Infiltrazioni, caduta di detriti e muffe: il proprietario del balcone soprastante deve eliminare le cause dei danni nonostante le reti di protezione

La denunzia di danno temuto costituisce un rimedio tipico a tutela della proprietà, del possesso e degli altri diritti reali quando una cosa (per la sua conformazione o per il suo stato di conservazione) espone l'immobile vicino a un pericolo di danno grave e prossimo, legittimando l'adozione di misure urgenti idonee a prevenire l'aggravamento e a rimuovere la fonte del rischio. In questa prospettiva, con ordinanza del 6 febbraio 2026 (R.G. n. 3891/2025) il Tribunale di Palermo (Sez. II civile) ha ordinato l'esecuzione delle opere necessarie a eliminare infiltrazioni e situazioni di pericolo originate dal balcone dell'unità sovrastante, sulla base di un accertamento tecnico ritenuto pienamente convincente.

La vicenda

Una società proprietaria di un appartamento (concesso in locazione) ha chiesto l'adozione di misure urgenti nei confronti della proprietaria dell'unità sovrastante, deducendo gravi condizioni di degrado del balcone aggettante e del relativo sottobalcone, con fenomeni di distacco di intonaco e caduta di detriti tali da rendere necessario l'intervento dei Vigili del Fuoco (con rimozione delle parti pericolanti e inibizione dell'uso del balcone sottostante).

La ricorrente ha inoltre rappresentato che, nonostante ripetuti solleciti, la controparte si sarebbe limitata all'apposizione di reti di protezione, senza eseguire le opere di ripristino, con conseguente aggravamento del fenomeno infiltrativo e interessamento di più ambienti dell'appartamento, sino a determinare un pericolo concreto e attuale per l'incolumità e la stabilità delle strutture.

Il giudizio è stato istruito mediante CTU, nella contumacia della resistente, ritualmente evocata e non costituita.

La decisione

Il Tribunale ha inquadrato la tutela richiesta nella fattispecie di cui all'art. 1172 c.c., evidenziando che essa consente di rimuovere una fonte di pericolo proveniente non da un'attività umana in sé considerata, bensì da una cosa che, per la sua situazione o conformazione, minacci un danno, potendo tale minaccia incidere anche su interessi personali degli occupanti.

In motivazione è richiamato il principio secondo cui la deduzione del pericolo per la salute non assume rilievo caratterizzante ed esclusivo ai fini dell'ammissibilità della misura, quando quel pericolo si ponga come conseguenza della compromissione delle facoltà di godimento tipiche del diritto di proprietà (richiamo a Cass. n. 1778/2007).

Quanto ai presupposti, il Giudice li ha ricostruiti valorizzando il pericolo di danno derivante da una cosa a un'altra, la gravità e la prossimità del pregiudizio, nonché il ragionevole timore del pericolo (non coincidente con la certezza del danno, ma con la sua attualità, richiamando Cass. n. 4531/1992) e la riferibilità della condizione di rischio a un comportamento omissivo e colpevole di chi ha la disponibilità del bene pericoloso.

Determinanti sono state le risultanze dell'elaborato peritale, che il Tribunale ha espressamente ritenuto pienamente convincente ed esaustivo, poiché fondato su indagine rigorosa e metodologicamente corretta. In particolare, dalla CTU sono emersi l'avanzato degrado dell'intradosso e del frontalino del balcone soprastante, la presenza di infiltrazioni attive di acque meteoriche con interessamento di più locali, la riconducibilità esclusiva del fenomeno all'omessa manutenzione della proprietà della resistente e la persistenza di un pericolo concreto e attuale anche per l'incolumità degli occupanti.

Sul punto, la motivazione riporta passaggi testuali della CTU, tra cui, in modo unitario e particolarmente significativo, quanto segue: "il fenomeno infiltrativo in questione crea una situazione di pericolo concreto e attuale sia per l'immobile della parte ricorrente sia per l'incolumità dei soggetti che lo occupano", nonché "allo stato attuale […] si constata la presenza di lesioni e parti di intonaco distaccato e/o in fase di distacco sul balcone stesso, mettendo in pericolo persone e cose", con ulteriore precisazione in ordine alla compromissione della vivibilità e ai profili igienico-sanitari connessi a muffe e umidità.

