Casa acquistata con infiltrazioni: prezzo ridotto di oltre 20.000 euro

La sentenza del 6 dicembre 2025 del Tribunale di Milano (RG n. 34238/2022, Quarta sezione civile) ha riconosciuto il diritto degli acquirenti di una villetta alla riduzione del prezzo, a seguito dell'accertamento di vizi occulti (infiltrazioni d'acqua riconducibili a difetti dei terrazzi e del tetto) emersi dopo la stipula del rogito notarile.

Il giudice ha applicato la disciplina della garanzia per vizi nella vendita (artt. 1490 ss. cod. civ.), soffermandosi in particolare sull'onere della prova, sulla tempestività (ed esonero) della denuncia e sulle condizioni per l'accoglimento delle domande estimatoria e risarcitoria.

La vicenda

Gli acquirenti, dopo aver formulato nel 2019 una proposta irrevocabile di acquisto e stipulato preliminare e successivo rogito del 29 luglio 2021, ricevevano la consegna dell'immobile il 30 settembre 2021. A breve distanza dalla consegna, lamentavano vizi riconducibili a infiltrazioni d'acqua, chiedendo - previo accertamento dei vizi ex art. 1490 cod. civ. - la condanna dei venditori al pagamento delle somme necessarie per l'eliminazione dei difetti, oltre al ristoro dei danni ulteriori. In corso di causa la pretesa veniva quantificata in euro 30.453,25, a fronte di ulteriori lavori resisi necessari.

Dalla ricostruzione fattuale contenuta nel provvedimento emerge che, nel mese di settembre 2021, poco prima del trasloco, gli acquirenti rilevavano - alla presenza dei venditori - macchie di infiltrazioni sul soffitto della camera da letto matrimoniale, in corrispondenza dei terrazzi della mansarda. Nel novembre 2021 si formavano nuove macchie di umidità sul soffitto della cucina al piano terra, sottostante il terrazzo del piano superiore; tali vizi venivano tempestivamente contestati e rendevano necessari ulteriori interventi tecnici.

Nel maggio 2022, in occasione di un temporale del 24 maggio, si verificavano copiose infiltrazioni d'acqua provenienti dal controsoffitto in cartongesso della sala al primo piano, riconducibili - secondo la successiva relazione tecnica - alla non corretta pendenza del tetto in lamiera e all'inadeguata impermeabilizzazione, con difetti di sigillatura nella zona di colmo.

I venditori, costituitisi in giudizio, eccepivano che gli acquirenti avevano effettuato numerosi sopralluoghi tra preliminare e rogito, verificando lo stato dei luoghi, e sostenevano che al momento della vendita non fossero presenti vizi; negavano di aver mai riconosciuto difetti dell'immobile, qualificavano gli interventi eseguiti dalla controparte come mere migliorie estetiche e, in ogni caso, non provate, deducevano che i lavori tecnici effettuati dopo l'acquisto avevano alterato lo stato originario, rendendo impossibile una verifica ex post, ed eccepivano la mancata tempestiva denuncia ai sensi dell'art. 1495 cod. civ.

La decisione

L'azione proposta è stata qualificata come contrattuale ex art. 1490 cod. civ., con applicazione dei principi dettati dagli artt. 1490 ss. cod. civ. Il giudice ha richiamato la regola secondo cui il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 cod. civ.); in presenza di tali vizi, il compratore può domandare, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (art. 1492 cod. civ.), fermo in ogni caso il possibile diritto al risarcimento del danno (art. 1494 cod. civ.), ove ne ricorrano i presupposti.

Sul piano probatorio, il Tribunale ha fatto applicazione dell'orientamento delle Sezioni Unite, secondo cui, "in materia di vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi" (Cass., SS.UU., n. 11748/2019; v. anche Cass. n. 14895/2023).

Tale regola speciale deroga al criterio generale di cui all'art. 1218 cod. civ. e comporta che sia l'acquirente a dover dimostrare la sussistenza, l'entità e la rilevanza dei difetti per l'idoneità o il valore del bene.

