Lavori extra non autorizzati restano senza compenso se il contratto richiede il consenso scritto

Nel contratto di appalto stipulato a misura, l'aumento delle quantità di una lavorazione già prevista può essere remunerato sulla base della contabilità finale; diversa è la sorte delle opere che esulano dall'oggetto originario e incidono su una porzione ulteriore dell'immobile, perché in tal caso opera la disciplina delle opere extra e, se il contratto richiede l'autorizzazione scritta del committente, il compenso non è dovuto in mancanza di tale consenso. È questa la linea seguita dal Tribunale di Napoli, sezione XI civile, con sentenza del 12 febbraio 2026, pronunciata in sede di opposizione a decreto ingiuntivo in una controversia relativa ai lavori di rifacimento del manto di impermeabilizzazione del terrazzo condominiale.

Il punto decisivo della motivazione sta nella corretta separazione tra maggiori quantità e lavori extra-contratto. Il giudice non ha affermato un generico diritto dell'impresa al pagamento di ogni lavorazione ulteriore emersa in corso d'opera, ma ha valorizzato due clausole contrattuali tra loro complementari: da un lato quella che fissava il corrispettivo a misura, con liquidazione secondo la contabilità finale del direttore dei lavori; dall'altro quella che subordinava varianti, addizioni o riduzioni a una espressa autorizzazione scritta del committente. Proprio questo secondo profilo, decisivo nel caso concreto, meritava di essere posto in piena evidenza.

La vicenda

Un'impresa aveva ottenuto in via monitoria l'ingiunzione di pagamento di somme richieste a saldo dell'appalto avente ad oggetto il rifacimento del manto impermeabilizzante del terrazzo condominiale. Il credito azionato comprendeva il residuo del corrispettivo originariamente pattuito, maggiori quantità di lavorazioni e ulteriori opere contabilizzate in corso d'opera, al netto dei pagamenti già ricevuti e di alcune lavorazioni non eseguite.

Il condominio proponeva opposizione deducendo, in sintesi, quattro profili: la carenza di legittimazione passiva per i lavori eseguiti in appartamenti di proprietà esclusiva; l'insussistenza del diritto al compenso per opere ulteriori non autorizzate; l'operatività della clausola risolutiva espressa per il ritardo nell'ultimazione; la responsabilità del direttore dei lavori, chiamato in causa a fini di manleva, per avere collaudato e contabilizzato lavorazioni non approvate dal committente.

Il direttore dei lavori eccepiva la nullità della chiamata per indeterminatezza dell'oggetto e contestava ogni addebito. La procedura di mediazione obbligatoria veniva espletata senza esito positivo.

La decisione

Il giudice ha dapprima respinto l'eccezione di nullità della chiamata in causa, osservando che l'azione proposta nei confronti del direttore dei lavori era sufficientemente determinata, poiché risultava chiaro che il condominio ne chiedeva l'accertamento di responsabilità per avere collaudato lavorazioni non comunicate né autorizzate e, per l'effetto, la manleva rispetto all'eventuale esborso.

È stata poi disattesa anche l'eccezione di difetto di legittimazione passiva del condominio con riguardo ai lavori eseguiti negli appartamenti privati, ma solo nel senso che tale profilo non incideva sulla validità del decreto opposto, già emesso senza tener conto di quelle poste. La relativa pretesa, infatti, era stata riproposta dall'impresa in via riconvenzionale.

Quanto al ritardo nell'ultimazione dei lavori, il Tribunale ha escluso l'operatività della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 14 del contratto. La motivazione valorizza tre dati convergenti: la sospensione era giustificabile alla luce delle condizioni meteorologiche avverse e dell'emergenza pandemica; il committente aveva lamentato l'eccessiva durata della sospensione solo in un'occasione; soprattutto, dopo la consegna aveva continuato a effettuare pagamenti periodici all'appaltatrice, condotta incompatibile con la volontà di avvalersi della risoluzione. A ciò si aggiunge il rilievo, espressamente svolto in sentenza, che il condominio non aveva neppure proposto domanda riconvenzionale di restituzione delle somme già corrisposte.

