Nel sistema del condominio, la costituzione del fondo speciale ex art. 1135, n. 4, c.c. rappresenta una garanzia essenziale: tutela i condomini, assicura la copertura delle spese e impedisce che l'assemblea approvi lavori straordinari senza un'adeguata programmazione finanziaria.
È nulla, pertanto, la delibera che approva lavori straordinari senza aver prima costituito il fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c., n. 4; un semplice autofinanziamento, privo di importi certi e non collegato ai SAL, non può sostituirlo, sicché la delibera resta come se non fosse mai esistita e non può giustificare alcuna richiesta di pagamento. Lo ha chiarito il Tribunale di Milano con la sentenza n. 3912 dell'11 maggio 2026.
La vicenda
Con atto di citazione notificato nel febbraio 2024 alcuni condomini hanno impugnato la delibera assembleare del 25 luglio 2023 del loro condominio, contestando la parte relativa alla richiesta di versamento di somme per lavori straordinari eseguiti nell'ambito del Superbonus, dei lavori trainati e di ulteriori opere sulle facciate. Secondo gli attori la delibera era invalida sotto diversi profili.
In primo luogo gli attori contestavano la regolarità del procedimento assembleare, le modalità di convocazione (ritenute incomplete), una presunta insufficienza dell'informazione resa ai condomini, la concreta applicazione dei criteri di riparto, ritenuti non corretti o comunque non adeguatamente esplicitati, e più in generale vari profili gestionali e contabili della delibera.
Oltre a tali profili di annullabilità, gli attori lamentavano anche una censura più radicale, relativa alla mancata costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4. Secondo i ricorrenti, la delibera imponeva ai condomini il pagamento di somme rilevanti per lavori straordinari senza determinare l'importo complessivo delle opere, senza distinguere tra quota fiscalmente agevolata e quota effettivamente a carico dei condomini e senza collegare le somme richieste a specifici stati di avanzamento lavori. Tale mancanza, a loro avviso, integrava una violazione di una norma imperativa e comportava la nullità della delibera.
Il condominio convenuto sosteneva, tra l'altro, che gli attori erano decaduti dall'azione di annullamento ex art. 1137 c.c., avendo proposto l'impugnazione oltre il termine di trenta giorni. Nel merito, difendevano la validità della delibera, ritenendo che la previsione di pagamenti progressivi fosse sufficiente a soddisfare il requisito del fondo speciale.
La decisione
Il Tribunale di Milano ha accolto l'eccezione di decadenza dall'azione di annullamento: l'impugnazione era stata proposta oltre il termine previsto dall'art. 1137 c.c., con conseguente preclusione per tutte le doglianze riconducibili a meri vizi di annullabilità, quali la regolarità della convocazione, la sufficienza dell'informazione ai condomini, le modalità di riparto e altri aspetti gestionali. Il Tribunale ha potuto esaminare soltanto i profili di nullità, ritenendo in particolare fondata la censura relativa alla violazione dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, per la mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio.
La delibera impugnata ha richiesto ai condomini somme rilevanti a titolo di autofinanziamento per lavori straordinari, ma senza procedere alla valida costituzione del fondo speciale obbligatorio.
In particolare, la delibera non ha indicato l'ammontare complessivo dei lavori, non ha determinato l'importo del fondo speciale, non ha chiarito la distinzione tra la quota coperta da agevolazioni fiscali e quella residua a carico dei condomini, né ha collegato le somme richieste a specifici stati di avanzamento lavori contrattualmente previsti.
Il giudice ha inoltre escluso che le successive delibere intervenute nel 2024 potessero sanare il vizio originario: la validità della delibera deve essere valutata al momento della sua adozione, e le successive revisioni contabili non eliminano la mancanza del fondo speciale, tanto più a fronte dell'avvenuta emissione delle richieste di pagamento.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera del 25 luglio 2023, limitatamente al punto 2 dell'ordine del giorno relativo alla richiesta di versamenti per lavori straordinari in assenza del fondo speciale. Le ulteriori domande sono state rigettate perché coperte da decadenza o infondate. Le spese di lite sono state integralmente compensate tra le parti.
Considerazioni conclusive
Dopo la riforma del condominio, l'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, richiede che l'assemblea, quando approva lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, costituisca obbligatoriamente un fondo speciale pari all'importo dei lavori, oppure commisurato ai singoli pagamenti se il contratto prevede SAL. La costituzione del fondo non è più facoltativa: è una condizione di validità della delibera.
Una delibera che approva lavori straordinari senza aver prima istituito il fondo speciale è nulla (Trib. Milano 23 settembre 2024, n. 8205).
La nullità della delibera per mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c. può essere rilevata d'ufficio in ogni fase del processo, purché i fatti necessari a dimostrarla risultino già acquisiti agli atti e non richiedano nuovi accertamenti (Cass. n. 1107/2026).
Una delibera adottata a maggioranza non può avere un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., né può decidere di soprassedere alla costituzione del fondo speciale o di alterarne le modalità legali di formazione. Neppure il consenso dell'appaltatore può legittimare tale scelta, poiché essa risulta potenzialmente pregiudizievole per ogni partecipante e per la stessa gestione condominiale. La delibera, pertanto, è nulla. (Cass. n. 9388/2023).
Di conseguenza la previsione di un generico "autofinanziamento provvisorio" non soddisfa i requisiti del fondo speciale, che deve essere determinabile e riferibile a obbligazioni economiche precise. Come ha evidenziato il giudice milanese il fondo speciale non coincide con un semplice accantonamento di denaro, ma richiede una delibera che consenta di conoscere l'esposizione patrimoniale dei singoli condomini.
