In ambito condominiale, capita che sia l'amministratore che l'assemblea siano carenti nella gestione dei beni comuni e che ritardino ogni intervento per mera trascuranza. In questo caso, sorge la necessità di ovviare a tale mancanza e non è improbabile che ad agire siano alcuni proprietari del fabbricato.
Pertanto, in tale circostanza, i condòmini che eseguono la manutenzione straordinaria a proprie spese sono rimborsati? In questi casi, chi agisce in luogo dell'amministratore e/o dell'assemblea, a quali condizioni vede riconosciuta come legittima la propria iniziativa?
Ha trattato l'argomento in esame anche la Corte di Cassazione che, con l'ordinanza n. 16351 del 17 giugno 2025 ha risolto definitivamente la lite insorta tra i condòmini di un edificio e il proprio fabbricato in merito a dei lavori straordinari.
In particolare, si trattava di interventi eseguiti a proprie spese dai suddetti proprietari aventi ad oggetto la copertura del condominio e l'impianto di smaltimento delle acque meteoriche. In ragione di questi lavori era chiesto un rimborso di circa sessantamila euro. Ebbene, la richiesta restituzione delle somme anticipate era stata legittima?
Non ci resta che approfondire il caso concreto.
Il condominio non agisce in manutenzione dei beni comuni: cosa fare?
Se occorre assumere delle decisioni in condominio, ad esempio in tema di manutenzione necessaria dei beni comuni, l'organo sovrano è, certamente, l'assemblea.
Qualora questa dovesse risultare negligente, ad esempio perché la maggioranza non vuole affrontare i costi di un intervento di riparazione straordinario, il rimedio previsto dalla legge è quello descritto nell'art. 1105 cod. civ. «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
In base a questa norma, il singolo proprietario di un edificio, dinanzi all'inerzia dell'assemblea e dell'amministratore che, per ipotesi, non convoca la riunione per deliberare i lavori, può rivolgersi all'autorità giudiziaria per superare l'impasse determinato dalla trascuranza nella gestione dei beni comuni.
Trattasi, in particolare, di un rimedio previsto in materia di comunione dei beni che, per pacifica posizione giurisprudenziale è applicabile anche in tema di condominio e, persino, allorquando il fabbricato è di proprietà di soli due condòmini (cosiddetto condominio minimo) «l'art. 1105 c.c. è norma applicabile, per il disposto dell'art. 1139 c.c. anche al condominio, minimo o non (Cass. 12420/93)».
Interventi urgenti in condominio: in quali casi c'è il rimborso?
In ambito condominiale, gli organi deputati al governo della cosa comune sono, esclusivamente, l'amministratore, ma soprattutto, l'assemblea. Solo questi possono decidere di intervenire sui beni comuni e di provvedere alla loro manutenzione.
Pertanto, in ragione di questi principi fondamentali, l'eventuale esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria ad opera di un singolo proprietario sarebbe un'iniziativa inammissibile e il condòmino non avrebbe diritto ad alcun rimborso.
Fa eccezione a questa regola il caso previsto dall'art. 1134 cod. civ. In tale evenienza, infatti, il rimborso è previsto poiché il condòmino interviene, urgentemente, per eseguire dei lavori indifferibili e per evitare che la cosa comune mal tenuta possa arrecare danno e pericolo ai terzi «il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento allo stesso condomino, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18759 del 23 settembre 2016).
Venendo al caso oggetto dell'ordinanza in commento, la Cassazione, confermando la legittimità del provvedimento in appello, ha negato il rimborso ai condòmini del fabbricato citato, poiché l'attività gestoria compiuta dai medesimi era del tutto ultronea ed inutile.
Vi era stato, infatti, già un provvedimento dell'autorità giudiziaria secondo il quale i lavori in questione dovevano essere eseguiti. Bastava, perciò, dare attuazione a tale ordine del giudice per provvedere alla manutenzione dei beni comuni. Insomma, non vi erano i presupposti per invocare l'art. 1134 cod. civ. «già esisteva un provvedimento d'urgenza dell'A.G. - che ordinava gli interventi di ripristino, la cui attuazione ex art. 669 duodecies c.p.c., anche in relazione alle modalità e ai tempi dell'intervento ripristinatorio, doveva avvenire sotto il controllo del giudice della cautela - suscettibile di produrre il medesimo risultato pratico (cioè, il ripristino delle parti comuni deteriorate), perseguito dai condòmini mediante l'inutile iniziativa gestoria - Nella fattispecie in esame, pertanto, non è dovuto alcun rimborso al condomino ove la spesa di conservazione sia stata precedentemente ordinata dal giudice, con provvedimento d'urgenza, soggetto ad attuazione ai sensi dell'art. 669 duodecies c.p.c.».
Ecco dunque spiegati i motivi del mancato accoglimento del ricorso in Cassazione.
