Le tabelle millesimali rappresentano lo strumento fondamentale per la ripartizione delle spese comuni e per la determinazione dei diritti di ciascun condomino. Per calcolare i valori millesimali il tecnico deve seguire metodologie oggettive e giustificate, evitando valutazioni arbitrarie.
In ogni caso contestare le valutazioni tecniche adottate dal professionista incaricato per mettere in discussione la validità delle tabelle non è possibile.
In altre parole, le tabelle millesimali non possono essere messe in discussione per mere divergenze interpretative o per preferenze personali sui criteri di calcolo. Al contrario è possibile mettere in discussione le tabelle su presupposti oggettivi e verificabili, come la presenza di errori materiali o modifiche sostanziali dell'edificio che abbiano alterato in modo significativo il rapporto tra le proprietà individuali e le parti comuni.
A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione della Corte di Appello di Messina (sentenza n. 625 del 28 luglio 2025).
Vicenda e decisione
I proprietari di un appartamento al piano terra e di un locale al piano interrato hanno impugnato una delibera assembleare del condominio con cui erano state approvate nuove tabelle millesimali redatte da un tecnico incaricato.
Gli attori hanno evidenziato che l'ingegnere incaricato della redazione delle nuove tabelle millesimali ha adottato, nella stima basata sulla superficie in metri quadrati delle singole proprietà, un unico coefficiente correttivo, ovvero il coefficiente di utilizzo, omettendo l'applicazione di ulteriori parametri correttivi quali la luminosità, la panoramicità, l'orientamento, e altri elementi che incidono sul valore reale delle unità immobiliari.
A parere degli stessi condomini, tale metodologia ha comportato una valutazione uniforme e non differenziata dei vari locali che compongono la loro proprietà.
Tuttavia l'assemblea del condominio ha approvato le nuove tabelle a maggioranza, e il verbale è stato comunicato agli attori, che erano assenti.
Di conseguenza gli attori hanno promosso un giudizio chiedendo, in via preliminare, la sospensione della delibera; nel merito, la dichiarazione di nullità o annullamento della delibera, sostenendo che le tabelle approvate presentavano gravi vizi e errori.
Il condominio si è costituito in giudizio contestando la fondatezza delle domande e sostenendo che la delibera era stata regolarmente adottata con le maggioranze previste dalla legge; secondo il convenuto il giudizio era inammissibile per difetto di contraddittorio, poiché non erano stati citati tutti i condomini, mentre i presunti vizi nei criteri di valutazione non erano tali da invalidare la delibera.
Inoltre, il condominio ha chiesto la chiamata in causa del precedente amministratore, ritenendolo responsabile per non aver comunicato all'assemblea le osservazioni degli attori sulle tabelle predisposte.
Il terzo chiamato in causa si è a sua volta costituito, chiedendo che la domanda di manleva fosse dichiarata inammissibile e infondata, e che fossero rigettate tutte le domande degli attori. Il Tribunale ha accolto la domanda degli attori, dichiarando nulla la delibera impugnata.
Il Giudice di primo grado ha ritenuto che la deliberazione in questione fosse nulla in quanto per la modifica delle tabelle millesimali era necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini.
Il condominio si è rivolto alla Corte di Appello, facendo presente che successivamente alla predisposizione delle originarie tabelle, diversi condomini avevano ampliato le proprie unità immobiliari, sia eseguendo scavi nell'area di sedime, sia realizzando manufatti esterni su terreno di pertinenza, con la conseguenza che era evidente l'alterazione dei rapporti millesimali originari di compartecipazione alle spese.
In ogni caso l'appellante ha escluso vi sia stata la volontà di derogare al principio fondamentale secondo cui le spese condominiali devono essere ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuna unità immobiliare.
Al contrario, il condominio ha notato che il tecnico incaricato ha proceduto a un aggiornamento dei valori millesimali basandosi su un criterio tecnico più preciso e aderente alla realtà attuale del fabbricato.
La decisione
La Corte d'Appello ha accolto la posizione del condominio, ritenendo legittima la modifica delle tabelle millesimali originarie. I giudici di secondo grado hanno spiegato che, nel tempo, la situazione delle proprietà all'interno del condominio è cambiata in modo significativo. In particolare, si è alterato il rapporto tra le superfici di pertinenza dei singoli condomini, cioè le dimensioni degli spazi privati rispetto a quelli comuni.
Di conseguenza, le vecchie tabelle non rappresentavano più in modo corretto la situazione reale delle proprietà, causando una ripartizione ingiusta delle spese comuni.
Per questo motivo, è stato necessario aggiornare le tabelle, così da garantire una divisione delle spese più equa.
Considerazioni conclusive
Come prevede l'articolo 69 disp. att. c.c., quando si verificano mutamenti strutturali dell'edificio tali da alterare in modo significativo il valore delle singole proprietà, è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali.
In particolare, la modifica delle tabelle millesimali è consentita quando si sono verificati interventi edilizi rilevanti, quali la sopraelevazione di una parte del fabbricato, l'ampliamento o la riduzione delle superfici di singole unità immobiliari, oppure la variazione del numero delle unità, come nel caso di frazionamenti o accorpamenti. Se tali modifiche comportano una variazione superiore al 20% del valore proporzionale di anche una sola unità immobiliare, la normativa consente di aggiornare le tabelle millesimali senza necessità dell'unanimità, ma semplicemente con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 c.c., secondo comma.
Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella 'diversa convenzione', di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini (Trib. Bari 21 febbraio 2025, n. 694).
