L'installazione di un ascensore in un edificio condominiale richiede una valutazione attenta soprattutto delle normative di sicurezza.
È necessario, infatti, accertare non solo che l'ascensore non comprometta la stabilità e la sicurezza dell'edificio, ma anche il rispetto delle prescrizioni tecniche stabilite dalla normativa in materia di superamento delle barriere architettoniche, dalla normativa antincendio ed antisismica.
Per gli edifici già esistenti occorre previamente stabilire se e quali prescrizioni tecniche si applicano con riferimento alla dimensione della cabina ascensore e al dimensionamento al minimo delle rampe di scale.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Torre Annunziata che nel decidere, con la sentenza n. 1688 del 2 luglio 2025, ha ricordato l'importanza di operare un bilanciamento degli interessi coinvolti nell'ambito dell'installazione di un ascensore in considerazione dell'imprescindibile funzione dallo stesso svolta, diretta a facilitare l'accesso alle unità abitative da parte di tutti gli utenti (disabili e non ).
Installazione ascensore: le prescrizioni tecniche inerenti alle dimensioni della cabina ascensore e alla riduzione della larghezza delle scale per gli edifici preesistenti. Fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnavano una delibera assembleare con la quale era stata approvata l'installazione di un ascensore secondo un progetto redatto in violazione dei dettami fissati dalla normativa in materia di prescrizioni tecniche necessarie per il superamento e l'eliminazione di barriere architettoniche.
Gli attori deducevano l'irregolarità ed illegittimità delle dimensioni della cabina ascensore e delle rampe di scale rispetto a quelle previste, rispettivamente, dalla normativa in materia di superamento delle barriere architettoniche e dalla normativa antincendio, così impedendo l'accessibilità allo stabile da parte di una sedia a rotelle o di una barella, oltre che ostacolando l'agevole evacuazione dei condomini ed il trasporto di oggetti di grandi dimensioni.
Ritenendo l'opera da realizzare contraria a norme imperative e cogenti, gli attori concludevano chiedendo di dichiarare la nullità e/o annullabilità della delibera relativamente ai punti 1, 2 e 3; di condannare il condominio al risarcimento dei danni causati dalla temeraria riapprovazione di un'opera già dichiarata contra legem (in considerazione della precedente impugnativa di altre due delibere assembleari relative all'approvazione del progetto per la realizzazione dell'ascensore che si erano concluse, in un caso con dichiarazione della cessazione della materia del contendere e nell'altro caso con dichiarazione di inidoneità della delibera impugnata per carenza della documentazione tecnica necessaria per l'approvazione e la realizzazione del progetto).
In via subordinata, gli attori chiedevano, in caso di rigetto dell'impugnazione della delibera e di realizzazione dell'impianto, di condannare il condominio al risarcimento dei danni.
Si costituiva in giudizio il convenuto condominio eccependo l'improcedibilità della domanda, in quanto non preceduta dall'obbligatorio e propedeutico procedimento di mediazione e nel merito, adducendo l'infondatezza della domanda, non essendo applicabile allo stabile la normativa richiamata dagli attori di cui al D.M. 236/89 ed al D.M. 246/87, in quanto successiva all'edificazione del fabbricato risalente agli anni 60.
Il convenuto deduceva, inoltre, la legittimità del progetto approvato dall'assemblea nella parte in cui era stata prevista la realizzazione di una cabina idonea al trasporto di due passeggeri ed un'ampiezza residua delle scale, idonea a garantirne la fruibilità, a seguito del restringimento necessario per la collocazione del vano ascensore, in ottemperanza alla larghezza minima fissata dal chiarimento prot. NP. 1424/4122 del 24 dicembre 2002. Concludeva chiedendo: di dichiarare l'improcedibilità della domanda in quanto non preceduta dal rituale ed obbligatorio procedimento di mediazione; nel merito, di rigettare la formalizzata impugnativa a delibera assembleare in quanto destituita di ogni fondamento in fatto ed in diritto.
Rigettata la richiesta di sospensiva della delibera impugnata ed ordinato l'esperimento del tentativo di mediazione che si concludeva con esito negativo, la causa proseguiva in istruttoria con l'espletamento di CTU.
