La sospensione del riscaldamento al condomino moroso può essere autorizzata con accesso in abitazione

Con ordinanza del 16 gennaio 2026 (R.G. n. 2025/960) il Tribunale di Biella, in sede cautelare ex art. 700 c.p.c., ha autorizzato l'amministratore condominiale a sospendere il servizio di riscaldamento relativo all'unità immobiliare di una condomina morosa da oltre un semestre, disponendo altresì l'accesso all'abitazione insieme al personale tecnico incaricato e, se necessario, con l'ausilio della forza pubblica.

La misura è stata ricondotta all'operatività dell'art. 63 disp. att. c.c. (comma 3), che consente la sospensione dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato in presenza di mora protratta per almeno sei mesi (nel corpo dell'ordinanza compare il riferimento a "disp. att. c.p.c.", da intendersi come refuso).

La vicenda

Il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, ha depositato ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. nei confronti di una condomina, deducendo una morosità relativa agli oneri condominiali (con particolare riguardo alle spese di riscaldamento) protratta per un periodo superiore al semestre, come risultante dalla documentazione prodotta (provvedimento monitorio e atti di precetto; rendiconti di gestione indicati in ordinanza).

Secondo quanto rappresentato, la perdurante inadempienza stava incidendo sull'ordinaria amministrazione, anche per il costante aumento dell'esposizione debitoria e per il rischio di ripercussioni sui condomini adempienti. È stata quindi chiesta l'autorizzazione a sospendere il servizio, oltre che a effettuare gli interventi tecnici necessari anche mediante accesso all'unità immobiliare.

La decisione

Il Tribunale, esaminate le note difensive scritte ex art. 127-ter c.p.c., ha dichiarato la contumacia della condomina e ha accolto il ricorso, ritenendo integrati i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora.

Quanto al fumus, il giudice ha rilevato che: "parte ricorrente ha fornito plurimi elementi documentali attestanti la morosità della parte resistente nel pagamento degli oneri condominiali per un periodo superiore al semestre, come infatti evincibile da: a) provvedimento monitorio e atti di precetto; b) rendiconto gestione condominiale 2025 e 2026".

Sotto il profilo del periculum, è stato valorizzato che: "la morosità persiste e che il debito è ormai di entità rilevante da non permettere la regolare fruizione dei servizi condominiali; tali elementi, unitamente al fondato rischio di iniziative giudiziarie nei confronti dello stesso amministratore e a danno anche dei condomini non morosi, consentono di ravvisare l'imminenza e irreparabilità del pregiudizio richiesto dall'art. 700 c.p.c.". Il Tribunale ha inoltre osservato che "non risultano poi rimedi cautelari tipici" idonei a fronteggiare la situazione rappresentata.

In diritto, richiamato l'art. 63 disp. att. c.c., è stato ribadito che: "in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato". In linea con la giurisprudenza di merito richiamata, l'ordinanza ha dato atto che: "unico requisito richiesto per la legittima sospensione della fruizione dei servizi è il protrarsi della morosità nel pagamento dei contributi condominiali per almeno un semestre".

È stata altresì richiamata l'impostazione secondo cui l'art. 63 disp. att. c.c.: "non consente di ravvisare alcun nesso di corrispettività fra il servizio di cui si chiede l'autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per il quale il condominio risulti moroso. La regola, infatti, istituisce una forma di autotutela (…) funzionale al recupero degli oneri nel suo complesso, senza invocare un rapporto sinallagmatico tra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa".

Coerentemente, il Tribunale ha autorizzato l'amministratore a sospendere "con ogni mezzo idoneo del caso e anche con l'ausilio della forza pubblica se necessario, il servizio di riscaldamento" afferente all'unità immobiliare della condomina morosa, nonché "ad accedere alla predetta abitazione unitamente al personale tecnico incaricato", con condanna della resistente alle spese della fase cautelare.

I riferimenti giurisprudenziali

L'ordinanza richiama espressamente:

• Tribunale Treviso, 21 luglio 2017: "unico requisito richiesto per la legittima sospensione della fruizione dei servizi è il protrarsi della morosità nel pagamento dei contributi condominiali per almeno un semestre".
• Tribunale Brescia, sez. III, 21 maggio 2015: "la disposizione non consente di ravvisare alcun nesso di corrispettività (…) istituisce una forma di autotutela (…) senza invocare un rapporto sinallagmatico".

Considerazioni conclusive

La misura autorizzata si colloca nel perimetro dell'art. 63 disp. att. c.c., valorizzando il dato testuale della mora protratta per un semestre quale presupposto che abilita la sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e confermando - nel caso concreto - la non necessaria corrispondenza tra voce di debito e servizio materialmente sospeso.

Particolarmente rilevante, sul piano operativo, è il punto in cui l'autorizzazione si estende alle modalità esecutive, includendo (i) l'accesso all'unità immobiliare con personale tecnico e (ii) l'eventuale ausilio della forza pubblica: profilo che, nella prassi, viene spesso richiesto quando la sospensione non è attuabile dall'esterno e implica interventi nella proprietà esclusiva.

In termini analoghi, la giurisprudenza di merito ha più volte evidenziato che, pur essendo la sospensione un potere riconosciuto all'amministratore, l'accesso alla proprietà esclusiva richiede tipicamente un titolo giudiziale, soprattutto a fronte del mancato consenso del moroso; sul punto, per un approfondimento: Quando sospendere riscaldamento e acqua calda al moroso, con focus su presupposti e limiti .

Resta fermo che l'applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c. non è priva di profili di bilanciamento quando vengano in rilievo servizi connessi a esigenze primarie. In giurisprudenza, infatti, si rinvengono orientamenti che, soprattutto in passato, hanno prospettato una distinzione tra servizi "essenziali" e non essenziali, talvolta negando la sospendibilità di riscaldamento e acqua in ragione della tutela della salute; successivamente, non sono mancate decisioni di segno diverso, che hanno ammesso la sospensione anche di tali servizi al ricorrere della morosità ultrasemestrale. Una ricostruzione del contrasto (con richiami, tra l'altro, a pronunce del 2017 e 2018) è proposta qui: Orientamenti sulla sospensione dei servizi e sul ruolo dell'autorizzazione giudiziale .

Nel medesimo solco "prudenziale", merita segnalazione che, in alcune decisioni più restrittive, la domanda di sospensione è stata accolta solo in parte, ritenendo non proporzionato incidere su determinati servizi (ad esempio acqua e ascensore) a fronte della specifica situazione concreta; si vedono, per spunti applicativi: Limiti di proporzionalità nella sospensione dei servizi al moroso e valutazione caso per caso .

In definitiva, l'ordinanza conferma che, quando la morosità è documentata e il rischio per la gestione condominiale è ritenuto attuale, la tutela d'urgenza può essere utilizzata per rendere concretamente praticabile la sospensione del riscaldamento, soprattutto nei casi in cui l'esecuzione richieda interventi tecnici all'interno dell'unità immobiliare e sia quindi necessario un ordine che legittimi anche l'accesso.