Le infiltrazioni d'acqua nelle unità immobiliari che fanno parte di un condominio rappresentano un problema frequente, spesso dovuto a carenze manutentive delle parti comuni dello stabile condominiale.
L'azione di risarcimento danni nei confronti del condominio a seguito di infiltrazioni nel proprio appartamento comporta uno stringente onere della prova a carico del proprietario danneggiato il quale deve dimostrare l'esistenza dei danni, la responsabilità del condominio ossia la provenienza delle infiltrazioni dalle parti comuni, l'entità dei danni subiti: patrimoniali (le spese di riparazione, le spese sostenute per l'eventuale alloggio sostitutivo) e non patrimoniali (i danni alla salute per aver vissuto in un ambiente fatiscente ed insalubre).
Può accadere che il condomino danneggiato abbia da un lato, un debito certo nel suo ammontare, nei confronti del condominio, relativo alle quote ordinarie derivanti dal bilancio consuntivo e dal piano di riparto e dall'altro lato, un credito derivante dalla richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni.
In tal caso, qualora il condominio dovesse procedere con un decreto ingiuntivo contro il condòmino moroso quest'ultimo potrebbe proporre opposizione eccependo la compensazione; tuttavia, il condòmino dovrà pur sempre dimostrare l'esistenza del proprio diritto di credito.
La questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Roma (sentenza n. 111 del 3 gennaio 2025).
Risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali da infiltrazioni in condominio: l'onere della prova a carico del condomino danneggiato
I proprietari e l'usufruttuario di un appartamento facente parte di uno stabile condominiale convenivano in giudizio il Condominio, opponendosi al decreto ingiuntivo con il quale il Tribunale di Roma aveva ingiunto loro il pagamento di una somma a titolo di oneri condominiali non pagati.
Gli opponenti esponevano di aver provveduto al pagamento di una parte degli oneri condominiali oggetto di decreto ingiuntivo e di non aver provveduto, invece, al pagamento dei restanti oneri in ragione dell'esistenza di un credito vantato nei riguardi del Condominio riferibile a danni riconducibili alla presenza di fenomeni infiltrativi nell'appartamento di loro proprietà, subordinando così, il pagamento degli stessi alla preventiva definizione delle proprie richieste di "indennizzo e risarcimento" per gli eventi anzidetti.
Chiedevano, pertanto, la revoca del decreto ingiuntivo opposto ed in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, derivanti dalle infiltrazioni verificatesi nell'immobile di loro proprietà, da compensarsi con quanto eventualmente dovuto al Condominio.
Si costituiva il Condominio chiedendo, in via preliminare, la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto nonché, in subordine, l'emissione dell'ordinanza ex art. 186 bis c.p.c., con condanna degli opponenti al pagamento dell'importo residuo non ancora pagato dagli opponenti; nel merito, chiedeva il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale e, in subordine, l'accertamento della concorrente responsabilità degli opponenti nella verificazione dei fenomeni infiltrativi con conseguente diminuzione del risarcimento ex art. 1227, comma 1, c.c..
Il Tribunale concedeva la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto limitatamente alla somma residua non ancora pagata dagli opponenti.
Successivamente, gli opponenti documentavano con memoria l'avvenuto pagamento della suddetta somma. Il Tribunale, pertanto, dichiarava cessata la materia del contendere con riferimento all'opposizione.
Nel merito della domanda riconvenzionale promossa dagli opponenti, di risarcimento danni da infiltrazioni, il Tribunale ha respinto la pretesa risarcitoria sia con riferimento ai danni patrimoniali sia a quelli non patrimoniali.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto non provate le spese di rifacimento dell'immobile e la diminuzione nel godimento dell'immobile a causa delle infiltrazioni a muro e a parete nonché non dimostrato il danno morale derivante dal disagio di vivere in ambienti fatiscenti ed insalubri.
Considerazioni conclusive
Il condomino che lamenta danni da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni deve adeguatamente provare i fatti, le cause e l'entità della situazione prospettata.
Nel caso in cui l'immobile sia stato ripristinato il condomino che agisce per il rimborso delle spese sostenute per gli interventi di risanamento dell'immobile deve provare di averli eseguiti producendo in giudizio le relative quietanze anche al fine di dimostrare con esattezza l'entità dell'esborso non essendo possibile, in caso di avvenute riparazioni, effettuare una CTU al fine di verificare la consistenza dei danni proprio per via della modifica dello stato dei luoghi.
In relazione ai danni non patrimoniali, com'è noto, alla luce di un'interpretazione costituzionalmente orientata degli artt. 2043 e 2059 c.c., va riconosciuta la risarcibilità del danno non patrimoniale ove si riscontri la lesione di un diritto della persona costituzionalmente tutelato.
Ove un tale diritto sia leso, va accordato al soggetto danneggiato un risarcimento da liquidare in modo unitario ed "onnicomprensivo", tenendo conto del pregiudizio complessivamente subito, tanto sotto l'aspetto della sofferenza interiore, quanto sotto il profilo dell'alterazione o modificazione peggiorativa della vita di relazione, considerata in ogni sua forma ed in ogni suo aspetto, senza ulteriori frammentazioni nominalistiche.
Ne consegue che ogni vulnus arrecato ad un valore od interesse costituzionalmente tutelato deve essere valutato e accertato, all'esito di compiuta istruttoria ed in assenza di qualsiasi automatismo, sotto il duplice aspetto, della sofferenza morale e della privazione, diminuzione o modificazione delle attività dinamico-relazionali precedentemente esplicate dal soggetto danneggiato (Cass. sent. n. 901/2018).
Quanto alla diminuzione di godimento dell'immobile di proprietà del condomino danneggiato, va dimostrata l'invivibilità ed insalubrità dell'appartamento per la esistenza di lesioni, muffe alla pareti etc, dovendosi considerare ex art 1227 cc l'obbligo comunque del danneggiato di attivarsi per emendare le problematiche ed evitare il danno laddove possibile, a proprie spese (con interventi di rifacimento) salvo poi pretenderne il rimborso.
Quanto al danno non patrimoniale di natura biologica, deve essere dimostrato che lo stato patologico degli istanti sia stato condizionato, anche solo in parte, dal degrado ambientale presente nell'immobile; circostanza da provarsi anche a mezzo di certificazioni mediche specialistiche attestanti con indagini diagnostiche il nesso di causalità tra l'ingravescenza delle patologie e le denunciate condizioni abitative.
In relazione al danno morale, inteso come pecunia doloris, ovvero come disagio dovuto all'essere costretti a vivere in ambienti fatiscenti, il danneggiato deve provare con stringente precisione di avere sollecitato plurime volte l'amministratore del Condominio a porre rimedio alle infiltrazioni verificatesi nell'immobile, senza esito e di non avere potuto attivarsi esso stesso ad emendare il danno (intervento per rimuovere le muffe, ovvero per dotare le pareti e o i soffitti di materiale impermeabilizzante, salvo rimborso) sì da essere costretto a vivere in condizioni insalubri.
