Infiltrazioni, il conduttore del piano inferiore può ottenere in via d'urgenza l'accesso all'appartamento sovrastante per eliminare le cause del danno

Il conduttore di un appartamento al piano terra che subisce infiltrazioni idriche provenienti dall'unità sovrastante può ottenere, ricorrendone i presupposti, un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. che ordini al detentore dell'immobile superiore di consentire l'accesso ai locali e permettere l'esecuzione delle opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni.

Il Tribunale di Messina, con decreto cautelare del 3 dicembre 2025 (R.G. 2482/2025), ha accolto il ricorso proposto dal conduttore dell'unità sita al piano terra, attualmente sublocata a una ditta e adibita ad asilo nido, nei confronti del sub-conduttore dell'appartamento soprastante.

L'intervento giudiziale si è fondato sulla documentazione tecnica che attestava la persistenza e la gravità delle infiltrazioni, nonché sui rischi per la salubrità e la sicurezza dei minori ospitati nell'asilo nido.

La vicenda

Il conduttore dell'appartamento al piano terra, sublocato a una ditta che lo utilizza come asilo nido, ha promosso ricorso ex art. 700 c.p.c. chiedendo che fosse ordinato al sub-conduttore dell'unità sovrastante di consentire l'accesso immediato ai locali e permettere l'esecuzione delle opere urgenti necessarie a eliminare le gravi infiltrazioni idriche che interessavano il soffitto della cucina.

Con decreto inaudita altera parte del 4 luglio 2025, il Tribunale aveva già ordinato al resistente di consentire l'accesso immediato all'interno dell'unità abitativa. Successivamente, instauratosi il contraddittorio, il sub-conduttore dell'appartamento sovrastante si è costituito eccependo in via preliminare la cessazione della materia del contendere (sostenendo che una ditta incaricata dal ricorrente fosse già intervenuta e che le infiltrazioni fossero dovute alla vetustà dell'impianto e non a sua negligente manutenzione), chiedendo in subordine l'integrazione del contraddittorio nei confronti della proprietaria dell'immobile e, nel merito, il rigetto della domanda.

La difesa del conduttore ha contestato la dedotta cessazione della materia del contendere allegando una relazione tecnica aggiornata da cui risultava che gli interventi sul controsoffitto eseguiti nell'agosto 2025 non avevano riguardato la riparazione della perdita e si erano rivelati inutili: le infiltrazioni si erano ripresentate con evidenza, aggravate dalla formazione di muffe e di "veri e propri funghi, con apparato fogliario" sul soffitto, con persistenti rischi per la salubrità e la sicurezza.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso ordinando al resistente di consentire l'immediato accesso al conduttore e ai suoi incaricati per l'esecuzione urgente delle opere necessarie all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni nell'appartamento al piano terra da lui condotto.

"Il diritto azionato dal ricorrente - ottenere l'accesso all'immobile condotto dal resistente per eliminare le cause delle infiltrazioni - trova fondamento: nelle relazioni tecniche […] che attestano la persistenza di un fenomeno infiltrativo grave e attuale nonostante il rifacimento del controsoffitto eseguito ad agosto 2025, con probabile origine nell'impianto idrico del bagno dell'unità sovrastante; nelle pattuizioni contrattuali della sublocazione […] che pongono a carico del sub-conduttore obblighi di manutenzione ordinaria e di custodia, nonché il dovere di consentire ispezioni e interventi in caso di necessità."

Sul piano processuale, il Giudice ha innanzitutto ritenuto non necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti della proprietaria dell'immobile condotto dal ricorrente, evidenziando come l'oggetto del provvedimento fosse un ordine di facere volto a consentire l'accesso e l'esecuzione di opere urgenti nell'unità immobiliare condotta dal resistente, e che tale comando dovesse essere rivolto al detentore qualificato dell'immobile, unico in grado di garantire l'ingresso e la disponibilità dei locali.

L'eventuale coinvolgimento della proprietà è stato espressamente rinviato a un eventuale giudizio di merito, ai fini del riparto delle responsabilità e delle spese.

È stata quindi respinta anche l'eccezione di cessazione della materia del contendere, poiché la relazione tecnica di aggiornamento del 10 novembre 2025 documentava che, nonostante il rifacimento del controsoffitto ad agosto 2025, le infiltrazioni si erano ripresentate con evidenza, accompagnate da fenomeni di muffa e degrado, in quanto la causa originaria - verosimilmente un guasto dell'impianto idrico-sanitario dell'unità sovrastante - non era stata rimossa.

Permaneva dunque l'interesse attuale del conduttore a ottenere e attuare l'ordine di accesso e di esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione della perdita.

Sulla sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 700 c.p.c., il Tribunale ha rilevato la presenza sia del fumus boni iuris sia del periculum in mora. Quanto al fumus, dalle relazioni tecniche prodotte risultava "la persistenza di un fenomeno infiltrativo grave e attuale nonostante il rifacimento del controsoffitto eseguito ad agosto 2025", con probabile origine nell'impianto idrico dell'appartamento superiore, e dalle pattuizioni contrattuali emergevano a carico del sub-conduttore obblighi di manutenzione ordinaria, custodia e di consentire ispezioni e interventi in caso di necessità.

In relazione al periculum in mora, il Giudice ha valorizzato il fatto che "l'unità colpita dalle infiltrazioni è adibita ad asilo nido con presenza di minori; le perizie versate in atti segnalano rischi per la salubrità (muffe), per la sicurezza elettrica e per la stabilità del solaio".