Il giudice ha coordinato tale principio con quello dell'onere di contestazione specifica, sancito dagli artt. 115 e 167 c.p.c., richiamando l'indirizzo secondo cui la mancata contestazione specifica su fatti allegati in giudizio produce un effetto esonerativo dall'onere della prova a favore di chi ha allegato il fatto non contestato (Cass. n. 14594/2012). In questo contesto, rilievo decisivo è stato attribuito sia alle allegazioni sia al contenuto delle difese dei venditori.

Quanto alla decadenza ex art. 1495 cod. civ., il Tribunale ha ricostruito i principi generali, evidenziando la distinzione tra vizi apparenti e vizi occulti ai fini del dies a quo del termine di otto giorni, e ha ricordato che "il compratore è esonerato dall'onere della denuncia in caso di riconoscimento anche tacito o viceversa di occultamento dei vizi da parte del venditore".

Alla luce delle risultanze probatorie, si legge in motivazione che "dall'esame delle risultanze istruttorie e documentali, si ritiene che gli acquirenti - attori abbiano tempestivamente denunciato i vizi per cui è causa e che d'altra parte i venditori - convenuti abbiano comunque riconosciuto la sussistenza dei vizi".

L'esistenza e la natura dei vizi sono state ritenute provate attraverso una pluralità di elementi convergenti:

• la documentazione prodotta, in particolare i messaggi WhatsApp tra le parti, nei quali gli acquirenti segnalavano progressivamente le infiltrazioni e una delle venditrici manifestava la disponibilità a contribuire al costo dei lavori ("a noi sembrava giusto venirvi incontro con metà cifra in contanti"), valutata dal Tribunale come riconoscimento tacito della situazione;
• le deposizioni testimoniali, tra cui quella del titolare dell'impresa esecutrice dei lavori di rifacimento del terrazzo e degli interventi d'urgenza sul tetto e quella del geometra intervenuto in occasione delle ulteriori infiltrazioni, che hanno puntualmente descritto lo stato dei luoghi, gli interventi già eseguiti e l'origine dei fenomeni di umidità nelle carenze di pendenza e impermeabilizzazione della copertura;
• la circostanza che le macchie e i danni da infiltrazioni, insorti tra settembre 2021, novembre 2021 e maggio 2022 in ambienti interni corrispondenti ai terrazzi e al tetto, non fossero emersi né al momento del preliminare né al rogito, nonostante le visite precedenti, e non fossero quindi riconducibili a semplici fenomeni di vetustà facilmente apprezzabili, bensì a difetti costruttivi o manutentivi sottaciuti dai venditori.

Un passaggio significativo della motivazione è dedicato alle conseguenze del mancato ricorso, da parte degli acquirenti, a un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. prima dell'esecuzione dei lavori: il giudice osserva che l'urgenza degli interventi avrebbe dovuto orientare verso tale strumento, sottolineando che, una volta modificato lo stato dei luoghi, la prova dei vizi deve essere "particolarmente rigorosa", non essendo più possibile una CTU non meramente esplorativa. Da ciò discende il rigetto dell'istanza di CTU documentale e la scelta di fondare la decisione sulle prove orali e documentali raccolte.

L'importo riconosciuto a titolo di riduzione del prezzo è stato commisurato sia alle spese effettivamente sostenute e documentate per l'eliminazione dei vizi già affrontati (fatture per complessivi euro 10.635,96), sia a un importo ritenuto congruo, pari a euro 10.000, per i lavori ancora da eseguire sulla falda nord-ovest del tetto, sulla base dei preventivi prodotti e della relazione tecnica del geometra. In tal modo, la riduzione del valore dell'immobile è stata parametrata al costo necessario per rimuovere i difetti accertati, senza aderire integralmente alle quantificazioni più ampie prospettate dagli acquirenti.

Accertata la sussistenza dei vizi, il Tribunale ha richiamato espressamente il principio secondo cui la riduzione del prezzo "prescinde dalla colpa del venditore, essendo un rimedio funzionale ad eliminare lo squilibrio tra le prestazioni corrispettive della compravendita determinato dall'inadempimento del venditore per i vizi del bene venduto".

