In occasione del recente cosiddetto superbonus, in ambito condominiale e non solo, a determinate condizioni e presupposti, era stata data la possibilità di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, diretti all'efficientamento energetico degli edifici, senza alcun costo sostanziale.
La spesa, infatti, almeno tendenzialmente, sarebbe stata del tutto detraibile, ad esempio, mediante la cosiddetta cessione del credito.
Per questo motivo, in alcuni fabbricati l'assemblea aveva provveduto ad incaricare una certa impresa affinché provvedesse alla progettazione ed alla pedissequa esecuzione dei lavori preventivati.
È accaduto ciò anche in questo condominio lombardo dove l'assemblea, riunitasi nel dicembre del 2020 aveva incaricato una ditta allo scopo di progettare le opere e di provvedere alla realizzazione delle medesime, ma ad un'unica condizione: l'esecuzione sarebbe potuta avvenire soltanto se i costi degli interventi fossero stati totalmente a carico dello Stato sotto forma d'incentivo fiscale. A quanto pare, però, ciò non era stato possibile. Pertanto, ogni lavoro era stato rimandato a data da destinarsi.
Restava, quindi, da regolamentare i costi di progettazione. L'impresa aveva diritto al compenso per questa prestazione? La circostanza per cui non era stato sottoscritto alcun contratto tra il condominio e la ditta era decisiva per escludere ogni addebito all'ente? Poiché, a seguito della delibera, la ditta non aveva accettato per iscritto l'incarico, ciò aveva influito negativamente sul diritto dell'impresa?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Milano n. 203 del 10 gennaio 2025. Vediamo, in merito, come si è espressa l'ufficio meneghino.
Contratti: la forma scritta è un requisito di validità?
Tra i requisiti di validità di un contratto, la forma è prevista come tale soltanto se è la legge a stabilire ciò a pena di nullità per un determinato accordo "I requisiti del contratto sono: 1) l'accordo delle parti; 2) la causa; 3) l'oggetto; 4) la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità (art. 1325 cod. civ.)".
Ad esempio, è nullo il contratto di locazione verbale poiché l'art. 1 co. 4 della Legge 491/1998 stabilisce che questo patto è valido soltanto se viene raggiunto e disciplinato in forma scritta. Stesso dicasi per tutti i contratti afferenti i cosiddetti diritti reali, di cui il più famoso è la compravendita, per i quali il Codice civile prevede la forma scritta ad substantiam "Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili…(art. 1350 cod. civ.)".
Invece, in tema di appalto tra privati e/o di prestazione d'opera, anche intellettuale, la legge non prescrive alcuna forma a pena di validità del contratto. Alla luce di tali affermazioni, quindi, l'incarico con il quale un condominio, tramite assemblea, conferisce ad una ditta il compito di progettare uno i più interventi di manutenzione straordinaria non deve necessariamente essere seguito da un accordo scritto tra l'ente e l'impresa e/o il professionista. Proprio ciò che sarebbe accaduto nella vicenda in esame.
Incarico di progettazione lavori superbonus senza contratto scritto: è valido?
Nel caso oggetto della sentenza in commento, la progettazione per gli interventi legati al cosiddetto superbonus era stata affidata alla stessa ditta che, eventualmente, avrebbe poi realizzato le opere.
Gli interventi erano, quindi, stati rimandati, in quanto non tutti sarebbero stati a costo zero. L'assemblea, infatti, aveva chiarito che solo a questa condizione avrebbe proseguito nell'accordo. Tuttavia, dal verbale dell'adunanza risultava un impegno a carico del condominio altrettanto preciso: la progettazione sarebbe stata pagata in ogni caso.
Ebbene, è in base a quest'ultima condizione che la ditta aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo a carico del condominio. Un decreto che era stato poi opposto e che il Tribunale di Milano ha ritenuto opportuno confermare.
L'ufficio meneghino, infatti, ai fini della validità dell'accordo avente ad oggetto l'incarico per la progettazione dei lavori di efficientamento energetico, ha ritenuto sufficiente il verbale di assemblea senza alcun successivo contratto tra l'ente e la ditta.
Trattavasi, per l'appunto, di un contratto per la cui validità non era necessaria alcuna formalità "sia la prestazione di eseguire lo studio di fattibilità delle opere con la sussistenza dei requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali del c.d. Superbonus 110%, sia l'eventuale affidamento all'appaltatrice opposta dell'esecuzione di tali opere - rientra tra i contratti a forma libera, per i quali non è richiesta la forma scritta né ad substantiam, né a probationem".
Non era stata nemmeno necessaria la successiva accettazione scritta da parte dell'impresa. La progettazione era stata, infatti, eseguita e, con tale condotta, appariva evidente l'accettazione per facta concludentia alla proposta d'incarico ricevuta.
Per tutti questi motivi il credito per la progettazione è stato confermato, ivi compreso il decreto ingiuntivo di cui era oggetto, mentre l'opposizione del condominio è stata respinta.
