L'urgenza dei lavori straordinari può giustificare l'assenza del fondo speciale

In materia di deliberazioni assembleari su lavori di manutenzione straordinaria, l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. impone che l'assemblea costituisca un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori approvati, quale presidio di provvista e garanzia nei confronti dei terzi creditori. Il sistema, tuttavia, contempla l'ipotesi dei lavori urgenti di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., per i quali l'intervento non può essere differito senza rischio di danno o di pericolo: in tale evenienza la decisione e l'esecuzione possono legittimamente precedere la costituzione del fondo, purché l'urgenza sia oggettiva e sorretta da elementi di riscontro.

Con sentenza del 6 febbraio 2026 n. 278, la Corte d'Appello di Milano ha applicato questi criteri a un caso di ripristino conseguente a sfondellamento, chiarendo anche gli effetti dell'assenza di una specifica deliberazione sul riparto e i presupposti della responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c.

La vicenda

Un condomino aveva convenuto in giudizio il condominio impugnando la deliberazione assembleare del 22 giugno 2023 (punto 1 del verbale) con cui erano stati approvati lavori qualificati come manutenzione straordinaria urgente relativi alla soletta del passo carrabile di accesso all'autorimessa, posta a copertura della sottostante unità immobiliare di sua proprietà.

Le doglianze erano incentrate, in sintesi, sulla mancata previsione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., sulla carenza o erroneità della deliberazione relativa al criterio di riparto (richiamandosi l'art. 1125 c.c.) e sull'omessa esibizione preventiva della documentazione tecnica (computo metrico e preventivi).

Il condominio, costituendosi, aveva riconosciuto che il fondo non era stato previsto, ma aveva dedotto la urgenza delle opere, evidenziando che, nelle more, gli interventi erano stati eseguiti e i professionisti incaricati erano stati retribuiti; quanto al riparto, aveva sottolineato che in assemblea il condomino, tramite il proprio legale, aveva concordato sul richiamo dell'art. 1125 c.c., mentre la documentazione tecnica era pervenuta all'amministrazione solo dopo la convocazione.

Il Tribunale di Milano aveva rigettato l'impugnazione e aveva condannato l'attore anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c. (comma 3), liquidando una somma a titolo sanzionatorio. Il condomino aveva quindi proposto appello, insistendo soprattutto sull'inderogabilità dell'obbligo di fondo speciale e contestando la prova dell'urgenza, oltre a censurare la condanna per responsabilità aggravata e la regolazione delle spese.

In via preliminare, la Corte ha dato atto che non era stato coltivato in appello il motivo relativo alla mancata esibizione del computo metrico e dei preventivi, con conseguente formazione del giudicato su quel capo.

La decisione

La Corte d'Appello ha respinto le censure sulla validità della deliberazione quanto a fondo speciale e riparto, accogliendo invece il motivo relativo alla responsabilità aggravata e riformando parzialmente la decisione di primo grado sul punto, con le conseguenti statuizioni restitutorie e la rideterminazione delle spese.

"Con riferimento al primo motivo di appello, va preliminarmente ricordato che in tema di delibere condominiali, la costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135 comma 4 c.c. è obbligatoria per le opere di manutenzione straordinaria necessaria.

La qualificazione di un intervento come urgente ai sensi dell'art. 1135 comma 2 c.c., che consente di derogare all'obbligo di costituzione del fondo speciale, richiede la prova di una esigenza immediata ed impellente che non possa essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva secondo il criterio del buon padre di famiglia, non essendo sufficiente la mera necessità dell'intervento. In questi casi, infatti, la sicurezza dell'edificio è un interesse primario rispetto alla garanzia contabile.

Va, peraltro, precisato che la ricorrenza dell'urgenza, oltre a legittimare l'amministratore a disporre opere manutentive senza disporre la costituzione del fondo legittima l'assemblea ad operare allo stesso modo."

Il richiamo al "comma 4" dell'art. 1135 c.c. va inteso come riferimento all'obbligo previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., posto che è tale disposizione a imporre la costituzione del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori".

Nella ricostruzione del fatto, la Corte ha valorizzato la natura dell'evento e le indicazioni tecniche: era pacifico che i lavori fossero diretti al ripristino dello stato dei luoghi a seguito dello sfondellamento del solaio interpiano tra una parte comune (zona di accesso all'autorimessa) e l'unità immobiliare del condomino; inoltre gli interventi erano funzionali anche a ripristinare la transitabilità del passo carrabile, mentre la relazione tecnica prescriveva di vietare il transito ai veicoli più pesanti fino al completamento dei lavori.

"Le infiltrazioni e il crollo del soffitto nell'immobile del sig. Pt_1 (fatti da lui stesso denunciati nel marzo del 2023) costituivano di per sé un'evidente situazione di pericolo che richiedeva un intervento sollecito per tutelare l'incolumità delle persone e la stabilità strutturale.

Lo stesso Pt_1 già prima della deliberazione dei lavori, ne aveva sollecitato l'esecuzione (in almeno due occasioni, si vedano gli allegati nn. 5 e 6 del fascicolo di primo grado dell'appellante) qualificandoli espressamente come estremamente urgenti, anche sulla scorta della relazione tecnica commissionata dal condominio."

Da tali elementi la Corte ha tratto la conseguenza della sussistenza di una urgenza oggettiva, idonea a giustificare la deroga all'obbligo di preventiva costituzione del fondo speciale.

"È, peraltro, fatto accertato dal giudice che i lavori siano stati regolarmente eseguiti, che i professionisti siano stati pagati e che nessun pregiudizio sia derivato ai condomini, con la conseguenza che, anche sotto tale profilo, la ratio dell'art. 1135 c.c., ossia evitare che il condominio si trovi esposto nei confronti dei terzi in assenza della necessaria provvista, non risulta in alcun modo frustrata."

