".

Quanto ai presupposti dell'esonero, viene ribadito che "L'esclusione sarebbe possibile solo se scritta chiaramente nell'atto di acquisto o nel regolamento contrattuale", richiamando Cass. civ., sez. II, sentenza 7 aprile 2017, n. 9097. Il Tribunale aggiunge, inoltre, che l'esenzione potrebbe configurarsi anche nell'ipotesi in cui "il box non sarebbe dotato di collegamento pedonale con scale o ascensore", evenienza esclusa nella fattispecie.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

• Cass. civ., sez. II, ord. 12 settembre 2018, n. 22157.
• Cass. civ., sez. II, sent. 7 aprile 2017, n. 9097.
• Cass. civ., sez. II, sent. 4 dicembre 2025, n. 31675.
• Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2016, n. 1680.

Considerazioni conclusive

Contesto fattuale del caso. La statuizione muove da un dato concreto: il box è unità immobiliare compresa nel condominio e risulta strutturalmente collegato alle scale e all'ascensore mediante porta interna. Su questa base il Tribunale afferma la debenza delle spese, escludendo che possa rilevare il mancato utilizzo in concreto.

Fondamento del principio applicato. La motivazione collega l'obbligo contributivo alla disciplina codicistica delle parti comuni e dei criteri di riparto, ribadendo che la contribuzione nasce dalla possibilità di utilizzo e che l'esonero presuppone un titolo contrario espresso e inequivoco (atto di acquisto o regolamento contrattuale).

Sul punto, la linea è coerente con l'impostazione secondo cui deroghe ed esenzioni non possono ricavarsi da clausole ambigue o da letture "implicite" delle tabelle, ma richiedono una previsione specifica; in termini, anche con riferimento alle spese ascensore, Spese ascensore per unità al piano terra e deroga solo se espressa, con richiamo a Cass. n. 31675/2025 .

Perimetro applicativo e principali cautele pratiche. Il principio non va trasformato in una regola "assoluta": resta decisivo l'accertamento dell'utilità (anche solo potenziale) e, soprattutto, l'eventuale esistenza di un titolo contrario chiaro. In chiave operativa, i contenziosi più frequenti sorgono quando (i) il regolamento richiama criteri legali senza disciplinare espressamente l'esonero, oppure (ii) le tabelle attribuiscono quote pari a zero senza che ciò sia sorretto da una clausola derogatoria inequivoca.

In questa prospettiva, viene in rilievo anche la casistica che conferma l'addebito delle spese ai proprietari di unità con accesso autonomo, ove l'impianto sia comunque idoneo a servire (anche indirettamente) parti comuni: Spese ascensore e ingresso autonomo al piano terra, con applicazione del criterio dell'uso potenziale .

Orientamenti più restrittivi o "di confine". L'esito può mutare quando l'impianto o il bene comune non è oggettivamente destinato a servire determinate unità, integrandosi ipotesi riconducibili al condominio parziale e alla ripartizione limitata ai soli partecipanti che ne traggono utilità. In tal senso, occorre maneggiare con attenzione le fattispecie in cui scale/androni/impianti servono solo una parte del fabbricato: Scale e androni e riparto in presenza di utilità riferibile solo ad alcuni partecipanti . Analogamente, viene ribadito che, se un intervento non può in alcun modo servire uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo di contribuzione: Riparto spese e utilità dell'opera, con focus sui casi di mancata utilità oggettiva .

Conclusione. Nella fattispecie decisa, il Tribunale ha ritenuto decisivi (i) l'assenza di un titolo esonerativo espresso e (ii) la presenza di un collegamento strutturale che rende scale e ascensore funzionalmente riferibili anche al box. Ne consegue il rigetto dell'impugnazione e la conferma dell'addebito delle spese secondo i criteri legali indicati in motivazione.