La rete di protezione del balcone non può essere una soluzione definitiva

Il degrado del balcone aggettante può generare un danno risarcibile anche quando non vi siano lesioni materiali al balcone sottostante, ma il ristoro va ancorato al solo pregiudizio concretamente accertato. È questo il profilo più interessante di Tribunale di Palermo, sentenza n. 1944 del 20 marzo 2026, che ha riconosciuto un importo contenuto a titolo di deprezzamento da ridotto godimento, escludendo invece sia i danni edilizi allegati sia una liquidazione riferita all'intero appartamento.

Il passaggio più utile sul piano pratico riguarda la rete di protezione apposta sul balcone soprastante: se nasce come misura provvisionale, non può trasformarsi in una sistemazione stabile. Quando la rete, per durata e deterioramento, finisce anzi per aggravare il problema, il giudice valorizza l'accertamento tecnico che ne impone la rimozione e la sostituzione in attesa dell'intervento definitivo, pur senza trasformare tale rilievo motivazionale in una condanna espressa nel dispositivo.

La vicenda

La proprietaria dell'unità immobiliare posta al piano inferiore ha agito, con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., contro la proprietaria dell'appartamento soprastante chiedendo il risarcimento dei danni asseritamente provocati dal balcone aggettante del piano superiore, descritto come da anni in stato di degrado. La domanda comprendeva il ristoro del mancato godimento del proprio balcone, il rifacimento del manufatto sovrastante e l'applicazione di una somma giornaliera ex art. 614-bis c.p.c. per l'eventuale ritardo nell'esecuzione.

Secondo la ricorrente, nonostante l'apposizione di una rete di protezione nel 2019, dal sottobalcone e dal frontalino continuavano a provenire acqua, sporcizia e materiali, con compromissione della sicurezza e della fruibilità del proprio spazio esterno. Il danno veniva prospettato anche come perdita di vivibilità dell'abitazione e deprezzamento del bene (per un approfondimento sulla caduta di calcinacci dai balconi).

La decisione

Il Tribunale ha dapprima respinto l'eccezione di improcedibilità per mancata mediazione, qualificando la controversia come domanda di risarcimento da cosa in custodia ex art. 2051 c.c. Ha poi ribadito il principio per cui il balcone aggettante appartiene, di regola, al proprietario dell'unità cui accede e che solo gli eventuali elementi decorativi inseriti nel prospetto dell'edificio possono seguire un diverso regime. Nel caso concreto, la CTU ha escluso qualsiasi coinvolgimento del condominio, rilevando che il frontalino era privo di fregi architettonici e non svolgeva funzione di abbellimento della facciata.

L'accertamento tecnico è stato decisivo anche sotto il profilo del danno. Il consulente ha escluso infiltrazioni o lesioni materiali apprezzabili nel balcone dell'attrice, rilevando "la assoluta assenza di danni che possano porsi in relazione con la caduta di materiali provenienti dal soprastante balcone". Per questa ragione il Tribunale ha negato qualsiasi somma per opere di ripristino del balcone sottostante.

La CTU, però, ha messo in evidenza un diverso e autonomo pregiudizio. Il giudice richiama espressamente il passaggio secondo cui "la presenza della rete, che provoca il trattenimento delle acque meteoriche miste alla polvere anch'essa trattenuta dalla rete, condiziona fortemente la godibilità del balcone attoreo"; e ancora, che la rete "necessita comunque di essere prontamente rimossa considerato l'eccessivo periodo di posa in opera". Si trattava di una situazione tecnica incompatibile con la normale fruizione dello spazio e con la funzione solo temporanea della misura provvisionale.

Su questa base il Tribunale ha riconosciuto il solo danno effettivamente provato: € 478,50, qualificati come deprezzamento connesso alla non piena godibilità del balcone. La motivazione è particolarmente precisa, perché delimita con rigore l'area del pregiudizio risarcibile: il CTU, infatti, ha quantificato "il ragionevole valore di deprezzamento patito, connesso alla (comunque accertata) non piena godibilità del balcone", e il giudice ha riconosciuto tale importo "quale deprezzamento attribuibile all'ambiente cucina in ragione del ridotto godimento del balcone". Il risarcimento, quindi, non è stato riferito all'intero immobile, ma solo all'incidenza negativa che la ridotta fruizione del balcone produceva sull'ambiente direttamente collegato.

