In ambito condominiale, può accadere che un singolo condominio assuma la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea affrontando spese per lavori di manutenzione e riparazione della cosa comune. Si pone, in tal caso, il problema di stabilire se egli abbia diritto al rimborso delle spese sostenute.
L'art. 1134 c.c. si occupa di tale eventualità negando al condominio il rimborso delle spese anticipate salvo che si tratti di spesa urgente.
La giurisprudenza è intervenuta in diverse occasioni sulla questione chiarendo quando la spesa debba ritenersi "urgente".
In applicazione della disciplina e dei principi giurisprudenziali elaborati in materia, di recente, la Corte d'Appello di L'Aquila (sentenza n. 10 del 3 gennaio 2025) ha negato ad un condominio il rimborso delle spese anticipate per lavori di manutenzione eseguiti di propria iniziativa ritenendoli non urgenti nonché ha pure respinto la domanda subordinata di indennizzo per ingiustificato arricchimento difettando la prova del requisito dell'urgenza richiesto per l'accoglimento della domanda principale.
Fatto e decisione
Il proprietario di un appartamento posto al secondo piano di un palazzo di pregio architettonico citava in giudizio l'altro condominio dello stabile (costituto da due soli condòmini) al fine di ottenere la condanna dello stesso al pagamento della quota delle spese sostenute per i lavori di riparazione e manutenzione effettuati nelle parti comuni dell'edificio.
L'attore evidenziava di aver commissionato a proprie spese lavori di manutenzione nel vano scale del palazzo (tinteggiatura e nuovo impianto elettrico, pulizia e decapitaggio scala in pietra e trattamento idrorepellente della gradinata; rifacimento della pavimentazione nell'androne delle scale e realizzazione vespaio) resesi necessari al fine di conservare la cosa comune a seguito dei devastanti interventi post-terremoto (massiccio uso di travi e catene per il rafforzamento sismico) che avevano interessato l'edificio.
Chiedeva, pertanto, la condanna del convenuto al pagamento della somma anticipata secondo i millesimi di sua proprietà e, in via subordinata, chiedeva il rimborso di tali somme a titolo di indebito arricchimento.
Si costituiva la controparte evidenziando l'infondatezza dell'avversa domanda stante l'assenza dell'urgenza dei lavori effettuati e, in ogni caso, eccepiva l'eventuale compensazione delle somme con quelle dovute dall'attore per i lavori effettuati sul tetto del palazzo.
Il Tribunale di Sulmona rigettava le domande attoree ritenendo non sussistente il requisito della necessità e dell'urgenza nell'esecuzione dei lavori.
Avverso la sentenza, l'attore soccombente in primo grado proponeva appello per due ordini di motivi: per ingiusta esclusione dei motivi di urgenza nell'esecuzione dei lavori nonché per ingiusto rigetto della domanda di indennizzo per ingiustificato arricchimento.
Si costituiva l'appellato chiedendo il rigetto del gravame e l'integrale conferma della statuizione impugnata.
La Corte d'Appello di L'Aquila ha rigettato il gravame confermando la sentenza impugnata ritenendo che gli interventi non fossero risarcibili difettando il requisito dell'urgenza e, conseguentemente, in assenza della prova di tale requisito richiesto per l'azione in via principale, la Corte ha pure rigettato la domanda subordinata di indennizzo per ingiustificato arricchimento.
Considerazioni conclusive
L'art. 1134 c.c. rubricato "Gestione di iniziativa individuale" stabilisce che "il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
Il singolo condominio, il quale ritenga che occorra effettuare una spesa per interventi ritenuti necessari per la conservazione o il godimento della cosa comune, non può provvedervi direttamente ma è tenuto ad interpellare l'amministratore chiedendo di provvedere e nel caso in cui il predetto non ottemperi alla richiesta o non convochi l'assemblea, il condominio potrà procedere a convocarla direttamente.
Nel caso di paralisi dell'organo assembleare e dunque di inerzia ovvero di mancato raggiungimento di un accordo, il condominio è legittimato a rivolgersi all'organo giudiziario competente con le forme della procedura camerale di volontaria giurisdizione a norma dell'art. 1105 per ottenere le provvidenze sostitutive di quelle di competenza dell'assemblea ed eventualmente con nomina di un amministratore ad hoc.
Sussiste, dunque, il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa (ossia senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea) opere relative alle parti comuni; divieto che cessa, quando si tratta di opere urgenti; tali sono quelle che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (cfr. ex multis Cass., S.U., n. 2046/2006; Cass. n. 6400/1984; Cass. n. 5356/1977; Corte d'Appello di Roma 21.7.2004).
Secondo il pacifico insegnamento della Corte di Cassazione, deve, dunque, ritenersi urgente la spesa sostenuta con la diligenza del bonus pater familias, "la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere" (cfr., tra le tante, Cass. ord. n. 13293/2018).
