L'appalto di lavori di manutenzione straordinaria in condominio richiede l'approvazione dell'assemblea. L'amministratore, infatti, non dispone di un autonomo potere di spesa per lavori straordinari, salvo che rivestano carattere urgente ed in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (art. 1135 comma 2 c.c.).
Ne consegue che qualsiasi opera non deliberata o variazione dell'appalto deve essere nuovamente sottoposta all'assemblea per l'approvazione preventiva sia sotto il profilo tecnico che economico.
In assenza di un espresso consenso assembleare o di una specifica ratifica successiva, l'impresa appaltatrice non può vantare alcun credito per i lavori extracontrattuali, anche se eseguiti ed utili.
La questione è stata recentemente affrontata, in coerenza con l'indirizzo giurisprudenziale in materia, dal Tribunale di Civitavecchia (sentenza n. 1180 del 22 ottobre 2025) che, chiamato a dirimere una controversia insorta, per il pagamento di opere extracontrattuali, tra un condominio e la società appaltatrice di lavori di manutenzione delle facciate dell'edificio nell'ambito dei benefici fiscali del c.d. "Bonus Facciate", ha respinto la pretesa dell'impresa appaltatrice ritenendo la mancanza del consenso assembleare elemento decisivo per escludere il diritto dell'appaltatore al compenso.
Fatto e decisione
Un Condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo con il quale gli veniva ingiunto il pagamento di lavori extra-contratto eseguiti nell'ambito di un appalto per interventi di manutenzione delle facciate dell'edificio condominiale.
In particolare, il Condominio deduceva di aver stipulato un contratto d'appalto con un'impresa edile per interventi sulle facciate del fabbricato, pattuiti a corpo con "sconto in fattura", usufruendo del "Bonus Facciate" al 90% per cui aveva dovuto pagare soltanto il 10% del prezzo mentre il resto la società appaltatrice lo aveva percepito con la cessione dei crediti.
Lamentava che: i lavori erano iniziati tardivamente ed erano proseguiti lentamente per carenza di operi e per difficoltà nel reperimento di materiali; che la società appaltatrice aveva in un primo momento sospeso i lavori richiedendo un aumento del prezzo dell'appalto, interrompendoli definitivamente alla notizia del rifiuto della richiesta di aumento da parte dei condòmini; che, in seguito, il direttore dei lavori aveva introdotto e quantificato varianti e opere aggiuntive quali: l'utilizzo di piattaforme elevatrici in luogo delle impalcature; la demolizione dei balconi e il trasporto in discarica; la rasatura completa dei sottobalconi e la fornitura e posa in opera della rete in pvc per i frontalini.
Il Condominio si opponeva, pertanto, al decreto ingiuntivo sostenendo che i lavori extra contratto non erano stati preventivamente approvati né concordati.
Si costituiva in giudizio l'opposta società appaltatrice deducendo che non vi era mai stata interruzione dei lavori ma solo rallentamenti; che i lavori erano stati eseguiti a perfetta regola d'arte e che le lavorazioni eseguite in aggiunta a quelle originariamente previste nel contratto di appalto erano derivate dalla richiesta in tal senso del direttore dei lavori, il quale aveva comunicato, nel corso dell'esecuzione, la necessità di taluni interventi tramite note firmate anche dall'amministratore di condominio.
L'impresa edile opposta chiedeva, pertanto, il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo previa concessione della clausola di esecutorietà.
La causa veniva istruita a mezzo di prova testimoniale nonché sulla base di una Ctu svolta in separato procedimento di Atp, riguardante il complesso dei lavori svolti in esecuzione del contratto di appalto, all'esito della quale veniva riquantificato anche il costo dei lavori extra-contratto.
Il Tribunale ha accolto l'opposizione e revocato il decreto ingiuntivo per mancanza di autorizzazione dell'approvazione dei lavori extracontrattuali da parte dell'assemblea condominiale, sostenendo che la semplice firma dell'amministratore sulle note del direttore dei lavori non equivale ad un'autorizzazione o ad un'approvazione della nuova spesa ulteriore rispetto a quella prevista nel contratto originario.
Considerazioni conclusive
L'appaltatore è tenuto a realizzare l'opera e ad eseguire i lavori in base alle condizioni stabilite nel contratto di appalto e nel relativo capitolato.
Ogni variazione o opera aggiuntiva deve essere preventivamente approvata dal committente per iscritto. In ambito condominiale, tale approvazione spetta all'assemblea dei condòmini non all'amministratore il quale non ha potere di disporre lavori extracontrattuali di natura straordinaria, salvo casi di urgenza documentata.
Nel caso di specie, la necessità di approvazione scritta da parte del committente condominio per le variazioni ed integrazioni apportate dal direttore dei lavori era espressamente prevista nel contratto d'appalto ove pure era sancita l'impossibilità per l'impresa appaltatrice di ottenere compensi extra per ogni opera non preventivamente concordata.
Ne deriva che l'appaltatore non può pretendere compensi extra se non fornisce prova scritta dell'autorizzazione, preventiva o di una ratifica assembleare successiva, delle nuove opere.
La volontà del condominio, infatti, si forma in sede di assemblea e non può essere sostituita dalla semplice sottoscrizione dell'amministratore delle note del direttore dei lavori descrittive dei lavori extracontrattuali.
Nella specie, non vi è prova che la sottoscrizione dell'amministratore fosse avvenuta per autorizzazione dell'assemblea condominiale, né la firma dell'amministratore poteva valere, in mancanza di opportuna specificazione, quale mera presa visione in attesa della contabilizzazione dei lavori da riferire all'assemblea per l'autorizzazione.
La sentenza in esame si colloca in linea con l'orientamento rigoroso della giurisprudenza in materia di appalti condominiali ed opere extra-contratto, riaffermando la necessità di un consenso espresso e documentato da parte dell'assemblea condominiale per ogni variazione rispetto al contratto originario.
Secondo la giurisprudenza di legittimità è "È pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 4, per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale" (Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).
La Cassazione con ordinanza n. 4430/2017 ha, poi, precisato che la necessità di approvazione delle modalità costruttive e del prezzo "vale, ovviamente, anche per le varianti dell'opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio, dovendo parimenti le variazioni alle originarie modalità convenute essere autorizzate dall'assemblea del condominio, sempre ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e art. 1136 c.c., comma 4. E' tuttavia certamente consentito all'assemblea di approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art. 1135 c.c. (Cass. Sez. 2, sent. n. 6896/1992; Cass. Sez. 2, sent. n. 10865/2016).
L'assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18192/2009; Cass. Sez. 2, sent. n. 2864/2008)"
La giurisprudenza è, dunque, concorde nel ritenere che i lavori extracontrattuali devono essere approvati e autorizzati con apposita delibera dell'assemblea dei condòmini, non bastando la semplice autorizzazione, seppur scritta, del solo amministratore o del direttore lavori (Trib. Milano, sent. n. 313/2022).
La società appaltatrice, per poter validamente esigere il pagamento, dovrà fornire la prova scritta dell'approvazione dei lavori extracontrattuali da parte dell'assemblea condominiale, in quanto, l'amministratore non ha potere di disporre lavori extracontrattuali di natura straordinaria, né tantomeno di sottoscrivere alcunché (sia esso un contratto o una richiesta al DL o alla ditta) in nome e per conto del condominio posto che, in questo caso, la delibera di autorizzazione costituisce un presupposto normativo ineliminabile del contratto di appalto (cfr. Trib. Patti, sent. n. 200/2023).
