Amministratori scorretti e percentuali richieste alle ditte: un nuovo capitolo, questa volta riguardante la sospensione delle prestazioni del fornitore.
Nei contratti a prestazione corrispettive, infatti, il venir meno di una delle due prestazioni elide la corrispettività del rapporto contrattuale e nel caso di inadempimento consente alla parte adempiente di sospendere la controprestazione.
Prima di entrare nel merito leggiamo il quesito del nostro lettore.
"Spettabile redazione ho un serio problema con un amministratore in diversi condomini. Ho preso l'incarico di pulizia delle scale, ho un'impresa individuale a conduzione famigliare. Ho presentato i preventivi, assunto gli incarichi ed ho svolto il primo trimestre di lavoro. Alla presentazione della fattura per il pagamento, lui, al di là delle trattenute di legge, trattiene un ulteriore 20 per cento.
Al che, pensando ad una difficoltà nel pagamento, ho chiesto spiegazioni e lui mi ha detto che non c'era nessuna difficoltà, che le tratteneva come da prassi per lui e che poi avremmo firmato storno così non ci perdevo a livello fiscale. Sono rimasto di sasso; così quel lavoro non mi conviene. Posso sospendere le pulizie? Lui dice di no, che il lavoro va svolto senza poter fare nulla. Posso almeno dirlo ai condòmini?
Preciso che i preventivi in questione era stato l'amministratore a chiedermeli, non avevo mai lavorato con lui, né sapevo di questa "prassi": il motivo della richiesta dei preventivi era che con la precedente impresa aveva litigato (ho capito poi perché); questo il motivo del nostro contatto, favorito da un collega di questo amministratore."
Per quanto vi saranno amministratori, scorretti chiaramente, che leggendo queste parole troveranno offensivo che l'impresa si sia scandalizzata per la "prassi", di offensivo a leggere la ricostruzione del nostro lettore c'è solo la percentuale trattenuta di cui scandalizzarsi.
Contratto a prestazioni corrispettive
Si parla di contratti con prestazioni corrispettive quando le attività che le parti si sono impegnate a porre in essere sono tra loro connesse; connesse a tal punto che l'una costituisce il corrispettivo dell'altra. In tali casi di parla anche di contratti sinallagmatici.
Il riferimento all'attività è da intendersi in senso ampio e lato, riconducendo in tale novero anche la semplice prestazione di pagamento (prestazione di dare).
Il contratto per la pulizia delle scale in condominio, in quanto contratto di appalto o di prestazione di servizi, è sicuramente un contratto a prestazioni corrispettive. Una parte, l'impresa di pulizia, s'impegna a pulire gli spazi comuni nei modi e nei termini concordati (es. pulizia settimanale, bi-settimanale, ecc.), mentre l'altra, nel caso di specie il condominio, di pagare il corrispettivo dovuto alle scadenze pattuite (nel caso di specie ci par di capire con cadenza trimestrale posticipata).
Contratto a prestazioni corrispettive e inadempimento
Una delle caratteristiche principali del contratto a prestazioni corrispettive è che lo squilibrio del sinallagma, in ragione della mancanza o parziale mancanza di una delle due prestazioni, ha degli immediati riflessi sull'altra.
Se ciò è dovuto a responsabilità di una delle due parti, allora siano dinanzi a quella fattispecie disciplinata dall'art. 1460 c.c., che prende il nome di eccezione d'inadempimento.
Recita la norma:
"Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede."
Il funzionamento è intuitivo: se Tizio non esegue la pulizia delle scale e reclama il pagamento, Caio può contestare che nulla è dovuto perché Tizio non ha svolto il servizio concordato (è prassi nei contratti di servizio che il pagamento avvenga solamente a prestazione assolta, salvo previsione di un acconto). Trattandosi di prestazioni corrispettive, chiaramente, vale anche il contrario.
Ciò vuol dire che se il fruitore del servizio non paga o paga parzialmente, o paga sempre in notevole ritardo, allora il prestatore può eccepire l'inadempimento e non eseguire la propria prestazione in ragione di ciò. Chiaramente ove vi siano contestazioni di reciproci inadempimenti che sfociano in una controversia giudiziale, la questione verrà decisa sulla scorta degli elementi probatori forniti dalle parti.
In questo contesto, è utile rammentare che per pacifico orientamento giurisprudenziale, se "l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia di buona fede e quindi non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, comma 2, c.c. (conf. Cass. n. 8880/2000; Cass. n. 11430/2006)" (Cass. 14 novembre 2019 n. 29547).
È bene rammentare che ai sensi dell'art. 1462 c.c. il contratto potrebbe prevedere limitazioni alla facoltà di proporre eccezione d'inadempimento, salvo verifica di vessatorietà della clausola (art. 1341 c.c.), ove eccepita.
Contratto a prestazioni corrispettive, richiesta percentuale e rimedi
Data queste coordinate generali, è possibile trarre le considerazioni che seguono con riferimento alla fattispecie sottopostaci dal nostro lettore.
Giova innanzitutto evidenziare che tale soluzione si fonda sulla descrizione del caso per come esposto. Detta diversamente: l'accordo sulla corresponsione della percentuale per quanto biasimevole, renderebbe inoperante quanto verrà qui di seguito esposto.
Queste, quindi, le conclusioni che possiamo rassegnare:
- quello tra impresa e condominio è un contratto a prestazioni corrispettive;
- in ragione di ciò e salvo limitazioni pattizie, in caso di inadempimento di una delle parti, l'latra può eccepirlo al fine di non eseguire la propria prestazione;
- se il condominio è inadempiente, anche solo parzialmente, nel pagamento e l'inadempimento è grave o non è di scarsa importanza, l'eccezione di inadempimento del fornitore sarà corretta.
In questo contesto, pertanto, se l'impresa è in grado di dimostrare che l'omesso pagamento parziale è legato alla "prassi" della percentuale (in sostanza se è in grado di dimostrare, anche per via testimoniale, le affermazioni dell'amministratore), allora potrà sospendere la propria esecuzione (l'inadempimento pare essere grave, considerando le motivazioni, e di non scarsa importanza, guardando alla percentuale) spiegandone le ragioni ai condòmini, quali parti contrattuali sostanziali nel rapporto impresa-condominio.
Infine, la natura della trattenuta operata dall'amministratore consente di affermare, ad avviso dello scrivente, che anche in presenza di clausola limitativa del diritto di proporre eccezione d'inadempimento da parte del fornitore per le limitazioni imposte dal contratto, quello dell'amministratore rappresenterebbe un classico caso di abuso del diritto, come tale eccepibile eventualmente in sede contenziosa a fronte della contestazione della sospensione del servizio di pulizie.
In ultimo non va dimenticato, in questi casi, il potere dei condòmini di agire contro l'amministratore al fine di ottenere la revoca per gravi irregolarità nella gestione: difficile considerare la percentuale che l'impresa non incamera e il condominio quanto meno avrebbe potuto risparmiare, un atto rientrante nella normale attività gestoria.