La Suprema Corte, peraltro, intervenendo in un caso relativo ad un condominio minimo, composto dunque di soli due partecipanti (come nel caso in esame) ha ribadito il proprio orientamento costante secondo cui anche in caso di condominio piccolo e dunque composto di meno di nove partecipanti e privo di amministratore si applica il disposto di cui all'art. 1134 c.c. (cfr. Cass. n. 21015/2015).
Ne deriva che l'intervento diretto del singolo condomino, come quello finalizzato alla riparazione di una cosa comune, trova una giustificazione e quindi la possibilità di rimborso solo quando è destinato a far fronte ad un fenomeno che presenti i caratteri della inopinabilità e della indifferibilità, un evento improvviso, imprevedibile e gravemente dannoso della cosa comune o di proprietà esclusiva del condomino (Tribunale di Trani 22.1.2008).
La giurisprudenza è, infatti, concorde nel ritenere che il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell'art. 1134 c.c., a differenza di quanto previsto dall'art. 1100 c.c. nella comunione ordinaria, non insorge in caso di trascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell'urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell'amministrazione dei beni in proprietà. (Cass. civ. n. 19254/2021).
Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve, dunque, dimostrare, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., che ne sussisteva l'urgenza, ossia la necessità che implica una valutazione riservata al giudice di merito, di eseguirla senza ritardo (per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune), e, quindi, senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (cfr. ex multis Cass. n. 5465/2022; Cass. n. 27106/2021; Cass. n. 18759/2016; Cass. n. 27519/2011; Cass. 9743/10).
Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che i lavori eseguiti dal condominio appellante non fossero urgenti trattandosi di interventi per lo più di tipo estetico (caratterizzati dal ripristino dell'assetto artistico del palazzo), per i quali non era stata offerta in giudizio alcuna prova idonea a dimostrare il danno o il pericolo che sarebbe potuto derivare dal differimento della spesa.
Difettando il presupposto dell'urgenza richiesto per l'ottenimento del rimborso della spesa autonomamente sostenuta dal singolo condominio, non spetta neppure il rimedio sussidiario dell'azione di arricchimento ex art. 2041 cod. civ., non potendo essa essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti.
L'azione di ingiustificato arricchimento è una azione per sua natura complementare e sussidiaria, esperibile "solo quando ricorrano due presupposti: a) la mancanza di un titolo specifico idoneo a far valere il diritto di credito; b) l'unicità del fatto causativo dell'impoverimento sussistente quando la prestazione resa dall'impoverito sia andata a vantaggio dell'arricchito e lo spostamento patrimoniale non risulti determinato da fatti distinti, incidenti su due situazioni diverse e in modo indipendente l'uno dall'altro, con conseguente esclusione dei casi di arricchimento cd. "indiretto", nei quali l'arricchimento è realizzato da persona diversa rispetto a quella cui era destinata la prestazione dell'impoverito". (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 29672 del 22 ottobre 2021).
Ed ancora, più di recente la Cassazione (Ord. Sez. 2 Num. 29661/2024) ha stabilito che "l'azione di ingiustificato arricchimento ex art. 2042 cod. civ., che è un rimedio restitutorio mirante a neutralizzare lo squilibrio determinatosi, in conseguenza di diversi atti o fatti giuridici, tra le sfere patrimoniali di due soggetti, nei limiti - per l'appunto - dell'arricchimento che non sia sorretto da una "giusta causa", ha carattere sussidiario ed è proponibile ove la diversa azione - sia essa fondata sul contratto ovvero su una specifica disposizione di legge ovvero ancora su clausola generale - si riveli carente ab origine del titolo giustificativo, imponendo la regola della sussidiarietà di affermare che, se l'impoverito dispone di altre difese, l'azione di arricchimento non può essere esercitata, e ciò vale anche se le altre difese, già pertinenti al soggetto, siano andate perdute".
Il presupposto di un'azione di ingiustificato arricchimento è dunque l'inesistenza di un'azione tipica e può quindi essere valutata, se proposta in via subordinata rispetto all'azione articolata in via principale soltanto qualora quest'ultima sia rigettata per un difetto del titolo posto a suo fondamento ma non anche nel caso in cui sia stata proposta una domanda ordinaria, senza offrire prove sufficienti al relativo accoglimento. (Cass. 14944/22).
Nel caso che ci occupa l'azione principale è stata correttamente inquadrata nell'art.1134 c.c. e la reiezione della stessa non si è fondata sulla mancanza del titolo posto a suo fondamento, ma sulla mancanza delle prove necessarie alla dimostrazione del requisito dell'urgenza; conseguentemente, anche l'azione di ingiustificato arricchimento non ha potuto trovare accoglimento.