A ciò si aggiunge che lo stesso resistente, nella propria comparsa, aveva riconosciuto "l'esistenza delle perdite idriche attribuendole alla vetustà dell'impianto", senza offrire spiegazioni alternative sulla causa o sulla natura del pericolo, elemento che ha ulteriormente corroborato l'urgenza dell'intervento.

In ragione di tali elementi, il Tribunale ha ritenuto sufficiente la documentazione tecnica già versata in atti, escludendo la necessità, nella fase cautelare, di una consulenza tecnica d'ufficio, e ha disposto l'ordine di accesso e l'esecuzione delle opere urgenti, con condanna del resistente alle spese del procedimento.

Considerazioni Conclusive

L'ordinanza ribadisce, in un contesto di rapporti locatizi e di sublocazione, la possibilità per chi abbia un titolo di godimento sull'immobile danneggiato da infiltrazioni provenienti dall'unità sovrastante - anche se semplice conduttore - di agire in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c. contro chi abbia la disponibilità materiale dei locali da cui origina il pregiudizio, quando questi rivesta la qualifica di detentore qualificato gravato, in forza del contratto, da obblighi di custodia, manutenzione ordinaria e collaborazione nell'accesso ai locali.

In questa prospettiva, la legittimazione passiva a subire l'ordine di facere è ancorata alla concreta possibilità di consentire l'accesso e di rendere attuabile l'intervento tecnico, non già alla (eventuale) responsabilità definitiva per il danno, che resta riservata al merito.

Sotto il profilo processuale, la decisione chiarisce che, quando il provvedimento cautelare ha a oggetto un ordine di consentire l'accesso e l'esecuzione di opere urgenti in un'unità immobiliare detenuta in via qualificata da un soggetto diverso dal proprietario, l'integrazione del contraddittorio nei confronti della proprietà non è di per sé necessaria nella fase cautelare, se la presenza del proprietario non incide sull'attuazione concreta dell'ordine giudiziale.

L'eventuale coinvolgimento del proprietario potrà essere valutato nel successivo giudizio di merito ai fini del riparto delle responsabilità e delle spese.

La tutela accordata è rimasta strettamente ancorata alla rigorosa dimostrazione della persistenza materiale delle cause dannose e dei rischi concreti e attuali derivanti dalla mancata eliminazione tempestiva delle medesime, con particolare attenzione, nella fattispecie, alla destinazione dell'immobile a asilo nido e ai correlati profili di salubrità e sicurezza dei minori.

L'efficacia pratica della pronuncia resta, dunque, limitata alla fase cautelare, mentre il riparto definitivo delle responsabilità civili tra proprietario-locatore, condomini o altri soggetti coinvolti potrà essere oggetto, se del caso, di separata azione sul merito.

È significativo osservare come, in altri casi, i giudici abbiano utilizzato il ricorso ex art. 700 c.p.c. per ordinare interventi volti a eliminare le cause delle infiltrazioni quando risultano documentalmente provati il nesso causale e la gravità del pregiudizio: si pensi, ad esempio, ai provvedimenti che impongono al condominio, quale custode delle parti comuni, di eseguire lavori urgenti di ripristino per infiltrazioni da lastrico solare o facciata, con inquadramento della responsabilità nell'art. 2051 c.c., o alle ordinanze che, in presenza di perizie e fotografie attestanti muffe diffuse, degrado delle finiture e rischio per la salubrità degli occupanti, dispongono lavori immediati sulla base di un accertato fumus e di un periculum non fronteggiabile con i soli rimedi risarcitori.

Non mancano, tuttavia, decisioni di segno più restrittivo, che negano la tutela d'urgenza quando non sia dimostrato un pericolo realmente imminente e irreparabile o quando la situazione pregiudizievole sia stabile da tempo e sia ragionevolmente gestibile con il solo giudizio ordinario: in tali ipotesi, il ricorso ex art. 700 c.p.c. viene dichiarato inammissibile o rigettato per difetto di periculum in mora. In altre pronunce è stato, inoltre, escluso l'ordine di facere nei confronti del condominio per l'esecuzione di lavori sulle parti comuni in assenza di uno specifico obbligo contrattuale di prestazione in forma specifica, ritenendosi in tali casi praticabile, in via principale, la tutela risarcitoria del condomino danneggiato.

In sintesi, la decisione del Tribunale di Messina si colloca nel solco di un'applicazione prudente ma effettiva dell'art. 700 c.p.c.: il rimedio cautelare atipico viene riconosciuto quando il detentore qualificato dell'unità da cui provengono le infiltrazioni è contrattualmente tenuto a consentire l'accesso e la situazione presenti un rischio attuale e non fronteggiabile con l'attesa dell'esito del merito, mentre restano impregiudicate, per la fase successiva, le questioni sul riparto delle responsabilità e sulle azioni risarcitorie o di ripetizione delle spese.

In prospettiva operativa, casi analoghi suggeriscono di curare sin dall'inizio un solido impianto probatorio (relazioni tecniche aggiornate, documentazione fotografica, attestazione dell'uso "sensibile" dell'immobile, come asilo nido, studio medico, locali aperti al pubblico) e di individuare con precisione il soggetto in grado di dare concreta esecuzione all'ordine di facere, così da evitare contestazioni sulla legittimazione passiva e sui limiti oggettivi del provvedimento cautelare.