La disciplina condominiale, all'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., prevede che in caso di mancato pagamento dei contributi protratto per almeno un semestre, l'amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Tale facoltà, come confermato dal Tribunale di Treviso con ordinanza n. 3651/2025, non richiede una preventiva delibera assembleare ed è esercitabile anche quando la morosità sia già attestata da decreto ingiuntivo non opposto relativo ai contributi condominiali.
Il legislatore non ha specificato quali siano i servizi comuni suscettibili di godimento separato, né ha operato alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali. In giurisprudenza, e come ribadito dal Tribunale, la sospensione può riguardare anche l'erogazione del riscaldamento centralizzato, trattandosi di uno dei più comuni servizi erogati dal condominio, il cui costo è particolarmente rilevante nei mesi invernali.
Tuttavia, qualora sia necessario intervenire all'interno dell'immobile di proprietà del condomino moroso per chiudere o sigillare i mezzi radianti, è necessario ottenere un'autorizzazione del Tribunale. Questo principio è stato applicato nell'ordinanza in esame, a seguito di ricorso ex art. 700 c.p.c. presentato dal condominio per ottenere l'autorizzazione ad accedere all'appartamento del condomino moroso al fine di sospendere il servizio di riscaldamento centralizzato.
La vicenda
L'amministratore del condominio ha agito in giudizio chiedendo una tutela urgente, a fronte della persistente posizione debitoria dei condomini resistenti. Il condominio era creditore, sulla base di un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Treviso (n. 2344/2023, del 02.11.2023), della somma complessiva di € 17.909,27 per spese condominiali maturate dal 2019 al 31.12.2022, oltre interessi e spese legali. Il decreto, notificato e non opposto, è stato dichiarato esecutivo il 18 marzo 2024.
I resistenti non avevano corrisposto alcun importo né in relazione al decreto ingiuntivo né alle successive spese maturate dal 2023, risultando morosi quantomeno dal 2019, come da delibere assembleari di approvazione del consuntivo 2024 e del preventivo 2025. L'amministratore intendeva avvalersi dell'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., per sospendere il servizio di riscaldamento centralizzato nell'unità immobiliare dei resistenti; poiché tale operazione richiedeva l'accesso alla proprietà privata, veniva richiesta al giudice l'autorizzazione a procedere.
Il condominio aveva già provveduto, nel luglio 2024, a sospendere l'erogazione dell'acqua calda agli stessi soggetti.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso, ritenendo sussistenti sia il fumus boni iuris che il periculum in mora. La morosità dei resistenti risultava documentalmente provata tramite il provvedimento monitorio e le delibere assembleari, mentre il periculum derivava dal perdurare della morosità e dall'aggravio dei costi a carico degli altri condomini, con rischio di interruzione della fornitura per l'intero edificio.
Il Tribunale ha ribadito che:
"In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato."
"Quanto alla natura del servizio da sospendere, va chiarito che il legislatore, nell'attribuire la facoltà di sospensione all'amministratore, non ha operato alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali… essendo invece il riscaldamento, così come la somministrazione di acqua calda, uno dei più comuni servizi erogati dal condominio, il cui costo è peraltro particolarmente ingente nei mesi invernali."
Tuttavia, poiché la sospensione richiedeva l'accesso all'interno dell'unità immobiliare privata, il Tribunale ha precisato che:
"Deve invece essere fornita l'autorizzazione ad accedere - anche con l'ausilio della forza pubblica - all'immobile stesso tramite impresa idraulica o edile che chiuda le tubazioni d'ingresso o gli strumenti radianti con sigilli o altro mezzo idoneo, in maniera tale da bloccare l'erogazione del riscaldamento alla proprietà dei resistenti."
Nel dispositivo si legge:
"Dichiara di non doversi provvedere sulla domanda di autorizzazione alla chiusura o sospensione del servizio; Autorizza il condominio ad accedere - anche con l'ausilio della forza pubblica - all'immobile di proprietà dei resistenti tramite impresa idraulica o edile che chiuda le tubazioni d'ingresso o gli strumenti radianti con sigilli o altro mezzo idoneo, al fine di bloccare l'erogazione del riscaldamento.
Condanna parte resistente al pagamento delle spese processuali nei confronti del ricorrente, spese che liquida in euro 832 oltre accessori di legge per compenso, oltre ad euro 118,50 per spese."
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