In tale ottica, la condanna dei venditori alla restituzione della somma di euro 20.635,96 a titolo di riduzione del prezzo è stata ritenuta satisfattiva dell'intera pretesa creditoria riferibile ai costi di ripristino.

Quanto alla domanda risarcitoria autonoma rispetto alla riduzione del prezzo, il giudice ha ricordato che l'art. 1494 cod. civ. pone a carico del venditore una presunzione di conoscenza dei vizi, anche se occulti, con la conseguenza che l'obbligo di garanzia è escluso solo se questi fornisce la prova liberatoria di averli ignorati senza colpa. Nella fattispecie, i convenuti non hanno assolto tale onere.

Tuttavia, è stato ritenuto non provato alcun danno ulteriore rispetto al costo necessario per l'eliminazione dei vizi già ristorato attraverso la riduzione del prezzo: in mancanza di una specifica dimostrazione di pregiudizi ulteriori (ad esempio, danni da mancato godimento, costi aggiuntivi o pregiudizi patrimoniali diversi dai lavori di ripristino), la domanda risarcitoria è stata quindi rigettata.

La decisione sulle spese riflette la reciproca soccombenza: accolto solo parzialmente il petitum estimatorio e rigettata l'azione risarcitoria, il Tribunale ha disposto la compensazione di un terzo delle spese di lite, ponendo i restanti due terzi a carico dei venditori.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., SS.UU., n. 11748/2019; Cass., n. 14895/2023: sull'onere probatorio gravante sull'acquirente che agisca ex artt. 1490 ss. cod. civ. per la risoluzione o la riduzione del prezzo.
• Cass., n. 14594/2012: sull'effetto esonerativo dall'onere della prova derivante dalla mancata contestazione specifica ex artt. 115 e 167 c.p.c.
• Cass. civ., ord. n. 24343/2017 e Cass. n. 3348/2018: in tema di garanzia per vizi in immobili vetusti, precisano che non ogni inconveniente connesso alla vetustà integra un vizio occulto, occorrendo un difetto non riconoscibile con l'ordinaria diligenza e non meramente correlato alle condizioni generali del fabbricato.
• Cass. civ., n. 21204/2016: sulla clausola "vista e piaciuta", che esonera il venditore solo rispetto ai vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in malafede, ma non copre i vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti prima dell'acquisto.
• Trib.
  
  

  Milano, 10 maggio 2021, n. 3939: in tema di vizi occulti (canna fumaria in condominio), ribadisce che, agendo ex art. 1494 cod. civ., l'acquirente non deve provare la colpa del venditore, essendo questa presunta fino a prova contraria, e che l'obbligo risarcitorio è escluso solo se il venditore dimostra di aver ignorato senza colpa i vizi.

• Trib. Teramo, 9 dicembre 2021, n. 1101 e Trib. Rovigo, 9 agosto 2021, n. 616: decisioni che, in presenza di infiltrazioni d'acqua e vizi occulti dell'immobile, ribadiscono l'operatività dell'art. 1490 cod. civ., la necessità della denuncia nei termini di cui all'art. 1495 cod. civ. e l'esonero da tale onere in caso di riconoscimento o occultamento dei vizi da parte del venditore.

Considerazioni Conclusive

L'applicazione delle norme dettate dagli artt. 1490‑1495 cod. civ. è qui declinata con particolare rigore in punto di prova dei vizi, loro occultamento e regime della denuncia. Sul piano dei principi generali, il compratore che agisce per la riduzione del prezzo o la risoluzione deve dimostrare l'esistenza dei vizi al momento della vendita e la loro incidenza sull'idoneità del bene o sul suo valore; l'onere riguarda anche la prova del collegamento causale tra i difetti lamentati e i lavori necessari per eliminarli.

L'elemento dell'occultamento o della non riconoscibilità rileva ai sensi degli artt. 1490‑1491 cod. civ., ma - in linea con l'impostazione della giurisprudenza di merito e di legittimità - l'eventuale conoscenza o agevole riconoscibilità dei vizi può essere oggetto di allegazione e prova da parte del venditore, quale fatto impeditivo della garanzia.

