Lavori extra‑contratto o variazioni? Quando il condominio non è tenuto a pagare

La Corte di Appello di Torino, con sentenza deliberata il 15 luglio 2025, ha fornito chiarimenti rilevanti in materia di lavori extra e variazioni in corso d'opera nell'ambito dell'appalto condominiale, specificando i presupposti per cui l'impresa può legittimamente pretendere il pagamento di somme eccedenti rispetto al contratto originario.

Il provvedimento si distingue per l'analisi dettagliata della distinzione tra lavori extra-contratto e variazioni, nonché per la ricostruzione degli oneri probatori a carico dell'appaltatore.

La vicenda

L'impresa appaltatrice aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per un importo superiore a quello previsto dal contratto d'appalto relativo ai lavori di rifacimento del tetto.

Il condominio aveva proposto opposizione, sostenendo che l'unico lavoro extra concordato riguardava la ricostruzione dei camini, approvato dall'assemblea condominiale per un importo inferiore rispetto a quanto richiesto dall'impresa.

Secondo il condominio, ogni ulteriore lavoro extra avrebbe dovuto essere oggetto di preventiva delibera assembleare e accordo sul prezzo.

Il Tribunale aveva rigettato l'opposizione, ritenendo tardive le contestazioni del condominio ai sensi dell'art. 1667 c.c., in quanto i vizi dovevano essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta o dalla fine dei lavori.

La decisione

La Corte di Appello ha parzialmente riformato la decisione di primo grado, affrontando nel dettaglio la distinzione tra lavori extra-contratto e variazioni in corso d'opera. In particolare, ha affermato che:

"le opere realizzate ma non previste sono da intendersi, secondo lo scrivente Collegio, non come lavori extra-contratto, bensì quali variazioni al contratto originario in quanto connesse all'individualità dell'opera complessivamente intesa."

La Corte ha richiamato il principio secondo cui nel contratto d'appalto a corpo il prezzo concordato non può subire modifiche se non giustificate da variazioni nel corso d'opera, precisando che:

"il principio di immodificabilità del prezzo non è inderogabile, potendosi andare incontro a possibili variazioni del prezzo ma solo in presenza di incrementi dei lavori da eseguire che esulino la normalità e che si ritengano abnormi rispetto a quelli previsti inizialmente."

Sulla base delle risultanze documentali (contratto d'appalto e consuntivo finale), la Corte ha distinto tra le voci effettivamente provate dall'impresa e quelle invece generiche o indeterminate. Ha così statuito che:

• Grava sull'appaltatore l'onere della prova della congruità delle somme richieste per le variazioni successive, dovendo specificare natura e consistenza delle opere realizzate.
• "Tali voci di costo [non adeguatamente documentate] non possono essere riconosciute a favore dell'impresa, in quanto generiche e indeterminate."
• Per alcune voci (ad esempio mappatura camini), la Corte ha riconosciuto il diritto al pagamento sulla base della presenza della voce già nel contratto.
• L'importo dovuto dal condominio è stato ridotto rispetto al decreto ingiuntivo iniziale (da € 80.382,50 a € 53.627,50 oltre interessi).

Voci non riconosciute e voci riconosciute

Voci non riconosciute (in detrazione per difetto di prova di congruità e specificazione dei costi; per i noli, anche in ragione della clausola contrattuale che esclude indennizzi in caso di sospensione):

• Fornitura velux di accesso alla copertura: € 582,00 (maggior costo non riconosciuto: differenza tra € 850,00 da consuntivo e € 268,00 da computo metrico).
• Nolo gru a torre: € 10.625,00.
• Nolo ponteggi: € 1.120,00.
• Nolo parapetti anticaduta certificati: € 1.680,00.
• Demolizione controsoffittatura vano scala, ripristini e finiture: € 5.250,00.
• Pulizia vano sottotetto, carico e smaltimento: € 3.200,00.
• Sostituzione puntoni ammalorati: € 2.800,00.
• Sostituzione di una terzera: € 1.500,00.

Totale detratto: € 26.755,00.

Voci riconosciute (sulla base del contratto, della non contestazione oppure della tardività delle contestazioni):

• Mappatura camini: € 3.300,00 (voce già prevista nel contratto d'appalto; art. 1372 c.c.).
• Esecuzione foro passante e posa del palo porta antenna: € 580,00 (costo riconosciuto e non contestato).
• Rifacimento vano scala interno con rivestimento con puntoni a vista: € 4.000,00 (contestazioni dell'appellante generiche; risulta la necessità dell'intervento dai verbali allegati al verbale assembleare del 25.02.2020).
• Ricerca dei camini: € 5.340,00 (contestazioni tardive ex art. 1667 c.c.).
• Ripristino delle teste di camino; opere di faldali, frontalini e converse; tavolato continuo; linea vita; opere in economia (confermate poiché le relative contestazioni sono state introdotte per la prima volta in appello e, quindi, sono nuove e inammissibili).

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione vengono richiamati i seguenti principi consolidati:

• Cass. Civ., Sez. II, n. 21515/2019: "il prezzo concordato nell'appalto a corpo non può subire modifiche se non giustificate da variazioni nel corso d'opera".
• Cass., S.U., n. 13533/2001: onere della prova gravante su chi fa valere un diritto in giudizio.
• Cass., n. 18204/2020: necessità di nuovo contratto per i lavori extra-contratto estranei al progetto originario.
• Cass., S.U., n. 4309/2010 (in tema di chiamata del terzo): esigenze di economia processuale possono giustificare il diniego alla chiamata.

Considerazioni conclusive

La sentenza chiarisce che solo i veri "lavori extra-contratto", ossia quelli estranei al progetto originario e privi di connessione funzionale con l'opera principale, richiedono uno specifico accordo scritto o un nuovo contratto per poter essere richiesti all'ente condominiale.

"Diversamente si parla di 'variazioni' se le modifiche hanno una relazione o connessione con le opere originariamente previste dal contratto, ovvero se queste sono necessarie alla completa o migliore esecuzione dei lavori..."

L'onere della prova circa la congruità delle somme spetta sempre all'appaltatore; ove questi non fornisca elementi sufficientemente dettagliati su quantità e costi delle lavorazioni aggiuntive o variate rispetto al capitolato iniziale, tali somme non potranno essere riconosciute.

L'orientamento espresso è conforme alla giurisprudenza prevalente ma va ricordato che la distinzione tra "variazioni" e "lavori extra" può presentare profili controversi nella prassi applicativa; occorre sempre valutare caso per caso la natura delle opere aggiuntive rispetto all'oggetto contrattuale ed eventuali limiti posti dal regolamento condominiale o dalle deliberazioni assembleari.

In conclusione: il pagamento delle somme eccedenti il corrispettivo contrattuale è dovuto solo ove sia provata la connessione funzionale delle lavorazioni aggiuntive con l'opera principale (variazioni) oppure sia intervenuto uno specifico accordo scritto (per i veri lavori extra).

L'onere probatorio grava sull'impresa appaltatrice; eventuali contestazioni devono essere tempestivamente sollevate dal condominio secondo i termini previsti dall'art. 1667 c.c.. La soluzione adottata trova applicazione generale salvo diversa pattuizione contrattuale o diversa disciplina regolamentare interna al condominio.