Nel merito della pretesa creditoria, il giudice ha ritenuto certamente dovuto il corrispettivo per i lavori originariamente affidati sul terrazzo condominiale, rilevando che le contestazioni sulla cattiva esecuzione e sulla scarsa qualità dei materiali erano rimaste del tutto generiche e prive di prova, oltre a risultare smentite dal comportamento tenuto dal committente, che non aveva formulato contestazioni tempestive e aveva continuato a pagare anche dopo la consegna.

La parte più significativa della sentenza riguarda però la distinzione tra due diverse tipologie di lavorazioni ulteriori.

Per i maggiori strati di guaina emersi in corso d'opera, il pagamento è stato riconosciuto. La motivazione richiama la clausola contrattuale secondo cui "il corrispettivo dei lavori è stabilito a misura e sarà computato in base ai prezzi unitari allegati al presente atto in ragione della contabilità finale redatta dal Direttore dei Lavori". Dal raffronto tra computo metrico preventivo e computo finale è risultato che la rimozione dei manti impermeabili era già compresa nel progetto approvato; era soltanto aumentata la quantità degli strati da rimuovere. Per questo il Tribunale ha escluso che si trattasse di "lavorazioni extra" in senso tecnico e ha riconosciuto all'impresa l'importo di € 17.004,68 oltre IVA.

Diverso il giudizio sulle opere eseguite su una ulteriore e diversa porzione del terrazzo. Qui il punto decisivo non è stato soltanto la diversa localizzazione dell'intervento, ma il fatto che quelle opere fossero state qualificate dallo stesso direttore dei lavori come "lavori extra" e riferite a un'area non compresa nell'appalto originario. La sentenza richiama espressamente l'art. 11, comma 2, del contratto, secondo cui "L'impresa non potrà, in nessun caso, disporre alcuna variante o addizione o riduzione rispetto a quanto in oggetto del presente appalto, a meno che non sia stata a ciò espressamente autorizzata per iscritto dalla Committente indicando anche la tempistica relativa. In difetto di autorizzazione, l'impresa non ha diritto ad alcun compenso per la realizzazione delle opere aggiuntive". Proprio perché il consenso scritto del committente era contrattualmente richiesto, e perché tali opere non erano state ricondotte dal giudice alle variazioni necessarie per eseguire l'opera a regola d'arte, la somma di € 14.438,09 oltre IVA non è stata riconosciuta.

La domanda di manleva proposta nei confronti del direttore dei lavori è stata rigettata. Il Tribunale ha ritenuto provato che il professionista avesse informato il committente delle lavorazioni ulteriori emerse in corso d'opera, avesse chiesto la convocazione dell'assemblea e avesse promosso un sopralluogo sul terrazzo; al tempo stesso, non era emersa prova che egli avesse autorizzato o impartito direttive per l'esecuzione di lavori non specificamente approvati. In questa prospettiva, la sentenza non riduce il ruolo del direttore dei lavori a una mera funzione notarile, ma esclude la responsabilità professionale perché l'obbligo informativo risulta adempiuto e manca la prova di un suo autonomo ordine esecutivo su opere non assentite.

Quanto, infine, alla domanda riconvenzionale dell'impresa per i lavori eseguiti negli appartamenti di singoli condomini, essa è stata rigettata. Il giudice ha valorizzato la clausola contrattuale secondo cui "Ciascun proprietario è committente per i lavori di pertinenza del proprio immobile e direttamente responsabile degli adempimenti di cui al presente contratto", escludendo così che il condominio fosse obbligato al pagamento di interventi eseguiti sulle proprietà esclusive. Resta estranea al giudizio, precisa la sentenza, l'eventuale azione risarcitoria spettante ai condomini danneggiati.

