Risarcimento ridotto se il danneggiato segnala le infiltrazioni solo all'amministratore e non ai proprietari sovrastanti

La responsabilità per danni da infiltrazioni in ambito condominiale può essere imputata sia al condominio, quale custode delle parti comuni, sia ai proprietari dell'unità immobiliare sovrastante, quando la causa del danno sia riconducibile a guasti di impianti privati.

Tuttavia, il risarcimento può essere ridotto se il danneggiato concorre colposamente all'aggravamento del danno, omettendo di attivarsi con la dovuta diligenza per limitarne le conseguenze.
È quanto stabilito dal Tribunale di Milano, sentenza n. 8404 del 5 novembre 2025.

La vicenda

La proprietaria di un'unità immobiliare al terzo piano ha convenuto in giudizio il condominio e i proprietari dell'appartamento del quarto piano, chiedendone la condanna solidale ex art. 2051 c.c. al risarcimento dei danni da infiltrazioni emersi presso il bagno e l'antibagno dell'unità.

In un precedente accertamento tecnico preventivo, la CTU aveva individuato concause distinte: "(1) rottura di un tubo di adduzione di acqua calda a pavimento del bagno del 4° piano; (2) rottura di una porzione di serpentina di riscaldamento posta all'intradosso del solaio tra 3° e 4° piano; (3) rottura del collettore di scarico del bagno del 4° piano", con quantificazione dei ripristini in € 4.663,56 (IVA esclusa).

I convenuti hanno eccepito il caso fortuito, deducendo la grave negligenza della danneggiata, la quale per anni ha segnalato le infiltrazioni al solo amministratore senza contattare direttamente i proprietari soprastanti, nonostante ciò fosse possibile.

È intervenuto volontariamente uno degli avvocati dello studio conduttore dell'immobile danneggiato, chiedendo il risarcimento di danni non patrimoniali per l'asserita prolungata inagibilità del servizio igienico.

La decisione

Il Tribunale ha parzialmente accolto la domanda: ha accertato la corresponsabilità ex art. 2051 c.c. del condominio e dei proprietari dell'appartamento sovrastante e ha riconosciuto il concorso colposo della proprietaria ex art. 1227, comma 1, c.c., con corrispondente riduzione del risarcimento.

Nella motivazione si legge:

"Da ciò emerge quindi che la responsabilità per i danni lamentati (e accertati dalla CTU nei limiti enunciati nella relazione conclusiva) devono essere ascritte per un terzo al CONDOMINIO e per i restanti due terzi agli altri tre convenuti (...), di modo che il risarcimento che verrà di seguito liquidato dev'essere posto in solido a carico dei convenuti (ma nei loro rapporti interni sarà distribuito nella predetta proporzione).

Dev'essere invero respinta la richiesta dei convenuti (...) di accertare che il danno fu cagionato da caso fortuito consistente nella grave negligenza della società ricorrente (...).

In proposito, si deve osservare che sussiste certamente la denunciata grave negligenza dell'attrice odierna, senonché essa non è tanto grave da elidere del tutto il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso (...).

Tale negligenza tuttavia, ponendosi come fatto colposo del creditore ex a. 1227 cc, impone la corrispondente riduzione del risarcimento spettante all'attrice."

Il Tribunale ha quindi ridotto l'importo risarcibile rispetto alla stima CTU, ritenendo che:

"il danno riscontrato dalla CTU nel 2023 sia almeno doppio di quello che si sarebbe potuto accertare tre anni prima, nel 2020, subito dopo l'esordio dei fenomeni infiltrativi lamentati dall'attrice, dal che discende che il danno concretamente risarcibile in riferimento alle riparazioni e ai ripristini occorsi è pari alla metà della cifra stimata dalla CTU".

In applicazione di tali principi, è stato liquidato in favore dell'attrice l'importo di € 2.350,00 (pari alla metà della stima CTU di € 4.663,56, IVA esclusa), oltre interessi legali dalla data della sentenza, con condanna solidale dei convenuti e riparto interno nella misura di un terzo a carico del condominio e due terzi a carico dei proprietari dell'unità soprastante.

Sono state respinte le ulteriori pretese dell'attrice (lucro cessante per canoni non percepiti e altre spese), poiché:

"il protrarsi per anni del disagio correlato alle infiltrazioni dev'essere ascritto soltanto all'inspiegabile negligenza della locatrice stessa (...), unica responsabile dell'aggravamento del danno che (...) non può ritenersi in nessuna misura risarcibile". Non sono state riconosciute, per le medesime ragioni, neppure le spese dell'ATP (CTU, CTP e legali).

Le domande dell'intervenuto volontario sono state integralmente respinte, in quanto "l'asserito danno consisteva al più in semplici disagi o fastidi (...), ciò che porta inevitabilmente a negarne del tutto la risarcibilità (Cass. Sez. 3, ordinanza n. 33276/2023)".

In via ulteriore, il Tribunale ha respinto l'eccezione attorea di nullità della costituzione del condominio (per difetto di delibera), rilevando la ratifica assembleare intervenuta prima dell'intervento dell'attore; ha altresì rigettato la domanda di manleva proposta dal condominio verso l'assicuratore, perché l'evento infiltrativo è iniziato nel 2020, in epoca antecedente alla decorrenza della polizza.

I riferimenti giurisprudenziali

Il Tribunale richiama Cass., Sez. III, ord. n. 8449/2025 in punto di concorso del fatto colposo del creditore ex art. 1227 c.c., chiarendo che tale condotta non elide integralmente il nesso causale ma comporta una proporzionale riduzione del risarcimento.

Con riguardo all'art. 2051 c.c., la decisione applica, nel caso concreto, i criteri della responsabilità da custodia sia in capo al condominio per le componenti comuni interessate, sia in capo ai proprietari dell'unità sovrastante per le parti esclusive da cui provenivano le altre concause, con riparto interno della responsabilità determinato in ragione delle risultanze tecniche.

Considerazioni conclusive

Nella fattispecie, le infiltrazioni pluricausali, originate da elementi impiantistici posti sia nell'unità sovrastante sia all'intradosso del solaio tra i piani, hanno condotto a una condanna solidale di condominio e proprietari ex art. 2051 c.c. La grave ma non esclusiva negligenza della danneggiata, consistita nel tardivo coinvolgimento dei proprietari effettivamente incisi, ha determinato la riduzione del risarcimento ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c.

Il Tribunale ha altresì escluso la risarcibilità dei pretesi danni ulteriori (lucro cessante per canoni e spese dell'ATP), evidenziando che l'aggravamento è dipeso dall'inerzia della locatrice; ha negato i danni non patrimoniali all'intervenuto per difetto della soglia di apprezzabilità costituzionale del pregiudizio; ha rigettato la manleva assicurativa per carenza di copertura temporale.

Quanto alle spese, ha disposto, tra l'altro, la ripartizione al 50% delle spese di CTU dell'ATP tra attrice e condominio e la rifusione in favore dei proprietari convenuti, mentre tra attrice e condominio le spese sono state compensate.

La decisione valorizza, in chiave strettamente aderente al fatto, le regole sulla causalità e sul dovere di cooperazione del creditore ex art. 1227 c.c., ribadendo che la ripartizione interna della responsabilità dipende dalle