Quanto alle dimensioni della cabina ascensore, il Tribunale, si è discostato dalle risultanze della CTU in quanto fondate sulle prescrizioni tecniche di cui al D.M. 236/1989, normativa non applicabile ratione temporis ad uno stabile edificato negli anni '60 come quello oggetto di causa.
Quanto alla riduzione della larghezza delle scale, il Tribunale ha condiviso le deduzioni del perito circa il rispetto i parametri minimi previsti dal Ministero dell'Interno - Dipartimento dei Vigili del Fuoco (prot. N. P1424/4122 del 24 dicembre 2002) nonostante la presenza di minime difformità rispetto al progetto, rendendo l'intervento compatibile con la normativa antincendio.
Il Giudice ha, altresì, condiviso le deduzioni del CTU circa la conformità del progetto alla normativa antisismica.
Ritenute, pertanto, le opere realizzate - ascensore e scale - complessivamente conformi alla normativa antincendio ed antisismica, ma difformi alla normativa in materia di abbattimento delle barriere architettoniche (tuttavia, non applicabile al caso de quo), il Tribunale, attuando un bilanciamento dei tanti e contrapposti interessi coinvolti, ha ritenuto maggiori i vantaggi per il condominio ed i suoi utenti grazie all'installazione dell'ascensore e conseguentemente, ha rigettato la domanda di impugnazione della delibera condominiale.
Il Tribunale ha, altresì, rigettato la domanda di risarcimento del danno in quanto non adeguatamente provata nonché tenuto conto del fatto che l'installazione di un ascensore presenta benefici (certamente sono maggiori per i condomini dei piani superiori ma non inesistenti) che compensano gli eventuali svantaggi derivanti dalla realizzazione del progetto, rappresentando, altresì, un valore aggiunto per gli immobili anche in termini di valore economico.
Considerazioni conclusive
La sentenza in esame ha chiarito i limiti di applicazione delle prescrizioni tecniche in tema di accessibilità degli edifici e di eliminazione delle barriere architettoniche, facendo anche applicazione del principio di solidarietà condominiale che comporta un bilanciamento degli interessi condominiali.
Quanto alle prescrizioni in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, il punto 8.1.12 del D.M 236/1989 impone che "la cabina abbia dimensioni minime di 1,20 m di profondità e 0,80 m di larghezza ed una porta con luce netta minima di 0,75 m posta sul lato corto".
Tuttavia, le prescrizioni di cui alla legge n. 13/1989 e al decreto attuativo n. 236/1989, si applicano, conformemente al principio di irretroattività fissato dall'art. 11, primo comma, delle preleggi, ai soli edifici realizzati successivamente all'entrata in vigore della legge o agli edifici preesistenti la cui integrale ristrutturazione sia successiva (Cass. Civile Ord. Sez. 2, num. 19087 del 2022).
Dunque, le prescrizioni tecniche di cui alla legge n. 13/1989 ed il relativo decreto attuativo, non si applicano ad uno stabile realizzato negli anni '60 (prima cioè dell'entrata in vigore della legge) ed, inoltre, l'installazione di un ascensore in edificio preesistente non può essere equiparata alla ristrutturazione dell'intero edificio ( cioè alla ristrutturazione integrale per cui la legge si applica anche agli edifici preesistenti all'entrata in vigore), incidendo solo su una parte limitata dello stesso e costituendo un intervento di manutenzione straordinaria.
Quanto al profilo del bilanciamento degli interessi coinvolti, il Tribunale ha valorizzato il principio di solidarietà condominiale che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche (o comunque delle persone che hanno difficoltà ad affrontare le rampe), trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce, comunque, legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7938 del 28/03/2017; Sez. 6-2, Ordinanza n. 6129 del 09/03/2017; Sez. 2, Sentenza n. 18334 del 25/10/2012; Sez. 2, Sentenza n. 28920 del 27/12/2011).
Inoltre, l'installazione di un impianto ascensore, nonostante il dissenso di alcuni condomini, è funzionale al perseguimento di finalità non limitabili alla sola tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica, ma individuabili anche nell'esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell'edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando una innovazione che, senza rendere talune parti comuni dello stabile del tutto o in misura rilevante inservibili all'uso o al godimento degli altri condòmini, faciliti l'accesso delle persone a tali unità abitative, in particolare di quelle meno giovani (Cass. Civile Ord. Sez. 2, n. 19087 del 2022).
