Se i lavori di manutenzione straordinaria hanno carattere urgente, l'amministratore può disporne l'esecuzione anche quando l'assemblea non riesca a deliberare, e può poi ripartire le spese secondo le tabelle millesimali, richiederne il pagamento pro quota e attivare le ordinarie azioni di recupero. In questo perimetro, l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile opera come adempimento del dovere di rendiconto e controllo sulla gestione, non come condizione di efficacia dell'iniziativa né come necessaria ratifica.
Il Tribunale di Agrigento (decreto n. 1093 del 11/03/2026) colloca questa regola nel rapporto tra rimedi "sostitutivi" dell'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. (applicabile al condominio per rinvio dell'art. 1139 c.c.) e poteri tipici dell'amministratore ex art. 1135, comma 2, c.c.: il ricorso al giudice resta rimedio residuale, destinato a operare quando l'ordinaria fisiologia condominiale risulti realmente paralizzata e non vi sia, al contempo, uno strumento legale interno idoneo a fronteggiare l'indifferibilità dell'intervento.
La vicenda
Alcuni condomini hanno introdotto un procedimento in camera di consiglio ex artt. 1105 c.c. e 737 c.p.c. chiedendo, in via principale, che fosse dichiarata "esecutiva ed efficace" una precedente deliberazione che aveva approvato lavori straordinari sulla copertura (con contestuale fondo cassa) e i bilanci con relativi riparti; in subordine, hanno domandato che fossero adottati "i provvedimenti necessari" a superare l'inerzia assembleare.
La richiesta si innestava su una situazione di stallo: numerose assemblee andate deserte o senza deliberazioni sul punto; una delibera successivamente "annullata" dalla stessa assemblea per il timore di soccombenza, a seguito di impugnazione in sede di mediazione; un ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. promosso dalla proprietaria dell'unità sottostante la copertura per infiltrazioni, con produzione (nel procedimento ex art. 1105 c.c.) anche della CTU svolta nell'ambito del cautelare.
L'amministratore del condominio si è costituito aderendo alle domande dei ricorrenti e dando atto della mancata approvazione dei bilanci per difetto di quorum.
La decisione
Il Collegio, anzitutto, ha ritenuto ammissibile la costituzione in giudizio dell'amministratore senza necessità di autorizzazione o ratifica assembleare, poiché la controversia riguardava lavori urgenti riconducibili alle attribuzioni tipiche dell'amministratore, richiamando l'indirizzo secondo cui l'autorizzazione assembleare è richiesta soltanto per le liti che esorbitano dalle attribuzioni ex art. 1131, commi 2 e 3, c.c.
Nel merito, pur dando atto che la CTU versata in atti consentiva di ritenere urgenti gli interventi sulla copertura e pur riconoscendo l'esistenza di uno stallo deliberativo, il Tribunale ha escluso che l'unico strumento per superare l'impasse fosse il ricorso all'autorità giudiziaria: "l'intervento dell'autorità giudiziaria deve ritenersi confinato ad ipotesi residuali, onde prevenire il rischio di inammissibili ingerenze nella gestione condominiale, precipuamente affidata agli organi all'uopo previsti dalla legge (assemblea condominiale ed amministratore di condominio)".
Il punto decisivo è l'operatività dell'art. 1135, comma 2, c.c., che consente all'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria in presenza del requisito dell'urgenza, imponendo l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile. Il decreto valorizza espressamente la funzione di questo obbligo informativo, affermando che esso rientra nel dovere generale di rendiconto e controllo sulla gestione e non va sovrapposto alla logica della ratifica di un atto "esorbitante" dal mandato: "l'obbligo […] rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato".
Su tale premessa, il Tribunale trae una conseguenza pratica particolarmente netta, che delimita in concreto l'area del "potere" dell'amministratore quando l'urgenza è accertata: "l'amministratore […] avrà il potere non soltanto di ordinare l'esecuzione dei lavori […] ma anche, quale necessario corollario, di sottoscrivere il relativo contratto di appalto con la ditta da lui prescelta, di ripartire tutti gli oneri e le spese facendo applicazione delle tabelle millesimali come per legge e di richiederne il pagamento - pro quota - a carico dei singoli condomini, potendo agire in via cognitiva ed esecutiva per il recupero delle somme dovute dagli eventuali condomini, dissenzienti e/o inadempienti".
Inoltre, il Collegio valorizza un ulteriore elemento fattuale che, nel caso concreto, rendeva improprio l'intervento sostitutivo del giudice: non risultava che l'amministratore avesse opposto un rifiuto all'esercizio dei poteri ex art. 1135, comma 2, c.c. tale da richiedere la nomina di un ausiliario (amministratore ad acta o giudiziario) per supplire all'inerzia gestionale. Da qui il rigetto del ricorso, con compensazione delle spese.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 19/11/1996, n. 10144: l'obbligo dell'amministratore di riferire alla prima assemblea utile sui lavori urgenti attiene al rendiconto; la sua inosservanza non preclude, nei limiti di giustificatezza, il rimborso delle spese urgenti (richiamata nel decreto; in termini analoghi anche App. Milano 28/10/2004).
