Anche il condomino senza affacci deve contribuire alle spese per il rifacimento della facciata

Tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per il rifacimento della facciata, anche se la loro unità immobiliare non presenta affacci o aperture sulla stessa. Il Tribunale di Ravenna, con sentenza n. 663 del 24 ottobre 2025, ha confermato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui la facciata costituisce parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. e che le relative spese vanno ripartite tra tutti i proprietari secondo i valori millesimali ex art. 1123, comma 1, c.c., indipendentemente dall'uso diretto o dalla presenza di finestre o balconi.

La vicenda

Un condomino aveva impugnato la delibera assembleare che approvava il rifacimento della facciata condominiale (tinteggiatura, previa sverniciatura e ripristino dell'intonaco, con interventi sul cornicione), chiedendo, in subordine, di essere esonerato dalla quota di spesa a lui imputata (pari a euro 8.721,01 su un totale di euro 52.100 oltre IVA). L'attore sosteneva che la propria unità immobiliare non disponeva di alcun affaccio né apertura sulla facciata oggetto dei lavori, ricevendo luce solo da abbaini posti sul tetto e risultando collegata alla porta d'ingresso tramite una scala comune, senza contatto diretto con la facciata stessa.

L'attore deduceva diversi motivi di invalidità della delibera: genericità dell'ordine del giorno; difformità tra quanto deliberato e quanto richiesto in precedenti assemblee; innovazione eccessivamente gravosa ex art. 1121 c.c.; erronea ripartizione delle spese per mancato uso della facciata; carenza dei quorum deliberativi ex art. 1120 c.c.; insussistenza di un condominio allargato e di valide tabelle millesimali.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato tutte le domande dell'attore. Preliminarmente ha rilevato la cessazione della materia del contendere con riferimento alle doglianze formali sulla convocazione, sull'ordine del giorno e sulla corrispondenza tra quanto deliberato e quanto richiesto in precedente assemblea (motivi A, B, C), essendo intervenuta una nuova delibera assembleare avente il medesimo contenuto.

Quanto ai motivi sostanziali:

Innovazione eccessivamente gravosa (art. 1121 c.c.): il Tribunale ha ricordato che le innovazioni a cui il singolo può sottrarsi sono quelle relative a impianti suscettibili di utilizzazione separata e di natura voluttuaria o particolarmente onerose in senso oggettivo; l'onere della prova incombe sul condomino che eccepisce la deroga (Cass. civ., sez. II, n. 14969/2022).

Nel caso concreto, l'attore non ha provato né l'inutilità, né la particolare gravosità dei lavori; anzi, l'importo deliberato (euro 52.100 oltre IVA) non si discosta significativamente dai preventivi da lui stesso prodotti (euro 48.500 e euro 45.500).

Criterio di riparto e asserito mancato uso della facciata: il motivo è infondato. La facciata rientra tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.; le spese di manutenzione gravano su tutti i condomini in proporzione ai millesimi ex art. 1123, comma 1, c.c. Il Tribunale richiama il seguente principio:

"La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà." (Cass. civ. n. 945/1998)

Ne consegue che il fatto che l'unità immobiliare non abbia affacci o aperture sulla facciata non esonera dal pagamento delle relative spese. L'unità dell'attore è comunque inserita nel complesso condominiale e "si pone in un rapporto di pertinenza o di collegamento strumentale con le facciate interessate dai lavori".

Quorum deliberativi (art. 1120 c.c.): la doglianza è respinta poiché i lavori di rifacimento della facciata non integrano un'innovazione, mancando qualunque trasformazione del bene o della sua destinazione; si tratta di interventi manutentivi. Il riferimento all'art. 1120, comma 1, c.c. non è dunque pertinente.

Condominio allargato e tabelle millesimali: la censura sull'allargamento del condominio è tardiva, risolvendosi in una causa di annullabilità da far valere nei termini di cui all'art. 1137 c.c.; inoltre non è stata provata la sua incidenza causale sull'approvazione della delibera impugnata.

Quanto alle tabelle millesimali, l'impugnazione del riparto non è utilmente proponibile senza una specifica domanda di rettifica o modifica delle tabelle stesse.

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama espressamente:

• Cass. civ., sez. II, n. 14969/2022 (onere della prova per l'art. 1121 c.c.).
• Cass. civ. n. 945/1998 (natura comune della facciata e riparto delle spese).
• Cass. civ. n. 10473/2025 (definizione di innovazione ex art. 1120 c.c.).
• Cass. civ., sez. II, n. 4531/2003 (validità della delibera nonostante irregolarità del voto, se rispettati i quorum).
• Cass. civ. n. 10361/2025 (violazione del quorum come causa di annullabilità).
• Trib.
  
  

  Termini Imerese, 4 agosto 2024 (necessità della domanda di rettifica delle tabelle per censurare il riparto).

• Cass. n. 7268/2012 e Corte d'appello Roma, sez. VIII, n. 1626/2020 (forma della decisione ex art. 281 sexies c.p.c.).

Considerazioni conclusive

È corretta la ripartizione tra tutti i condomini - anche se privi di affacci diretti - delle spese per il rifacimento della facciata, in quanto parte comune ex art. 1117 c.c., con riparto secondo i valori millesimali ex art. 1123, comma 1, c.c. Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto che l'unità dell'attore, pur priva di aperture sulla facciata, "si pone in un rapporto di pertinenza o di collegamento strumentale" con le facciate interessate e, pertanto, non può essere esentata dal contributo (Quando i proprietari dei box partecipano alle spese di manutenzione della facciata?).