Un condomino, in quanto comproprietario delle cose oggetto di proprietà comune, è tenuto, a norma dell'art. 1123 c.c., primo comma, a contribuire, in misura proporzionale al valore della sua proprietà esclusiva, nelle spese necessarie per la conservazione delle parti e delle strutture comuni dell'edifico, cioè nelle spese che siano necessarie per mantenere la "parte comune" dell'edificio nello stato in cui si trova e nelle condizioni richieste perché essa possa fornire ai condomini la sua peculiare utilità.
È fondamentale sottolineare che, anche se un singolo condomino non utilizza effettivamente le parti comuni dell'edificio, questo non lo esonera dall'obbligo di contribuire alle spese condominiali relative a tale bene comune.
In altre parole l'obbligo di ciascun condomino di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio è strettamente connessa con la contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse. Certo, ad esempio, l'obbligo per i condomini di contribuire alle spese per il lastrico solare di proprietà esclusiva, che serve a coprire l'edificio, non si basa sempre e solo sul diritto di proprietà, ma si fonda sull'utilità che la cosa da riparare o ricostruire apporta ai singoli appartamenti.
In merito a questa situazione si è recentemente espresso il Tribunale di Torino (sentenza dell'11 febbraio 2025 n. 723).
Vicenda e decisione
Con ricorso al Giudice di Pace, due condomini impugnavano una delibera per svariate ragioni, come l'ordine del giorno troppo generico e inesatto: infatti secondo gli attori l'assemblea era chiamata a deliberare in merito all'abbattimento di un pioppo ma non era stato specificato che l'albero insisteva non su un'area condominiale, ma su un giardino ad uso esclusivo; i due condomini lamentavano inoltre la violazione del regolamento condominiale per l'utilizzo del criterio dei millesimi di proprietà nella ripartizione di una spesa relativa a cose e servizi destinati ad uso esclusivo anziché ad uso comune; infine evidenziava la violazione dell'art. 1123 c.c., comma 2, c.c.: le spese per la manutenzione e la potatura del giardino destinato all'uso esclusivo di un singolo condomino avrebbero dovuto essere sostenute dal beneficiario, come previsto dagli articoli 1004 e 1026 c.c. Il convenuto si costituiva facendo presente, tra l'altro, che l'abbattimento di un pioppo e la potatura e riduzione di due pioppi e di un caco interessava tutta la collettività condominiale.
Secondo il condominio infatti, tali alberi ad alto fusto - che insistevano sull'appezzamento di un giardino di proprietà esclusiva - costituivano elemento di pregio e decoro, non solo di un condomino, ma di tutto il complesso condominiale.
Il Giudice di Pace ha dato ragione agli attori, ritenendo l'ordine del giorno troppo generico, poiché non indicava né l'abbattimento del pioppo né il relativo costo, e perciò ha annullato la delibera assembleare. Il Tribunale, in funzione di giudice di appello, ha ribaltato la decisione di primo grado.
Il giudicante ha notato che l'ordine del giorno indicato nella convocazione dell'assemblea indicava "definizione costi e modalità di esecuzione delle opere di ristrutturazione dei lastrici solari e potatura degli alberi ad alto fusto del parco condominiale".
Per il giudice piemontese però è del tutto irrilevante l'omessa distinzione tra "spese per la potatura di alberi dei giardini ad uso esclusivo" anziché "spese per la potatura di alberi del parco condominiale", visto che comunque tali costi devono essere suddivisi tra i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Il Tribunale ha escluso che le spese relative agli alberi oggetto di abbattimento e potatura, situati nel giardino ad uso esclusivo di un condomino (circostanza non contestata), possano essere addebitate interamente a quest'ultimo o in misura maggiore rispetto agli altri.
Come ha precisato il decidente, dall'esame delle fotografie prodotte dalle parti è emerso in modo chiaro ed univoco che gli alberi oggetto dell'intervento, di altezza pari se non addirittura superiore all'immobile, sono componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato, poiché "alcuni sono risalenti all'epoca di costruzione dell'edificio (XVIII secolo) e concorrono ad attribuire al complesso immobiliare il suo riconosciuto valore storico, estetico e di decoro architettonico, oltre che a garantire il raffrescamento naturale dell'edificio condominiale, a beneficio indiscusso di tutti i condomini. Per contro, certamente una loro caduta potrebbe esporre tutti i condomini al risarcimento del danno eventualmente cagionato a cose e/o persone.
In considerazione di quanto sopra il Tribunale ha ritenuto che in questa ipotesi le spese per le operazioni sopra dette debbano essere divise per millesimi tra tutti i condomini. Del resto il regolamento del palazzo ha disciplinato in modo specifico soltanto le "aree verdi in uso esclusivo", mentre nulla è stato scritto in ordine alla manutenzione (ordinaria e/o straordinaria) degli alberi ad alto fusto, la cui natura di parte comune è pertanto presupposta.
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza ha già affermato che le piante di alto fusto possano formare oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate al proprietario del suolo e, ad un tempo, ai titolari delle unità immobiliari dell'edificio condominiale, in quanto componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato; ciò giustifica l'obbligo di contribuzione di tutti i partecipanti al condominio alle spese di potatura.
In quest'ottica si è affermato che la sussistenza dell'obbligo di contribuzione di tutti i partecipanti al condominio alle spese di pulizia di un giardino che, compreso in un complesso immobiliare, formi oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate tanto al proprietario del suolo, quanto ai titolari delle unità immobiliari dell'edificio condominiale aventi il diritto di utilizzare tale bene. (Cass. civ., sez. II, 30/01/2025, n. 2231).
Si deve considerare quindi che il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli artt. 1123 c.c. e ss., non è necessariamente correlato alla contitolarità della res, spesso piuttosto derivando dalla utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà (Cass. civ., sez. II, 16/10/2020, n. 22573).
