L'amministratore di condominio, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c., è pienamente legittimato ad agire in giudizio, anche senza preventiva delibera assembleare, per ottenere l'ingresso nell'unità del singolo condomino quando ciò sia necessario, ex art. 843 c.c., all'esecuzione di lavori di manutenzione o risanamento delle parti comuni. Il condomino ha un obbligo propter rem di consentire l'accesso, non potendo opporsi in assenza di soluzioni alternative tecnicamente idonee. In caso di comportamento ostruzionistico, è legittima l'applicazione della penale ex art. 614‑bis c.p.c. e la condanna ex art. 12‑bis D.lgs. 28/2010 per mancata partecipazione alla mediazione obbligatoria. È quanto ha affermato il Tribunale di Taranto nella sentenza n. 1069 del 22 maggio 2026
La vicenda
La controversia nasce dall'iniziativa di un condominio, che si rivolgeva al Tribunale per ottenere l'accertamento del proprio diritto di accesso, ai sensi dell'art. 843 c.c., ai due balconi di proprietà del condomino resistente, necessari per completare i lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio. Il condominio esponeva che i lavori di "manutenzione e risanamento conservativo delle tre facciate" erano stati regolarmente deliberati e affidati alla società appaltatrice, ma non era stato possibile completarli perché il proprietario del primo piano aveva impedito l'accesso alle maestranze, nonostante ripetuti solleciti.
Il resistente si costituiva eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e, nel merito, la carenza dello ius postulandi dell'amministratore, sostenendo che mancasse una preventiva autorizzazione assembleare. Aggiungeva di aver comunicato verbalmente la propria disponibilità a tinteggiare personalmente le pareti interessate, chiedendo alla ditta solo i codici della pittura.
Il Tribunale, rilevato il mancato esperimento della mediazione, disponeva la fissazione di una nuova udienza per consentirne lo svolgimento. La procedura si concludeva con esito negativo per mancata partecipazione del convenuto, comportamento che il giudice definiva "estremamente contraddittorio e rivelatore di un intento dilatorio".
La decisione
Superate le questioni preliminari, il Tribunale ha affrontato l'eccezione relativa allo ius postulandi dell'amministratore. Richiamando gli artt. 1130, 1131 e 1133 c.c., il giudice pugliese ha ricordato che l'amministratore ha il potere‑dovere di compiere atti conservativi delle parti comuni, anche senza preventiva delibera assembleare. L'eccezione è stata quindi rigettata.
Nel merito, il Tribunale ha concentrato l'analisi sul requisito della necessità dell'accesso, previsto dall'art. 843 c.c.
Dalla documentazione prodotta è emerso che i lavori riguardavano anche la rimozione degli intonaci ammalorati, il risanamento dei pilastri e il rifacimento delle parti in conglomerato cementizio, come descritto nel contratto d'appalto. Le fotografie allegate hanno messo in chiaro che i balconi del resistente, essendo ad incasso, costituivano l'unico punto di accesso per intervenire sui setti laterali e sulla facciata del primo piano. Il convenuto non ha indicato alcuna soluzione alternativa tecnicamente idonea.
Il Tribunale ha sottolineato che il mancato intervento su quella porzione di facciata avrebbe compromesso l'intero risanamento dell'edificio, composto da 19 piani, e che il condomino ha un dovere di collaborazione alla conservazione dei beni comuni. Pertanto, la domanda del condominio è stata accolta, riconoscendo il diritto di accedere ai balconi per completare i lavori.
Alla luce del comportamento ostruzionistico del resistente, il giudice tarantino ha applicato l'art. 614‑bis c.p.c., fissando una penale di 20 euro per ogni giorno di ritardo, fino a un massimo di 4.000 euro. Inoltre, poiché il convenuto non ha partecipato alla mediazione pur avendone eccepito la necessità è stato condannato (ai sensi dell'art. 12‑bis D.lgs. 28/2010) al versamento allo Stato di una somma pari al doppio del contributo unificato.
Il resistente è stato condannato a rifondere al condominio 2.906 euro per compensi professionali, oltre esborsi e accessori.
Considerazioni conclusive
Quando si tratta di proteggere le parti comuni, l'amministratore, per agire, non deve essere autorizzato all'assemblea. La legge gli affida un vero e proprio potere‑dovere: compiere tutti gli atti necessari per conservare l'edificio, anche quelli giudiziari.
In altre parole, se un condomino blocca i lavori e impedisce l'accesso alla propria unità, l'amministratore può andare in giudizio da solo per ottenere l'ingresso. È la diretta applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., che gli attribuiscono la responsabilità di tutelare l'integrità dell'immobile e i diritti sulle parti comuni.
L'amministratore deve poter intervenire senza perdere tempo, perché la manutenzione dell'edificio non può restare ostaggio dei capricci del singolo. Per questo la giurisprudenza interpreta in modo estensivo il suo potere di compiere "atti conservativi": non solo per evitare danni a una parte comune, ma per salvaguardare l'intero edificio considerato come un'unica struttura (Cass. n. 16290/2025; Cass. n. 2436/2018).
In ogni caso l'art. 843 c.c. prevede una regola semplice ma decisiva: quando è davvero necessario, il proprietario deve permettere che altri entrino temporaneamente nella sua proprietà per eseguire lavori su un bene comune. Non è una servitù, non è un diritto permanente: è un obbligo legale che scatta solo quando l'intervento non può essere realizzato in altro modo.
In pratica, quando l'accesso è l'unica via per effettuare riparazioni o interventi sulle parti comuni, il condomino deve consentire il passaggio e la temporanea occupazione degli spazi necessari. Se il rifiuto del singolo rende impossibile l'esecuzione dei lavori, la legge impone che prevalga l'interesse alla conservazione dell'immobile.