L'opposizione è stata dunque parzialmente accolta, con revoca del decreto ingiuntivo; nondimeno, in applicazione del principio per cui il giudizio di opposizione si estende all'accertamento del merito della pretesa, il condominio è stato condannato a pagare all'impresa la minor somma di € 31.699,47, IVA inclusa, oltre interessi legali dal deposito del ricorso monitorio. Le spese sono state integralmente compensate tra tutte le parti.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 11 ottobre 2022, n. 31273 - richiamata in sentenza sul principio per cui l'appaltatore, anche quando esegua un progetto predisposto da altri, deve segnalare al committente gli errori progettuali che impediscano la realizzazione dell'opera a regola d'arte.
• Cass. civ., 4 maggio 2017, n. 10891 - in tema di variazioni necessarie ex art. 1660 c.c., l'appaltatore può eseguirle senza preventiva autorizzazione solo quando siano strettamente necessarie alla realizzazione dell'opera a regola d'arte; in mancanza di accordo, spetta al giudice accertarne la necessità e determinare il corrispettivo.
• Cass. civ., 21 febbraio 2017, n. 4430 e Cass. civ., 25 maggio 2016, n. 10865 - sul versante condominiale, le varianti a opere di manutenzione straordinaria richiedono approvazione assembleare, salva successiva ratifica; il principio è coerente con la necessità di una volontà del committente condominio espressa dall'organo collegiale.
• Cass. civ., ord. 3 dicembre 2025, n. 31592 - l'obbligazione del condominio per lavori ulteriori rispetto a quelli originariamente deliberati richiede che tali opere siano comprese nel contratto approvato o siano oggetto di una specifica deliberazione o ratifica successiva.
• Cass. civ., 2 settembre 2020, n. 18204 - i veri lavori extra-contratto, perché estranei al progetto originario, non si confondono con le variazioni interne all'appalto e postulano uno specifico accordo ulteriore; il richiamo è utile a delimitare le ipotesi in cui l'aumento delle lavorazioni non resta assorbito nel regolamento contrattuale iniziale.

Considerazioni conclusive

Il criterio realmente decisivo sta nel rapporto tra oggetto dell'appalto e titolo autorizzativo: nell'appalto a misura la contabilità finale giustifica il pagamento delle quantità maggiori di una lavorazione già compresa nel progetto, ma non può estendere da sola il perimetro del contratto a opere ulteriori, riferite a una diversa porzione dell'immobile, per le quali il contratto richieda il consenso scritto del committente.

La soluzione si colloca lungo una linea interpretativa coerente. Cass. n. 4430/2017, Cass. n. 10865/2016 e, più di recente, Cass. n. 31592/2025 convergono nel ritenere che, per le opere straordinarie condominiali e per le relative varianti, occorra una volontà assembleare espressa o successivamente ratificata; sul punto v. anche lavori extra non autorizzati e consenso assembleare e, per un taglio più recente sul vincolo del contratto approvato, lavori extra compresi nel contratto approvato.

Nello stesso quadro, Cass. n. 10891/2017 conserva una funzione distinta e non sovrapponibile: la regola sulle variazioni necessarie ex art. 1660 c.c. consente il riconoscimento del compenso quando le opere ulteriori siano strettamente indispensabili per realizzare l'opera a regola d'arte e tale necessità venga accertata in concreto; per un approfondimento, v. variazioni necessarie e art. 1660 c.c.. Il limite applicativo emerge invece dal richiamo a Cass. n. 18204/2020, che vale a distinguere i veri lavori extra, estranei al progetto originario, dalle semplici variazioni dell'opera: quando questa connessione funzionale manca, non basta la contabilità finale e neppure la mera utilità dell'intervento; può vedersi anche la distinzione tra lavori extra e variazioni.

Ne deriva una conclusione pratica netta: il prezzo a misura incide sul modo di quantificare il corrispettivo, non sul potere di ampliare l'oggetto del contratto. La misura copre il "quanto" delle lavorazioni già pattuite; per il "quid pluris" resta decisivo il consenso richiesto dal contratto e, nel caso di committente condominio, la sua riferibilità alla volontà assembleare. Sul discrimine tra prezzo a corpo e prezzo a misura può vedersi anche appalto a corpo e appalto a misura nei lavori condominiali.