Nel valutare la legittimità dell'intervento volto alla realizzazione ex novo di un impianto di ascensore che riduca l'ampiezza delle rampe delle scale occorre tenere conto dei contrapposti interessi, valutando comunque la priorità dei principi costituzionali della tutela della salute e della funzione sociale della proprietà.
In ogni caso, per gli edifici più vecchi, non è applicabile la normativa che impone misure minime da rispettare per l'ampiezza delle scale e della cabina dell'impianto. E' quanto si legge in una sentenza del Tribunale di Torre Annunziata dello scorso 23 giugno 2025.
Fatto e decisione
Nella specie alcuni condomini avevano impugnato la delibera che aveva autorizzato l'installazione di un impianto di ascensore in un edificio costruito prima degli anni '60 e che ne era privo. Secondo gli attori il progetto tecnico approvato dall'assemblea era stato confezionato in violazione dei dettami fissati dal D.M. 236/1989 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche), dal D.M. 246/1987 (Norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione) e dal D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia).
In particolare, i condomini deducevano che, secondo tale progetto, la larghezza delle rampe di scale sarebbe stata ridotta ad appena 54 cm (in luogo dei 105 cm previsti dalla normativa antincendio) e la cabina ascensore avrebbe avuto le dimensioni di 50 cm in larghezza e 103 cm in profondità (in luogo di 80 cm in larghezza e 120 cm in profondità previsti dalla normativa in materia di superamento delle barriere architettoniche), così impedendo l'accessibilità allo stabile da parte di una sedia a rotelle o di una barella, oltre che ostacolando l'agevole evacuazione dei condomini e il trasporto di oggetti di grandi dimensioni.
Il Tribunale, previo respingimento dell'istanza di sospensione dell'efficacia della delibera impugnata, aveva licenziato una CTU, salvo poi disattenderne gli esiti. Il Giudice, infatti, nonostante il CTU avesse concluso per il mancato rispetto delle misure minime previste dalla normativa richiamata dai condomini attori, ha ritenuto che dette prescrizioni siano applicabili soli edifici realizzati successivamente all'entrata in vigore delle stesse o agli edifici preesistenti la cui integrale ristrutturazione sia successiva (Cass. Civ., Ord. Sez. 2, n. 19087 del 2022).
Di conseguenza detta normativa non sarebbe stata applicabile allo stabile in questione, essendo pacifico che lo stesso era stato realizzato negli anni '60 e che l'installazione di un ascensore in un edificio preesistente non può essere equiparata alla ristrutturazione dell'intero immobile, incidendo solo su una parte limitata dello stesso.
L'installazione di un nuovo ascensore in un edificio preesistente che ne è privo può, invece, essere qualificata come intervento edilizio di manutenzione straordinaria ai sensi del D.P.R. 380/2001.
In ordine alla larghezza delle rampe di scale, il Tribunale ha per gli stessi motivi ritenuto inapplicabile il D.M. 236/89, che prevede una larghezza minima di 1,20 m per le rampe di scale che costituiscono parte comune e di 0,80 metri se le rampe di scale non costituiscono parte comune.
In questo caso, come indicato anche dal CTU, il parametro di riferimento doveva invece essere il prot. NP. 1424/4122 del 24 dicembre 2002 del Ministero dell'Interno - Dipartimento dei Vigili del Fuoco, nel quale si legge che il Ministero "ha sempre espresso il proprio parere contrario alla riduzione della larghezza delle scale, costituendo, tale intervento, diminuzione delle condizioni di sicurezza in atto".
Tuttavia, "a fronte di situazioni che richiedono la necessità dell'installazione di un impianto ascensore e quest'ultimo non sia altrimenti realizzabile se non esclusivamente all'interno del vano scala, lo scrivente Ufficio è del parere che tale installazione non debba comportare un'eccessiva diminuzione degli spazi di transito.
Al riguardo, un utile riferimento per il dimensionamento al minimo delle scale, può senz'altro essere costituito dal D.Lgs. n. 626/94, così come modificato dal D.L.gs. n. 242/96, che stabilisce in m. 0,80 la larghezza minima di porte e portoni degli ambienti di lavoro". Il Tribunale ha quindi ritenuto che, secondo detta normativa, in caso di installazione di un ascensore nel vano scala in edifici già esistenti la larghezza delle scale può essere ridotta fino a 0,80 m.
Considerazioni conclusive
Nel decidere sul caso concreto il Tribunale ha dovuto procedere a un necessario bilanciamento dei contrapposti interessi coinvolti. Il Giudice ha evidenziato che la realizzazione di un ascensore, seppur piccolo e non in grado di ospitare tutti i tipi di sedie a rotelle, costituisce senza dubbio una innovazione che facilita l'accesso alle unità abitative da parte di tutti gli utenti, disabili e non, e, dunque, rappresenta un indubbio vantaggio per tutti i comproprietari.
Inoltre, allorché l'installazione di un tale impianto su un'area comune sia funzionale allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere all'accesso delle unità immobiliari, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce, comunque, legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non a eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione (si vedano: Cass. civ., Sez. 2, n. 7938 del 28/03/2017; Cass. civ., Sez. 6-2, n. 6129 del 09/03/2017; Cass. civ., Sez. 2, n. 18334 del 25/10/2012; Cass. civ., Sez. 2, n. 28920 del 27/12/2011).
Inoltre, come pure osservato dal Tribunale di Torre Annunziata, l'installazione di un ascensore, nonostante il dissenso di alcuni condomini, è funzionale al perseguimento di finalità non limitabili alla sola tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica, ma individuabili anche nell'esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell'edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando una innovazione che, senza rendere talune parti comuni dello stabile del tutto o in misura rilevante inservibili all'uso o al godimento degli altri condomini, faciliti l'accesso delle persone a tali unità abitative, in particolare di quelle meno giovani (cfr. Cass. civ., Sez. 2, n. 19087/2022).
Il Giudice ha altresì evidenziato che nella specie, tra gli interessi in gioco, il sacrifico minore era sicuramente rappresentato dalla riduzione della larghezza delle scale, poiché la stessa si traduce in un mero disagio per gli utenti (incidente sulle modalità d'uso della cosa comune) e non già nella inservibilità delle scale (incidente, invece, sull'an di tale uso). Infatti, in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma, c.c., sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità, secondo l'originaria costituzione della comunione.
Tale concetto di inservibilità della parte comune non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità del bene comune secondo la sua naturale fruibilità, ovvero dalla sensibile menomazione dell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (cfr. Cass. civ., n. 23076 del 26.09.2018).
Invero, l'installazione di un ascensore nella tromba delle scale è conforme ai principi costituzionali della tutale della salute (art. 32) e della funzione sociale della proprietà (art. 42), in quanto rimuove un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quale quello dell'abitazione, comportando soltanto un disagio e una scomodità derivante dalla relativa restrizione della scala e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, senza però alcun impedimento totale dell'uso comune e/o un pericolo per la statica dell'edificio, unici elementi che risulterebbero ostativi (cfr. Cass. civ., Sez. II, n. 21567/2012).
Nel caso in esame, secondo il Tribunale, il fatto che la larghezza delle scale sarebbe stata ridotta a seguito della realizzazione del nuovo impianto non ne avrebbe precluso totalmente l'utilizzo da parte dei condomini, ma avrebbe potuto semplicemente creare disagi e difficoltà in situazioni sporadiche ed eccezionali che esulavano dall'uso quotidiano delle rampe di scale.