In questa fattispecie concreta, il Tribunale ha ritenuto che le infiltrazioni d'acqua, insorte a intervalli ravvicinati in diversi ambienti interni e riconducibili a errori nella realizzazione e nell'impermeabilizzazione dei terrazzi e del tetto, integrassero vizi occulti non riconducibili alla mera vetustà dell'immobile.

Ciò colloca la decisione nel solco delle pronunce che, in presenza di difetti strutturali non visibili e non immediatamente percepibili, affermano l'operatività della garanzia anche per edifici non di nuova costruzione.

Al contempo, va ricordato che altri arresti, come l'ordinanza n. 24343/2017, hanno escluso la configurabilità di vizi redibitori per fenomeni imputabili esclusivamente alla vetustà e alle tecniche costruttive dell'epoca, evidenziando i limiti applicativi del principio in contesti diversi.

Un altro profilo di rilievo generale riguarda il rapporto tra clausole di stile ("vista e piaciuta", "nello stato di fatto in cui si trova") e garanzia per vizi. Nel caso deciso a Milano, la presenza, nel preliminare e nel rogito, di formule di tal genere non ha impedito il riconoscimento della responsabilità dei venditori, proprio perché i difetti lamentati erano occulti e non emergenti alla normale diligenza al momento delle visite precontrattuali.

Ciò è coerente con l'indirizzo secondo cui tali clausole rilevano solo rispetto ai vizi riconoscibili e non taciuti in malafede, ma non escludono la tutela per i vizi occulti, specie se l'alienante ne era consapevole o li ha comunque sottaciuti.

Quanto ai rimedi, il provvedimento valorizza il carattere oggettivo dell'azione di riduzione del prezzo, che, come chiarito in motivazione, "prescinde dalla colpa del venditore" ed è funzionale a riequilibrare il sinallagma alterato dai vizi del bene. Diversamente, l'azione di risarcimento del danno, pur cumulabile con quella estimatoria, ha natura autonoma e richiede, in termini generali, la prova di un danno ulteriore non assorbito dalla riduzione del prezzo (danno da mancato godimento, pregiudizi patrimoniali aggiuntivi, ecc.), mentre la colpa del venditore è presunta ex art. 1494 cod. civ., salvo prova liberatoria da parte sua. Nel caso in esame, l'assenza di un danno distinto e autonomo rispetto ai costi di ripristino ha condotto al rigetto della domanda risarcitoria, confermando che non ogni disagio o spesa prospettata oltre i costi di sistemazione può tradursi in un ulteriore titolo di ristoro.

Sul piano operativo, la motivazione offre alcuni spunti utili per la gestione di contenziosi analoghi in materia immobiliare. Da un lato, chi assiste l'acquirente dovrebbe valutare con attenzione il ricorso tempestivo a un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. quando i lavori di urgenza rischiano di alterare irreversibilmente lo stato dei luoghi: ciò consente di cristallizzare le condizioni dell'immobile e di disporre, in un eventuale giudizio di merito, di una prova tecnica non meramente esplorativa.

Dall'altro lato, è fondamentale conservare e strutturare in modo ordinato la documentazione (comunicazioni scritte, messaggi, preventivi, fatture, verbali di sopralluogo), giacché - come dimostrano i messaggi WhatsApp e le dichiarazioni rese nel caso deciso - anche una disponibilità a "contribuire alle spese" può essere valutata come riconoscimento tacito dei vizi, con effetti rilevanti sia sull'onere della denuncia sia sul piano probatorio.

Per il venditore, specularmente, la decisione segnala l'importanza di rispondere in modo tempestivo e circostanziato alle contestazioni, evitando comportamenti che possano essere interpretati come ammissione implicita dei difetti. In presenza di contestazioni generiche o non immediatamente verificabili, una gestione attenta delle comunicazioni e, se del caso, l'iniziativa di una propria verifica tecnica possono risultare determinanti per limitare gli effetti pregiudizievoli in un successivo giudizio.