Ritenuti sussistenti fumus boni iuris e periculum, il Tribunale ha quindi accolto la domanda e, in dispositivo, ha ordinato alla resistente di eseguire, entro venti giorni dalla comunicazione, tutte le opere indicate dal CTU nella relazione e negli allegati, dirette al rifacimento della pavimentazione e dell'impermeabilizzazione del balcone, al ripristino del frontalino e al risanamento dell'intradosso del solaio, ponendo le spese a carico della soccombente.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., n. 1778/2007, richiamata per chiarire che il pericolo per la salute, quando conseguenza della compressione delle facoltà di godimento della proprietà, non esaurisce né altera il perimetro della tutela nunciatoria.
• Cass. civ., n. 4531/1992, richiamata in punto di "ragionevole timore" e attualità del pericolo (non necessaria certezza del danno).
• Cass. civ., n. 10282/2004, in linea generale sul requisito del pericolo di danno futuro "grave e prossimo" (richiamo ricostruttivo in dottrina e prassi) .
• Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2022, n. 25094, secondo cui l'azione è esperibile anche quando un danno si sia già verificato, purché permanga il pericolo di ulteriori danni futuri .

Considerazioni conclusive

Sul piano del fondamento normativo, giova ricordare che l'art. 1172 c.c. consente al titolare del diritto (o del possesso) di attivarsi quando vi sia ragione di temere che da un edificio o da altra cosa sovrasti il pericolo di un danno grave e prossimo, potendo ottenere che il giudice disponga le misure idonee a ovviare al pericolo; la norma prevede anche la possibilità che l'autorità giudiziaria disponga un'eventuale garanzia per i danni . Nel caso esaminato, il contesto fattuale che ha reso concretamente praticabile la tutela è rappresentato da una combinazione di indicatori oggettivi, ossia degrado del balcone, distacchi e caduta di materiali, infiltrazioni attive, compromissione della vivibilità e riscontri tecnici puntuali, sino alla necessità di opere analiticamente individuate.

In termini operativi, la decisione conferma che, quando la domanda mira a un ordine di facere per eliminare la causa del pericolo, la partita si gioca soprattutto sulla prova tecnica e sulla capacità di documentare l'attualità del rischio: relazioni, fotografie, verbali di intervento di autorità, diffide e, ove necessario, richiesta di CTU risultano spesso decisivi per superare contestazioni sulla "meramente risarcibilità" del pregiudizio. Un inquadramento pratico della tutela, anche in materia di infiltrazioni, è sviluppato qui: Infiltrazioni e danno temuto, presupposti e funzione .

Quanto ai limiti applicativi, va tenuto fermo che l'art. 1172 c.c. non è un surrogato del giudizio di merito: la tutela nunciatoria regge se si dimostra un pericolo ulteriore (attuale, grave e prossimo) e non la sola esistenza di danni "storici" stabilizzati. In questa direzione, una lettura più restrittiva segnala il rischio di inammissibilità o rigetto quando l'infiltrazione sia risalente e il pregiudizio risulti ormai governabile con rimedi ordinari, senza un effettivo rischio futuro qualificato ; un approfondimento mirato sui confini della tutela, con taglio pratico, è disponibile qui: Infiltrazioni dall'unità soprastante e limiti dell'azione .

Da ultimo, sul versante "strategie difensive" e di corretta impostazione della domanda, è opportuno distinguere sin dall'inizio tra richiesta di eliminazione della causa del pericolo (tipica dell'azione nunciatoria, come qui accolta) e richiesta di risarcimento, che resta estranea alla logica immediatamente prevenzionistica del rimedio e, ove proposta, richiede un autonomo e coerente percorso allegatorio e probatorio.

Quanto alle infiltrazioni originate da balconi aggettanti, l'individuazione del soggetto tenuto a intervenire passa comunque dall'accertamento della causa e della riferibilità della fonte del danno, tema ricorrente nella pratica: Balcone aggettante e infiltrazioni, criteri di responsabilità .