- Cass. civ., sez. II, 20/04/2001, n. 5889: il ricorso ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi riconducibili a una situazione di inerzia/assenza di maggioranza/difetto di esecuzione della deliberazione, in rapporto alla concreta amministrazione della cosa comune (richiamata nel decreto).
- Cass. civ., sez. II, ord. 17/06/2025, n. 16351: nel ricorso ex art. 1105 c.c. è valorizzato, in motivazione, il requisito della non differibilità ("urgenza") del provvedere (richiamata nel decreto).
- Cass. civ., sez. II, 27/10/2020, n. 23550 e Cass. civ., sez. VI, 06/12/2017, n. 29309: l'autorizzazione o ratifica assembleare per la costituzione in giudizio dell'amministratore attiene alle liti che esorbitano dalle attribuzioni di cui all'art. 1131, commi 2 e 3, c.c. (richiamate nel decreto).
- Cass. civ., sez. II, 02/02/2017, n. 2807: l'imputazione al condominio delle obbligazioni assunte dall'amministratore senza previa delibera assembleare per lavori straordinari postula, tra l'altro, l'accertamento dell'urgenza, oltre alla spendita del nome del condominio; in difetto del requisito, il rapporto obbligatorio può non essere riferibile al condominio.
- Cass. civ., sez. II, 20/12/2018, n. 33057: per lavori straordinari in assenza di urgenza accertata e senza delibera, il contratto stipulato dall'amministratore può risultare non opponibile ai condomini.
- Cass. civ., sez. II, 26/05/1993, n. 5914: il rimedio ex art. 1105 c.c. attiene alla gestione della cosa comune nei rapporti interni e opera come strumento sostitutivo in presenza di opposizione/inazione ingiustificata rispetto a provvedimenti necessari (richiamo utilizzato in giurisprudenza di merito in tema di limiti dell'intervento sostitutivo).
- Cass. civ., sez. II, 10/02/2009, n. 18192: l'assemblea può approvare ex post spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione anche se prive di urgenza, purché non voluttuarie o gravose, surrogando la mancanza della delibera preventiva.
- Cass. civ., sez. II, 19/02/2018, n. 4668: per le spese straordinarie urgenti disposte dall'amministratore non è richiesta ratifica assembleare, restando fermo l'obbligo di riferire alla prima assemblea; la ratifica rileva, invece, per spese non urgenti disposte senza delibera autorizzativa.
- Cass. civ., sez. II, 18/02/2010, n. 6557: in mancanza di urgenza, i lavori straordinari disposti dall'amministratore senza delibera eccedono le attribuzioni tipiche e il relativo rapporto obbligatorio può non essere riferibile al condominio, salva ratifica assembleare.
Considerazioni conclusive
Quando i lavori straordinari sono urgenti e indifferibili, l'amministratore può attivarli senza attendere la deliberazione assembleare e, come naturale completamento della stessa iniziativa, può regolare il rapporto con l'impresa, ripartire l'esborso secondo i criteri legali e pretenderne il pagamento pro quota, anche attivando le ordinarie tutele di recupero nei confronti dei morosi. In questa cornice, il ricorso al giudice ex art. 1105 c.c. si colloca sullo sfondo: resta uno strumento sostitutivo per ipotesi di reale paralisi gestionale (inerzia, impossibilità di formazione della maggioranza, mancata esecuzione di deliberazioni), ma non è chiamato a sostituire l'assetto legale interno quando l'urgenza rende già operante la regola dell'art. 1135, comma 2, c.c., in coerenenza con l'idea di residualità dell'intervento giudiziale nella gestione comune (Cass. n. 5889/2001; Cass. n. 5914/1993) e con l'enfasi posta sul requisito della non differibilità nel procedimento camerale (Cass. n. 16351/2025).
La soluzione accolta si salda poi con il consolidato criterio interpretativo che colloca il "riferire alla prima assemblea utile" sul piano del rendiconto e del controllo, non su quello della ratifica: l'obbligo informativo resta doveroso, ma la sua violazione non si traduce automaticamente nell'inefficacia dell'intervento urgente, né trasforma l'assemblea in un passaggio di convalida (Cass. n. 10144/1996; Cass. n. 4668/2018). L'asse portante è quindi l'accertabilità dell'urgenza: quando il requisito manca, la giurisprudenza di legittimità tende a ricondurre l'iniziativa dell'amministratore fuori dalle attribuzioni tipiche, con conseguenze più rigorose sul piano dell'opponibilità ai condomini e della riferibilità dell'obbligazione al condominio (Cass. n. 2807/2017; Cass. n. 33057/2018; Cass. n. 6557/2010). In quest'ultimo scenario, la fisiologica ricomposizione dell'assetto deliberativo può avvenire tramite una deliberazione ex post, nei limiti in cui sia ammissibile l'approvazione consuntiva di spese non urgenti e non voluttuarie o gravose (Cass. n. 18192/2009).
Sul punto v. anche Lavori in condominio senza delibera assembleare. Per un approfondimento, v. Lavori senza urgenza e limiti dei poteri dell'amministratore.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