Quanto al riparto delle spese, la Corte ha ritenuto infondato anche il motivo di gravame relativo all'art. 1125 c.c., evidenziando che dal verbale assembleare emergeva la discussione sul criterio applicabile e l'accordo del condomino (per il tramite del legale) sull'applicazione della norma; tuttavia, elemento decisivo, il verbale non conteneva una vera e propria deliberazione sul riparto, sicché la Corte ha escluso che vi fosse un capo deliberativo da invalidare.

In tale quadro, la carenza non è stata considerata motivo di invalidità della deliberazione sui lavori, poiché, in mancanza di un'espressa indicazione assembleare sul criterio, l'amministratore è tenuto a ripartire le spese in base ai criteri legali.

Infine, con riguardo alla condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c., la Corte ha accolto il motivo d'appello, ribadendo la natura sanzionatoria dell'istituto e la necessità di un accertamento di condotte processuali abusive, con specifica motivazione.

"Giova, preliminarmente, richiamare il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui la condanna per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c., avente natura sanzionatoria, presuppone l'accertamento di una condotta processuale connotata da abuso del processo o comunque caratterizzata da mala fede o colpa grave, non potendo la stessa fondarsi sulla mera infondatezza della domanda o sulla soccombenza nel giudizio.

Come affermato dalla Suprema Corte di cassazione incorrono nella 'responsabilità per abuso del processo coloro che abbiano proposto domande od eccezioni o formulato difese macroscopicamente inammissibili o manifestamente infondate […]' (Cass. Sez. II 21 novembre 2017 n. 27623).

Nel caso di specie, la motivazione della sentenza gravata non individua specifici elementi di prova a dimostrare la consapevolezza in capo all'attore, dell'infondatezza delle proprie pretese, né descrive comportamenti processuali oggettivamente abusivi o dilatori."

I riferimenti giurisprudenziali

In motivazione è richiamata Cass., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388, ritenuta non pertinente perché relativa a un iter deliberativo complesso, con rilevante esborso, e privo di urgenza. In tema di responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c., la Corte richiama Cass., sez. II, 21 novembre 2017, n. 27623 in tema di abuso del processo. Quanto al principio del nuovo regolamento delle spese in caso di riforma della decisione, sono citate Cass., sez. VI, ord. 4 aprile 2018, n. 8400 e Cass., sez. III, ord. 22 agosto 2018, n. 20920.

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo consente di fissare un punto fermo sul perimetro applicativo dell'obbligo di fondo speciale: la regola dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. resta quella della costituzione del fondo in sede di approvazione dei lavori straordinari, ma la deroga può operare quando l'intervento sia correttamente qualificabile come urgente ai sensi dell'art. 1135, comma 2, c.c., e tale urgenza sia dimostrata con riscontri oggettivi, non essendo sufficiente la sola "necessità" dell'opera.

In quest'ottica, la motivazione valorizza la sicurezza dell'edificio quale interesse primario, idoneo a prevalere sulla funzione di garanzia contabile sottesa alla disciplina del fondo, soprattutto quando il pericolo sia documentato e il differimento esponga a rischi per l'incolumità o per la stabilità.

Sul piano operativo, la decisione conferma che, nei casi di urgenza reale, è determinante costruire e conservare traccia documentale dello stato di pericolo e della non differibilità: relazioni tecniche puntuali, prescrizioni di interdizione o limitazione dell'uso (come il divieto di transito per mezzi pesanti), segnalazioni circostanziate e comunicazioni tempestive, così da rendere verificabile ex post la sussistenza dei presupposti dell'art. 1135, comma 2, c.c. Nei casi dubbi o "borderline", ove non emerga una situazione immediata e impellente, l'adozione delle cautele contabili previste dalla legge (fondo speciale, eventualmente correlato a pagamenti progressivi o a rate) riduce in modo significativo l'esposizione al rischio di impugnazioni e contestazioni, come ricordato anche dalla giurisprudenza di legittimità che qualifica l'allestimento del fondo quale condizione di validità della deliberazione sui lavori straordinari Fondo speciale e validità della delibera, quadro di Cassazione.

Rileva, inoltre, il chiarimento sul riparto: la mancanza di una specifica deliberazione assembleare sul criterio non determina automaticamente l'invalidità della deliberazione che approva i lavori, poiché l'amministratore resta tenuto a riparto delle spese secondo i criteri legali. Ciò non esonera, in chiave prudenziale, dall'opportunità di verbalizzare con precisione l'indicazione del criterio applicato, soprattutto quando l'intervento coinvolga manufatti "di confine" tra parte comune e proprietà esclusiva, per prevenire ulteriori fronti di contenzioso.

Quanto alla responsabilità aggravata, la revoca della condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. ribadisce che la mera soccombenza non basta: occorre la prova e la motivazione di una condotta processuale connotata da abuso, mala fede o colpa grave. Ne discende, in concreto, che la richiesta di condanna "sanzionatoria" deve essere sostenuta da elementi specifici e non può risolversi in un automatismo collegato all'esito del giudizio (per un approfondimento applicato alle azioni contro l'amministratore, si veda responsabilità aggravata e lite temeraria in condominio).

Per ulteriori approfondimenti pratici sulle modalità di costituzione del fondo (anche con versamenti scaglionati e regole di trasparenza deliberativa) può risultare utile Fondo speciale e rateizzazione, requisiti di chiarezza in delibera, fermo restando che tali soluzioni restano estranee ai casi in cui l'urgenza, se provata, consente di intervenire senza preventiva costituzione.