Questo punto merita attenzione. Il deprezzamento da ridotto godimento non è stato desunto in via presuntiva dall'esistenza del degrado del balcone soprastante, ma da uno specifico accertamento tecnico che ha escluso danni materiali e ha invece ravvisato una diminuzione apprezzabile dell'utilità economica e funzionale del solo spazio interessato. Ne deriva una liquidazione contenuta, coerente con il perimetro della prova.

Quanto all'eliminazione della rete provvisionale, la motivazione è netta: il deterioramento del manufatto era in corso e, pur in assenza di pericolo imminente, era "assolutamente necessario intervenire" per ripristinare le migliori condizioni del balcone, provvedendo anzitutto alla pronta rimozione della rete e alla sua sostituzione, in attesa dell'intervento risolutivo. Resta però essenziale leggere questo passaggio insieme al dispositivo: la sentenza condanna la resistente al solo pagamento di € 478,50 e rigetta ogni altra domanda. Sul piano strettamente processuale, dunque, la decisione non contiene una condanna esecutiva al facere né applica l'astreinte richiesta; contiene però un'affermazione motivazionale molto chiara sulla necessità tecnica di eliminare una protezione provvisionale mantenuta troppo a lungo e ormai divenuta inefficiente.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637 - I balconi aggettanti costituiscono, in linea generale, un prolungamento dell'unità immobiliare cui accedono; rivestimenti e parti inferiori assumono rilievo comune solo quando svolgano una funzione estetica riferibile all'intera facciata.
• Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576 - Nei balconi aggettanti non opera una presunzione di comproprietà tra i proprietari dei piani sovrapposti; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore possono essere comuni quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio.
• Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2241 - Anche nei rapporti tra proprietario del piano superiore e proprietario del piano inferiore la soletta del balcone aggettante non è elemento a servizio di entrambi gli immobili e resta, salvo il tema degli elementi decorativi, nella sfera dominicale del titolare dell'unità da cui il balcone protende.
• Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624 - La natura condominiale dei rivestimenti e degli elementi della parte frontale e inferiore presuppone una concreta funzione ornamentale inserita nel prospetto dell'edificio, da verificare in fatto.
• Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2018, n. 27083 - Anche il rivestimento del parapetto e della soletta rileva come bene comune solo se contribuisce in modo apprezzabile al decoro architettonico complessivo.
• Trib. Torino, 1 dicembre 2025, n. 5239 - Semplici scanalature del parapetto e modeste differenze dimensionali dei frontalini non bastano a rendere comuni i balconi aggettanti o i loro elementi accessori; il precedente delimita in senso rigoroso il requisito della funzione estetica comune.

Considerazioni conclusive

Il danno da ridotto godimento del balcone è risarcibile anche in assenza di danni edilizi materiali, ma solo quando l'accertamento tecnico ne individui con precisione natura, incidenza funzionale e riflesso economico. La soluzione si colloca nella linea consolidata che riconduce il balcone aggettante e le sue componenti strutturali alla proprietà esclusiva del titolare dell'unità cui accede, secondo il tracciato di Cass. n. 637/2000, Cass. n. 14576/2004, Cass. n. 2241/2012 e dei successivi arresti che riservano rilievo comune ai soli elementi decorativi effettivamente inseriti nel prospetto; in tal senso v. frontalini e sottobalconi comuni solo se decorativi.

Su questa base, la responsabilità della proprietaria del balcone soprastante viene affermata entro un perimetro probatorio rigoroso: nessun ristoro per danni edilizi non riscontrati, nessuna estensione del deprezzamento all'intero appartamento, ma soltanto il valore economicamente apprezzabile della minore fruizione del balcone e dell'ambiente a esso immediatamente collegato. La lettura più restrittiva che emerge dagli arresti successivi va nella stessa direzione, perché richiede un accertamento concreto della funzione estetica comune ed esclude che meri dettagli costruttivi bastino, da soli, a mutare il regime proprietario del manufatto; per un approfondimento, v. scanalature e frontalini non bastano a renderli comuni.

La misura provvisionale mantenuta oltre il tempo necessario può quindi diventare essa stessa fattore di compressione del godimento dello spazio sottostante. Nel caso deciso, però, l'effetto immediato della pronuncia resta quello fissato nel dispositivo: € 478,50 per il deprezzamento da ridotto godimento. La motivazione offre soprattutto un criterio utile di prova e di quantificazione del danno, mentre sul regime dei balconi aggettanti v. anche balconi aggettanti e proprietà esclusiva; per un inquadramento operativo delle relative spese, può vedersi anche riparto delle spese dei balconi.